Kým medziročné porovnania hovoria stále o náraste o pätinu, tie medzištvrťročné – medzi druhým a tretím kvartálom 2022 – ukazujú, že rast cien naráža na strop. Cena bratislavských voľných bytov narástla iba o 0,4 percenta. Prepadol sa aj predaj. Medzi týmto letom a jeseňou až o polovicu, oproti vlaňajšiemu letu dokonca až o 61,5 percenta. V súčasnosti stojí jeden štvorcový meter bratislavského bytu priemerne 4 899 eur.
Situácia kupujúcich je dnes v mnohom priaznivejšia ako pred rokom či túto jar, hovorí hlavný analytik Realitnej únie Vladimír Kubrický. „Dnes sa záujemca o bývanie nemusí tlačiť v rade na obhliadku a má si z čoho vyberať. Nie je pod tlakom, aby svoje životné rozhodnutie o kúpe nehnuteľnosti robil v priebehu minút či hodín. Nemusí absolvovať licitácie, ktoré donedávna ešte viac šponovali už aj tak vysoké ceny. Práve naopak, kupujúci dnes môže s predávajúcim vyjednávať. To všetko môže byť dnes pre kupujúceho zaujímavá kompenzácia toho, že ho bude hypotéka na úrokoch stáť o čosi viac,“ hovorí o aktuálnej situácii Kubrický.
Čítajte viac Odborník na reality: Ceny bývania sú nadhodnotené o 20 percent, bublina na trhu je
„Bratislavský realitný trh sa v lete 2022 niesol v znamení zníženej aktivity. V priebehu tretieho štvrťroka sa v Bratislave predalo necelých 250 bytov v novostavbách, čo je jedno z najnižších sledovaných čísel,“ bilancuje nové čísla analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik.
Záujemcov o byty v súčasnosti kvári stále najmä slabá ponuka. „Aj keď už neplatí nenormálna situácia z minulého roka, v ktorej sa byty dokonca improvizovane dražili pri obhliadke a predávali sa za pár hodín, ponuka sa výrazne nezlepšuje,“ hovorí odborník na financie zo spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.
Z kombinácie vysokých cien, inflácie prevyšujúcej rast miezd a drahších hypoték je jednoznačné, že ľudia si dnes hľadajú prvé bývanie ťažšie, dodáva. „Ukazuje to aj kompozitný index Národnej banky Slovenska (NBS), podľa ktorého sa dostupnosť bývania vrátila späť o 10 rokov a je na úrovni roku 2011. To ešte zďaleka nie je najhoršia situácia v modernej histórii Slovenska, ale ak bude vývoj pokračovať, vlastné bývanie sa reálne stane pre väčšiu časť ľudí nedostupným,“ pokračuje Búlik.
Zároveň na ľudí vplýva neistota ohľadom budúcnosti. „Ľudia odkladajú dlhú spotrebu, čiže kúpu bývania či nového auta, vytvárajú si väčšie rezervy a čakajú s obavami na vývoj situácie v ďalších mesiacoch," myslí si Búlik. „Problém s dostupnosťou bývania už nie je iba regionálnym problémom, ale celoslovenským,“ potvrdzuje riaditeľ Finančného kompasu Matej Dobiš. Obdobie extrémne nadhodnotených nehnuteľností, ktorých kúpne ceny vytvárali predávajúci v snahe zarobiť čo najviac, sa zrejme postupne končí, pokračuje.
Drahšie hypotéky aj väčšia neistota
K zhoršeniu dostupnosti prispeli aj drahšie hypotéky. Banky zhruba pred vyše rokom často dávali hypotéky pod jedným percentom. V súčasnosti je situácia úplne opačná, hypotéky priemerne zdraželi od januára do augusta približne trojnásobne. „Úroková sadzba hypoték na úrovni štyroch percent je bežný trhový štandard,“ hovorí prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ján Pálenčár.
„Prudký rast úrokových sadzieb šokovo dvíha mesačné splátky nových hypoték a tým aj podiel výdavkov na bývanie k celkovým výdavkom domácností. Tie sú už aj tak zvýšené v dôsledku inflácie, čo prudko znížilo dostupnosť bývania v Bratislave, ale aj na celom Slovensku či v Európe," tvrdí v analýze Bruchánik.
Čítajte viac Ekonómovia prepočítali, čo s účtami ľudí spravia januárové faktúry za energie
Búlik však upozorňuje, že samotné zdraženie hypoték nevysvetľuje pokles záujmu o kúpu bytov v Bratislave. Napríklad pri 150-tisícovej hypotéke navyšuje strojnásobenie úroku splátku len o približne 100 eur mesačne (v závislosti od splatnosti), čo nie je pri kúpe bývania pre väčšinu záujemcov rozhodujúce.
„Pokles dopytu je spôsobený kombináciou drahších hypoték, neistoty z budúcnosti, vysokých cien, ale vo veľkej miere aj predzásobením sa bytmi v úvode roka. Od januára do marca objem hypoték exponenciálne rástol a množstvo ľudí urýchlilo plánovanú kúpu bytu a namiesto v lete či závere roka kupovali bývanie už úvodom roka,“ tvrdí Búlik.
Záujemcovia zostali opatrnejší a viacej nad kúpou premýšľajú, čo môže trh do istej miery ovplyvniť, zamýšľa sa Dobiš. „Zmena uvažovania nastala, keď úrokové sadzby narástli nad dve percentá. To vyslalo signál, že problém môžu mať nielen aktuálni dlžníci, ale aj tí, ktorí ešte len nehnuteľnosť kúpiť chcú. Už v auguste sme mohli vidieť medziročný 10-percentný pokles pri čerpaných úveroch, čísla zo septembra budú podobné,“ očakáva vývoj Dobiš.
Priemerná sadzba na nových hypotékach v Česku a Poľsku sa už blíži k siedmim percentám, zatiaľ čo v Maďarsku prekročila 10 percent. „Oproti tomu sú naše hypotéky so sadzbou 3 až 4 percentá na normálnych úrovniach a pre priemerne zarábajúci pár je splátka hypotéky stále akceptovateľným výdavkom v rámci rodinného rozpočtu. Za abnormálne môžeme považovať skôr sadzby okolo jedného percenta, na ktoré sme si začali zvykať. Tie už však s najväčšou pravdepodobnosťou tak skoro neuvidíme,“ hovorí Bruchánik.
Situácia sa mení na celom Slovensku
Rast sa výrazne oslabuje aj mimo hlavného mesta. Podľa dát Realitného barometra Realitnej únie SR, ktorý monitoruje ceny v krajských mestách, ceny starších a novších bytov, hodnota medzištvrťročne poklesla zo 4 na 2,2 percenta.
„V najlikvidnejšom segmente realitného trhu, t. j. pri starších trojizbových bytoch, sú v treťom kvartáli v porovnaní s druhým všetky krajské mestá okrem Nitry a Prešova v mínuse. Pokles cien je však nepatrný, pohybuje sa v rozmedzí od 0,3 do 1,7 percenta. Ochladzovanie realitného trhu je aj výsledkom rastu ponuky voľných bytov. V treťom štvrťroku sa v porovnaní s júnom tohto roka zvýšila až o jednu štvrtinu. Predajný cyklus sa predlžuje, inzeráty mrznú na realitných portáloch dlhší čas,“ tvrdí Kubrický.
Čítajte viac Pre koho staviate nájomné byty? Pýtajú sa Krajniak s Matovičom. Kollárove sľuby o lacnom bývaní čelia otázkam
„Oslabenie dopytu v porovnaní so situáciou spred roka je cítiť v každom regióne Slovenska. Zhoršenie dostupnosti financovania v kombinácii so všeobecne negatívnou náladou na trhu znížilo dopyt, a tak sa zmiernil tlak na rast cien nehnuteľností z predošlého obdobia,“ dodáva Pálenčár.
Údaje za ceny nehnuteľností zverejňuje každý štvrťrok NBS. Tie najnovšie za tretí kvartál tohto roka zverejní na začiatku novembra. Od konca roka 2020 uvádza vyše 20-percentné medziročné nárasty cien bývania. Odborníci očakávajú, že aj jej zozbierané údaje budú hovoriť o spomaľovaní rastu. Podľa Pálenčára čísla NBS budú stále hovoriť o raste, no už pomalšom. „K spomaleniu príde pri porovnaní medzikvartálnych údajov. Ide o dozvuky extrémnych nárastov z roka 2021 a zo začiatku roka 2022,“ dodáva.
Búlik si nemyslí, že uvidíme výraznejší pokles rastu. „Aj keď očakávam spomalenie tempa rastu oproti druhému kvartálu, medziročné tempo rastu cien odhadujem stále blízko hranice 20 percent,“ prognózuje odborník na financie. Je toho názoru, že stále je veľa ľudí, ktorí hľadajú novú strechu nad hlavou, a developeri v novostavbách si zaúčtujú drahé ceny stavebných materiálov.
Rast sa spomaľuje, príde aj pokles?
Prudký prepad záujmu o kúpu bytu v Bratislave spolu so spomaľovaním rastu celkových cien bývania nastoľuje otázku, či a kedy sa dočkáme aj poklesu cien bytov a domov. Tá možnosť tu je, no v prospech pokračovaniu rastu cien bytov v Bratislave hrá podľa Bencont Investments niekoľko faktorov.
Aj napriek rýchlemu tohtoročnému rastu úrokov na hypotékach sú oproti iným krajinám stále relatívne lacné. „Ich prudký rast bol síce šokom, no kupujúci sa tomuto novému normálu prispôsobia,“ konštatuje Bruchánik. Druhý faktor, ktorý bude ceny tlačiť hore, je rast cien stavebných materiálov, pozemkov a prác. Pokiaľ budú developeri predpokladať, že pri dnešných nákladoch nepredajú byty za dnešné ceny, tak sa množstvo projektov nebude realizovať. Tretím faktorom je stále slabá ponuka bytov v hlavnom meste.
Čítajte viac Dobré časy sa skončili, domácnosti prídu o desatinu majetku. Pozrite si porovnanie bohatstva Slovákov (rebríček)
„Bytov stále málo a vydávané stavebné povolenia nenaznačujú, že by sa niečo malo zmeniť. Väčšinu projektov, ktoré sú ďalej v povoľovacom procese, zastrešuje niekoľko veľkých developerov, ktorí sa jednoducho rozhodnú novú výstavbu spomaliť, keď zacítia riziko zníženého predaja,“ pokračuje Bruchánik. Ba čo viac, v Bratislave sa stále nájde dostatok ľudí, ktorí majú na to kúpiť byt a v neposlednom rade ochrániť tak voľné peniaze pred infláciou.
Ak sa zrátajú všetky spomínané faktory, analytici Bencont Investments neočakávajú pokles cien bytov v hlavnom meste. „Zároveň si myslíme, že vysoká inflácia, energetická kríza a všeobecná negatívna nálada v hospodárstve zabránia výraznému oživeniu dopytu. Na nasledujúci rok tak očakávame zastavenie rastu cien novostavieb, respektíve pokles medziročného tempa rastu na úroveň do päť percent,“ prognózuje spoločnosť.
Rovnako ako Bruchánik ani Búlik príliš neráta s veľkým a prichádzajúcim poklesom rastu cien bývania. Ekonomická situácia domácností je podľa neho zatiaľ stabilizovaná a majitelia namiesto zlacnenia predávanej nehnuteľnosti čakajú na vývoj situácie. „Kým sa ekonomická situácia nezhorší a neuvidíme výrazný nárast nezamestnanosti alebo ďalšie ešte výraznejšie zdraženie hypoték na úrovne, ako sú napríklad v Česku, nie je reálne očakávať pokles cien nehnuteľností,“ tvrdí.