Aký bol realitný rok 2022?
Hektický a miestami preexponovaný. Začiatok roka pokračoval v rozbehnutom tempe, úplne bežne sa prekonávali nové maximá cien za štvorcový meter a rast slovenských nehnuteľností patril k najsilnejším v Európskej únii. Prvé zmeny úrokových sadzieb na našom trhu prišli síce už koncom januára, no boli zanedbateľné. Až niekedy v apríli sme pocítili zdvojnásobenie úrokových sadzieb – a to pri všetkých typoch fixácií.
Tlak na budúcich, ale aj potenciálnych dlžníkov spôsobil, že ceny nehnuteľností opäť rástli. Zlom nastal po lete, keď už bolo nemožné zohnať hypotéku s úrokom pod 1 %. Rast cien sa zastavil. Medziročne nie, v lete to bolo stále 22 %, ale medzimesačne v septembri iba o 1,6 %. Rekordné ceny nehnuteľností a vysoké úroky na hypotékach spôsobili, že máme najnižšiu dostupnosť bývania od roku 2008.
Kde teda ceny bytov ešte rastú a kde už nie? Akých bytov sa to týka? Vyvíjajú sa ceny menších a väčších bytov rôzne?
Rast absentuje už takmer na celom Slovensku. Nárasty cien vidíme iba pri nových nehnuteľnostiach, sú ojedinelé a vysoko regionálne. Malé, tzv. štartovacie byty, kam patria 1– a 2-izbové, nemajú taký predpoklad poklesu, aký očakávam pri väčších starších bytoch. Dôvody na rast cien sú síce pre nedostupnosť nehnuteľností stále, len už nebude taký výrazný.
Skúsme sa pár slovami zamerať na Bratislavu, ktorá bola vždy špecifická, a v hlavnom meste sa stále buduje najviac bytov. Alebo to už neplatí?
Je to tak, hoci počet dokončených nehnuteľností prestáva byť taký jednoznačný. V treťom kvartáli tohto roka na Slovensku dokončili 5 422 bytov (za celý rok zatiaľ 14 185) a práve v Bratislavskom kraji bolo dokončených bytov 1 585. Teda toľko, koľko v dvoch ďalších najsilnejších krajoch, Trnavskom a Žilinskom, dokopy. V Bratislavskom kraji narástol počet dokončených nehnuteľností o 60 %. V Bratislave sa stavia najviac preto, že je tam najväčší dopyt po bývaní.
Aký vplyv na realitný trh má finančná situácia Slovákov, a najmä zvyšovanie úrokov na hypotékach?
Vplyv bude silnieť počas budúceho roka. Neočakávam, že ceny nehnuteľností klesnú o 20 či 30 %, no ak sa bude predávajúci s kúpou ponáhľať, môže sa po dlhých rokoch stať, že pôjde s cenou dole. Slováci sú momentálne v akomsi šoku, hypotéky sa v bankách takmer neriešia. Finanční sprostredkovatelia sa tak začali vzdelávať v oblasti investovania, pretože im trh dal jasné znamenie, že ľudia budú pri kúpe nehnuteľnosti váhať a viac premýšľať. Nedávne lacné úrokové sadzby zatraktívnili nehnuteľnosti do takej miery, až sa stali nadhodnotenými. ECB si dokonca myslí, že v niektorých krajinách dosahovalo nadhodnotenie viac ako 60 %.
Povedzme si to prakticky. Ak máme úver 150 000 € na 30 rokov: aká bola splátka pri úroku 0,8 %, aká je pri 4 percentách a koľko je to v eurách, ak zarátame ešte dvojpercentný stres test, s ktorým pri žiadosti o hypotéku musia banky kalkulovať?
Mesačná splátka vychádza pri 0,8 % úroku 468€ a preplatenie po 60 mesiacoch, teda piatich rokoch, pre ktoré bola takáto fixácia typická, je na úrovni 5 559,15 € so zostatkom dlžnej sumy 127 431,15 €. Pri 4 % úrokovej sadzbe je mesačná splátka 716 € s preplatkom po rovnakom období 28 638 € a so zostatkom dlžnej sumy 135 671. Úver teda mesačne zdražel o 248 €, preplatenie na konci fixácie je o 23 000 vyššie. Pri 6 % úroku by splátka bola už 899 €.
Ako sa teda dnes byty kupujú a predávajú? Ako dlho to trvá a ako sa dá vyjednávať o cene?
Cítiť prítomnosť hotovosti. Rodičia či starí rodičia sa snažia pomáhať svojim deťom, keďže cena za požičané peniaze výrazne narástla. Predaj trvá dlhšie, ako sme boli zvyknutí. Drahšie financovanie spôsobilo, že o nehnuteľnosti záujem je, len sa stali nedostupnými pre ľudí, ktorým ešte v januári dokázala banka ponúknuť hypotéku. Navyše ľudia viac analyzujú, aj u nás na webe Finančný kompas evidujeme zvýšený záujem o porovnania hypotekárnych úverov.
Na scénu prichádzajú Borisom Kollárom preferované nájomné byty. Ako tieto môžu zmeniť realitný trh?
Veľmi, lebo na Slovensku absentuje nájomné bývanie. Takmer jediná cesta je dnes formou komerčného nájmu. Výstavba obecných bytov sa prepadla a Slovensko v počte nájomných bytov zaostáva. Nevýhodou komerčného nájmu je nerentabilita ceny a rovnako neistota, že v byte, za ktorý platím, aj môžem dožiť. Práve to je po cene druhým najdôležitejším faktorom pri voľbe bývanie. Pri štátom podporovanom nájomnom bývaní bude dôležitá cena a podmienky na získanie takéhoto bytu. Zatiaľ sme počuli, že rozdiel oproti trhovej cene bude miestami o 40 % nižší. To sa viac-menej s odretými ušami na cenovej mape zverejnenej v auguste podarilo. Uvidíme, aká bude finálna verzia. Predkladateľ návrhu na oficiálnej stránke uvádza, že výška mesačného nájomného sa pri 2-izbovom byte s rozlohou 45 m2 pohybuje na úrovni 337,50 eura, za rovnaký typ bytu v Bratislave však bola cena bytu o 120 eur vyššia.
Čo nás čaká v hypotékach v roku 2023?
Úrokové sadzby nenarástli preto, že by bankám došla trpezlivosť s nízkymi a pre banky nevýhodnými úrokmi. Banky na hypotékach dlhodobo nezarábali, a preto mali marže premietnuté na iné produkty. Ako išli úrokové sadzby hore, tak môžu aj klesnúť, ale neočakávam, že sa tak udeje v priebehu nasledujúcich mesiacov. Ak sa však podarí skrotiť infláciu, je aj tento scenár možný.