Ceny bývania už takmer nerastú. Zabrzdia ich drahé hypotéky? Úroky môžu onedlho vyskočiť na štyri percentá

Roky výrazného rastu cien bývania sú už za nami. Medzi tohtoročným letom a jeseňou priemerná cena bytov a domov narástla už iba o 1,6 percenta. De facto sa rast cien zastavil. „Pri pohľade na jednotlivé mesiace pozorujeme náznaky postupného obratu v cenovom vývoji, obzvlášť viditeľné v Bratislavskom kraji,“ hodnotí nové dáta Národnej banky Slovenska jej analytik Roman Vrbovský.

02.11.2022 15:02
bývanie, hypotéka, byt, dom, reality Foto:
Ilustračné foto.
debata

Priemerná cena rezidenčných nehnuteľností tak vyskočila na 2 714 eur za štvorcový meter. Priemerná cena bytov je 2 982 eur, priemerná cena domov je 2 021 eur.

Z krajov prichádzajú dokonca prvé správy o poklese cien. Udialo sa tak v Trnavskom a Banskobystrickom kraji. V prvom menovanom ceny medzištvrťročne klesli o 0,3 percenta. V stredoslovenskom kraji klesli o 2,2 percenta.

Bory Bývanie Čítajte viac Obrat na trhu s bývaním: Ceny za byty a domy sa výrazne spomalili, niekde už aj spadli

Naopak, v niektorých krajoch sa ceny stále šplhajú nahor. V Prešovskom kraji narástli o 7,4 percenta, v Trenčianskom kraji o päť percent. V Bratislavskom kraji ceny poskočili už iba o 1,4 percenta, čo je menej ako celoslovenský priemer.

Odborník na reality zo spoločnosti FinGo.sk hovorí, že takýto vývoj sadal čakať. „Posledný kvartál sa už môže niesť v znamení poklesu cien nehnuteľností na celom území Slovenska,“ tvrdí. „Už v polovici roka som upozorňoval, že zbesilému tempu rastu cien realít bude čoskoro koniec. Nie je reálne, aby ceny nehnuteľností rástli medzikvartálne o viac ako 8 až 10 percent, takýto nárast určite nie je zdravý,“ pokračuje Obtulovič. Najsilnejším faktorom spomalenia rastu cien realít je podľa neho ich cenová nedostupnosť pre drvivú väčšinu obyvateľstva, energetická kríza a neistota a tiež stúpajúce úroky na hypotékach.

Matej Dobiš, analytik Finančného kompasu tvrdí, že nás čakajú možno dva scenáre. Buď veľmi rýchlo zabudneme na sadzby, na ktoré sme boli od roka 2017 zvyknutí, alebo budeme svedkami toho, že ceny na určitú dobu reálne poklesnú. „Myslím si však, že skôr ako sa dočkáme výpredajov na trhu s nehnuteľnosťami, sa ceny zastabilizujú s menšími odchýlkami v cenových rozdieloch oproti tým dnešným. Kúpna sila tu stále je a bude ovplyvnená nedostatkom nehnuteľností, mnoho ľudí aktuálne vyčkáva na reakciu trhu, kde sa čoraz objavujú špekulatívne očakávania. Myslím si, že ak by aj došlo k výraznejšiemu poklesu, bol by regionálny a týkal by sa len určitých typov nehnuteľností,“ dodáva Dobiš.

V porovnaní s minulým rokom však ceny narástli takmer o 22 percent. Zjednodušene to znamená, že nehnuteľnosť, ktorá stála na jeseň minulého roka 200-tisíc eur, by dnes vyšla kupujúceho na 244-tisíc eur.

Cena bytov narástla za rok o 24 percent, cena domov zase o 12,5 percenta. To sú priemerné ceny. Platí, že najdrahšie sú ceny bývania v Bratislavskom kraji a v ďalších krajských mestách. V regióne hlavného mesta sa cena za štvorcový meter vyšvihla za rok o vyše 550 eur na 3 451 eur. Naopak, najlacnejšie je v Nitrianskom kraji. Tam cena za rok narástla priemerne o 252 eur na 1 450 eur za štvorcový meter.

Generálny riaditeľ developera YIT Milan Murcko. Čítajte viac Šéf veľkého developera: Predaj bytov síce klesol, lebo ľudí trápi neistota, no nečakajme, že ich ceny poklesnú

K spomaleniu rastu cien bývania prispeli aj drahšie hypotéky. Priemerná úroková sadzba čisto nových úverov na nehnuteľnosti dosiahla v júli 2,5 percenta a v septembri už 2,9 percenta, hovorí analytik Vrbovský. Na porovnanie, za október minulého roka dávali banky podľa dát NBS nové hypotéky iba za 0,89 percenta. Za rok sa tak priemerný úrok na nových hypotékach takmer strojnásobil.

„Tomu zodpovedá aj viditeľný pokles čistého prírastku úverov na nehnuteľnosti v priebehu letných mesiacov a septembra. Trhy očakávajú ďalší rast úrokových sadzieb, spomalenie úverovania bude teda pravdepodobne pokračovať. Z toho vyplýva aj pokračujúci pokles aktivity na realitnom trhu,“ hodnotí vývoj Vrbovský.

ECB vytlačí úroky vyššie

Do diania vo svete financií zasiahla aj Európska centrálna banka (ECB). Tá nastavuje kľúčovú výšku úrokov pre krajiny eurozóny a nedávno opäť zvýšila sadzby, aby tak tlmila vysokú infláciu. Keď centrálna banka zvýši úrok, predraží tým cenu peňazí (pôžičky), čím sleduje menší rast úverov a tým aj menšiu ekonomickú aktivitu. V praxi tak podnikatelia berú menej úverov a vytvárajú menej pracovných miest, čo utlmuje aj nábor nových ľudí a rast ich platov. Takto chce ECB dosiahnuť, aby klesli aj ceny.

Kľúčová sadzba na hlavné refinančné operácie s platnosťou od 2. novembra vzrástla na dve percentá, sadzba na jednodňové refinančné operácie na 2,25 percenta a depozitná sadzba na 1,5 percenta. „Sme odhodlaní urobiť všetko, čo je potrebné, aby sme infláciu vrátili späť k nášmu 2 % cieľu,“ vyhlásila šéfka ECB Christine Lagardová. V súčasnosti sa inflácia menového bloku pohybuje takmer na 11-percentnej úrovni, čo sú donedávna nevídané úrovne.

„Naša depozitná sadzba sa naším rozhodnutím dostala na 1,5 percenta – úroveň, na ktorej sme ju videli naposledy v roku 2009, keď Slovensko vstúpilo eurozóny,“ komentoval zvýšenie sadzieb ECB guvernér NBS Peter Kažimír.

Pôjdu hore aj úroky na vkladoch? Ak rastú úroky na úveroch na bývanie, mnoho ľudí by sa mohlo opýtať, či narastú aj úroky na vkladoch. V bankách majú na vkladoch ľudia uložených približne 40 miliárd eur. V súčasnosti sú na mizivých, teda nulových, úrovniach. „Pre banky rozhodne dáva zmysel, aby začali vklady opäť vo väčšej miere využívať ako zdroj pre poskytovanie hypoték a ďalších úverov. V tom prípade by úrokové sadzby z vkladov mali ísť jednoznačne nahor,“ myslí si Búlik. Aj keby sa úroky odlepili od dna a boli by na vkladoch 1– či 2-percentné, ľuďom by to zrejme pomohlo iba málo. Dôvodom je vysoká inflácia. Tá je v súčasnosti na 14-percentnej úrovni. „Vklady v bankách budú aj pri zvýšených úrokoch kvôli vysokej inflácii nezadržateľne strácať na hodnote,“ dodáva Búlik.

V praxi sa krok ECB dotkne bežných ľudí tak, že im zdražejú úvery a pôžičky. „Vyššia základná sadzba ECB automaticky ďalej zdvihne sadzby hypoték. Tie v očakávaní tohto kroku postupne rástli aj medzi prvým zvýšením základnej sadzby v júli a druhým v septembri, čiže do istej miery už tento nárast zohľadňujú. Napriek tomu teraz očakávam zrýchlenie rastu úrokov pri hypotékach,“ hovorí finančný odborník spoločnosti OVB Allfinanz Marián Búlik.

Kam sa vyšplhajú úroky?

Kam sa vyšplhajú sadzby hypoték na konci tohto roka? Búlik odhaduje, že až na úroveň 3 či 3,5 percenta. A v tom budúcom pôjdu ešte viac hore. „Keďže ďalšie zvyšovanie základnej sadzby v roku 2023 je pri energetickej kríze viac ako pravdepodobné, budúci rok sa s hypotekárnymi úrokovými sadzbami pravdepodobne dostaneme k úrovni 4 až 4,5 percenta,“ predpovedá Búlik.

Niektorých ľudí takéto skokovité zvýšenie úrokov môže zaskočiť. Ak si niekto pred dvomi rokmi napríklad zobral 100-tisícový úver na 30 rokov s úrokom 0,5 percenta a vyprší mu viazanosť trebárs o rok a novú viazanosť bude mať za 4,5 percenta, výrazne mu narastie mesačná splátka.

V súčasnosti by v našom príklade platil mesačne banke 299 eur. Ak by úrok narástol z 0,5 na 4,5 percenta, platil by už takmer 507 eur. Ide o navýšenie približne o 208 eur iba za jeden mesiac. Ročne by ho vyššie splátky stáli takmer o 2 500 eur viac.

© Autorské práva vyhradené

debata chyba
Viac na túto tému: #bývanie #ceny #NBS
Čítajte Pravdu bez reklamy

Svižnejší web a články bez rušenia. Žiadne reklamy iba za 1,50 € mesačne.

Pravda bez reklamy