Hodnota bytov medziročne síce stále stúpa, to ale súvisí s tým, že ešte v polovici minulého roka ceny bytov prudko stúpali. Ochladenie na trhu trvá zatiaľ len niekoľko mesiacov a odhaľuje ho práve medzikvartálne porovnanie. Ukazujú to nové čísla portálu Nehnuteľnosti.sk.
Čítajte viac Hypotekárny trh chladne. Úvery sú čoraz drahšie, záujem o ne prudko klesá
„Na konci roku 2022 priemerná cena bytov na Slovensku už druhý štvrťrok poklesla vo všetkých regiónoch. Napriek niektorým prognózam je však pokles všade len v jednotkách percent a vo väčšine okresov sa k cenám z roku 2021 zďaleka nepriblížil,“ upozorňujú analytici portálu.
Pri dvojizbákoch napríklad priemerná cena klesla od 0 až do sedem percent. Z tohto intervalu vybočuje len Banská Bystrica, kde sa ceny menších bytov kvartálne znížili až o 12 percent. Naopak, rast si trh udržuje v Nitre, tam ceny dvojizbových bytov stúpli o 7,25 percenta. Medziročne sú dokonca vyššie o 26,5 percenta.
Pre porovnanie, dvojizbák v centre Košíc stál minulé leto v priemere 170-tisíc eur, no jeho cena klesla o 10-tisíc eur. Priemerná cena dvojizbáku v Banskej Bystrici za rovnaké obdobie dokonca zletela zo 182-tisíc na 160-tisíc.
Postupný pokles, rok 2008 sa neopakuje
Trh s nehnuteľnosťami sa tak dostal do paradoxnej situácie, keď sa trh ochladzuje napriek tomu, že medziročne stále rastie dvojciferným tempom. Aj tento signál hovorí o tom, že situácia na trhu je dnes iná, ako bola napríklad v roku 2008, keď praskla realitná bublina. Z poklesu, ktorý vtedy nastal, sa trh zotavoval dlhé roky, teraz sa nič podobné nedeje.
„Napriek zjavnému trendu poklesu cien nehnuteľností treba poznamenať, že priemerné ceny bytov sa znižujú len v jednotkách percent, niekde sa to dá nazvať skôr štatistickou korekciou. Pokles teda nie je taký intenzívny, ako mnohí predpovedali,“ hovorí Michal Pružinský, analytik portálu Nehnuteľnosti.sk.
Podobná je situácia aj na trhu s trojizbovými bytmi. Tam tiež ceny klesajú, najvýraznejšie v bratislavskom Ružinove či časti Nové Mesto. Na ilustráciu, priemerná cena trojizbového bytu v Ružinove bola okolo 263-tisíc eur, no za posledné mesiace klesla o 17-tisíc eur. Naopak, najlukratívnejšieho centra mesta sa pokles stále nedotkol. V centre hlavného mesta ceny trojizbových bytov medziročne stúpli takmer o štvrtinu. „Táto odchýlka od zvyšku regiónov je spôsobená tým, že v hlavnom meste sa stále dostávajú na trh rezidenčné novostavby, ktoré sú najluxusnejšie a vďaka lokalite sa ponúkajú za najvyššie ceny,“ vysvetľuje Michal Pružinský.
Ochladenie trhu s nehnuteľnosťami ukazujú aj údaje Realitnej únie SR. Priemerná cena bytov sa v decembri znížila na 2 768 eur za meter štvorcový. V predchádzajúcom mesiaci sa celonárodný priemer dostal na 2 791 eur za meter štvorcový. Aj tieto údaje teda naznačujú pokles. Medzimesačne ceny klesli o 0,8 percenta.
Drahšie hypotéky brzdia trh
Plošné oslabenie trhu s nehnuteľnosťami súvisí s tým, že záujemcovia o kúpu bývania majú jednoducho k dispozícii menej peňazí. Obdobie mimoriadne lacných hypoték sa na Slovensku skončilo a banky v súčasnosti môžu klientom požičať relatívne menej.
Čítajte viac Firmy bojujú s extrémnym nárastom faktúr za energie. Podľa odborníkov majú viaceré možnosti
Hypotekárne úvery na Slovensku naďalej rýchlo zdražujú. Priemerná úroková sadzba nových poskytnutých úverov sa v novembri minulého roka dostala na 2,91 percenta.
Vyplýva to z údajov Národnej banky Slovenska (NBS). Na podobnej úrovni boli ceny nových hypoték naposledy v novembri 2015. V priebehu niekoľkých mesiacov sa tak trh v podstate vrátil späť o sedem rokov. Pre porovnanie, v novembri 2021 sa priemerná sadzba nových hypoték pohybovala na úrovni 0,87 percenta.
Pri rovnakej výške splátky tak banky požičajú klientom omnoho menej. Trh s nehnuteľnosťami tak stratil jeden z významných rastových impulzov.
Zdražovanie hypoték sa začalo už vo februári minulého roka a klienti zareagovali tým, že v bankách čerpali rekordný objem úverov, aby využili ešte stále výhodné ponuky. Vo februári minulého roku tak čerpali úvery v objeme viac ako dvoch miliárd eur a v marci dokonca objem čerpaných hypotekárnych úverov presiahol hranicu troch miliárd eur. Väčšinu z týchto úverov tvorili refinančné úvery. Aktivita na hypotekárnom trhu v porovnaní s týmito maximami sa výrazne oslabila. V novembri minulého roka sa objem novo poskytnutých úverov vyšplhal len na necelých 962 miliónov eur.
Čítajte viac Sledujeme masívny pokles cien plynu a elektriny. Kde sa až zastaví?
K poklesu cien nehnuteľností prispieva viacero faktorov, horšie dostupné úvery sú jedným z nich. „Prvým bol rast úrokových sadzieb do zdravých hodnôt, ktorý spomalil nákup nehnuteľností. Na to je naviazaný druhý faktor, keďže ponuka začala prevyšovať dopyt, a to spôsobilo zastavenie rastu cien nehnuteľností, u niektorých aj pokles predajnej ceny. Tretím faktorom bol nárast cien nájmov. Z dôvodu menšej dostupnosti hypoték s ohľadom na zvyšujúce sa úrokové sadzby sú klienti nútení preferovať nájomné bývanie,“ hovorí riaditeľka FinGO.sk Reality Róberta Mecková.
Priestor na pokles cien existuje
To, že ceny nehnuteľností začali klesať, nie je prekvapenie. Ceny nehnuteľností sú totiž nadhodnotené, tým pádom nie sú v súlade s ekonomickou silou obyvateľstva. Podľa odhadov Národnej banky Slovenska (NBS) bol ku koncu septembra meter štvorcový bývania drahší o 612 eur, než by podľa kalkulovanej sily ekonomiky mal byť.
„Predpokladom pre samotný rast cien nehnuteľností v posledných rokoch bol najmä významný rast príjmov domácností a tiež zvyšovanie počtu pracujúcich. Významnú úlohu zohral aj pokles úrokových sadzieb, ktorý umožnil domácnostiam znížiť ich náklady na bývanie prostredníctvom nižších splátok za úver na bývanie. Na druhej strane sa tempo rastu cien nehnuteľností ku koncu roka 2021, a hlavne v prvom polroku 2022, podstatne odchýlilo od tempa rastu fundamentov. Počty pracujúcich aj ich príjmy rástli pomalšie ako trh s nehnuteľnosťami,“ upozorňuje NBS.
Čítajte viac Slovenské pivo po 30 rokoch: domáci privatizéri predali pivovary nadnárodným spoločnostiam
Ďalší vývoj cien nehnuteľností ovplyvňuje aj vývoj vojny, ktorú režim Vladimira Putina rozpútal tesne za hranicami Slovenska. Vojna ale zároveň prináša neistotu, ktorá môže ovplyvniť záujem o nehnuteľnosti. Konflikt zvyšuje mieru inflácie a zároveň znižuje kúpyschopnosť záujemcov o bývanie.
„Ak sa situácia upokojí, inflácia klesne a všetko sa vráti do starých koľají, mnoho ľudí môže nadobudnúť apetít na kúpu nehnuteľností. V súčasnosti je však naozaj ťažké predikovať ďalší vývoj. Tak či onak, nikto neočakáva pokles cien realít radikálnym spôsobom a už vôbec nie v prípade novostavieb. Tie boli relatívne stabilizované aj počas roku 2022 a ich ceny neklesali,“ hodnotí situáciu Mecková.