Najnovšie konštatujú, že za rok ceny bytov aj domov v priemere narástli o 25,5 percenta, zvlášť byty o 28,2 percenta a zvlášť domy o 19 percent. Tempo rastu cien sa z prvého kvartálu na druhý síce spomalilo, no ak vezmeme do úvahy iba posledné dva roky, tak ceny bývania zdraželi o takmer 50 percent. Ide o extrémne prudký nárast. Ten, samozrejme, nahráva vlastníkom a sťažuje hľadanie novej strechy nad hlavou najmä mladým ľuďom.
Čítajte viac Najhorší scenár: Elektrina a plyn zdražejú o stovky eur. Očakáva sa rozhodnutie, Sulík čaká na podpis komisie
Iba o deň neskôr poslala banka ďalší komentár, v ktorom bilancuje nové čísla s väčším nadhľadom. „Ceny nehnuteľností rastú najrýchlejšie za posledných vyše 10 rokov,“ upozorňujú ekonómovia. Výsledkom je, že pre bežnú domácnosť s priemerným príjmom je už bežná nehnuteľnosť takmer nedostupná. „Priemerné ceny nehnuteľností na Slovensku sú už vyššie ako hodnota, ktorú by vedela zafinancovať rodina s dvoma deťmi s priemerným platom bez vlastných úspor iba formou úveru,“ pokračujú. Citeľne sa dostupnosť bývania zhoršuje v Bratislavskom kraji. Tam už záujemcom nemusí stačiť ani len 20 percent vlastného kapitálu.
Pre porovnanie, ak pred dvomi rokmi stála nehnuteľnosť v priemere 100 tisíc eur, dnes by stála 150 tisíc eur. Prirodzene, bývanie pri krajských mestách je drahšie ako na vidieku a vo všeobecnosti platí, že čím bližšie hlavného mesta, tým drahšia nehnuteľnosť. Nové čísla ukazujú, že rast ťahali najmä „lacnejšie“ kraje ako Žilinský, Banskobystrický či Trnavský kraj. Naopak, „drahšie“ kraje ako Bratislavský a Košický rástli pomalšie.
Čítajte viac Mihál opäť prepočítal Matovičov bonus. Upozornil na dôležitú vec, nie všetci ho dostanú celý
Rast cien poháňajú ešte stále lacné hypotéky, nedostatočná ponuka nového bývania a tiež ceny stavebných materiálov. Problém s drahými nehnuteľnosťami sme si na Slovensku vytvorili čiastočne sami, myslí si finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik. „Slováci sa naučili za posledných 30 rokov žiť na dlh a spotrebný úver či hypotéku berú ako súčasť životného štýlu. To má však svoje následky nielen v podobe často až nezmyselného zadlžovania, ale aj zvyšovania cien bývania,“ tvrdí Búlik.
„Druhý kvartál ešte stále môžeme považovať za extrémny,“ hodnotí vývoj úverový analytik Slovenskej sporiteľne Matej Bašták. Hnal ho aj obrovský objem peňazí, ktoré si ľudia napožičiavali prostredníctvom hypoték, pretože sa snažili zobrať čo najlepšie úroky, keďže banky už spustili zdražovanie. Brali teda relatívne lacné úroky aj za cenu drahšej nehnuteľnosti. „Tento efekt bol na hypotekárnom trhu veľmi výrazný, keď objemy nových hypoték v prvom polroku 2022 lámali historické rekordy,“ dodáva Bašták.
Čítajte viac Nové čísla cien bytov a domov. Extrémny rast pokračuje, pozrite si, aké drahé sú kraje
Druhým dychom však Bašták dodáva, že tak rýchly rast, ale nie je udržateľný a k spomaleniu musí skôr či neskôr prísť. Spomalenie naznačuje aj samotná NBS. Rast cien spomalia dva faktory: drahšie hypotéky a menej peňazí v peňaženkách ľudí, ktoré im zhltne inflácia. Signály prichádzajú už aj z praxe – nehnuteľnosti dlhšie vydržia v inzerátoch. „V máji a najmä v júni evidujeme významne zvýšené množstvo inzerátov, ktoré sa v ponuke nachádzali už v predchádzajúcich mesiacoch,“ konštatujú analytici.
Denník Pravda pripravil ohľadom nových cien bývania a súčasnej situácie na trhu s bývaním prehľad formou otázok a odpovedí.
Dokedy silný rast cien bývania bude pokračovať?
Zrejme už nie príliš dlho. Pribrzdia ho drahšie hypotéky a vysoká inflácia, ktorá odhryzne zo zárobkov ľudí, ktoré nebudú môcť využiť na nákup bytu či domu. No od poklesu cien to má veľmi ďaleko. Očakáva sa, že ceny budú stále rásť, nie tak vyše 20 percentným tempom.
Ochladenie záujmu o kúpu nehnuteľnosti však nie je synonymom poklesu cien. Ochladenie znamená zníženie dopytu, počtu obhliadok, čo ale neznamená, že ceny neprestanú rásť. Hoc aj pomalším tempom, hovorí hlavný analytik Realitnej únie Vladimír Kubrický.
Čítajte viac Slovensko je drahšie ako Česko, Poľsko a Maďarsko. Pozrite si porovnanie cien v EÚ (+ mapa)
Zlomový moment, ktorý dokáže rast cien nehnuteľností spomaliť, môže byť navyšovanie úrokových sadzieb, myslí si Matej Dobiš z portálu Finančný kompas. Práve lacné hypotéky boli hnacím motorom kúpy bývania. „Posledné mesiace vidíme spomalenie rastu. Je vysoko pravdepodobné, že perióda extrémne prudkého zvyšovania cien nehnuteľností, ktorá sa naštartovala na jeseň 2021 a skončila na jar tohto roka, je už nenávratne preč,“ myslí si Kubrický. No zároveň tvrdí, že aktuálne si realitný trh vybral svoj oddychový čas, a to aj vďaka letnej dovolenkovej sezóne. „Nad tým, čo bude na jeseň visí veľký otáznik,“ dodáva Kubrický.
Čítajte viac Reforma vlakového grafikonu: Ľudia sa búria, zastávky rýchlikov sa rušia
Spomalenie vidia aj analytici VÚB banky. „Myslíme si, že prehrievanie na realitnom trhu mohlo v druhom štvrťroku dosiahnuť svoj vrchol. Predpokladáme, že v ďalších štvrťrokoch sa bude rast cien nehnuteľností spomaľovať ešte výraznejšie,“ tvrdí ekonóm banky Michal Lehuta.
Kedy príde pokles cien bývania?
To nikto nevie. V nasledujúcich mesiacoch sa očakáva iba spomalenie rastu, nie jeho pokles. Samotná NBS očakáva spomalenie rastu resp. jeho zastabilizovanie a stagnáciu v budúcich štvrťrokoch. „Vzhľadom na dostupnosť bývania, by som uvítal, ak by sa ceny začali ochladzovať. Nadhodnotené ceny nehnuteľností v našom regióne vníma aj Európska centrálna banka,“ hodnotí situáciu Dobiš.
Drahšie hypotéky a slabšia kúpyschopnosť ľudí môžu predsa len zvýšiť pravdepodobnosť prepadu. „Ak ceny nehnuteľností budú naďalej rásť neprirodzene rýchlo, pravdepodobnosť ich náhleho prepadu sa výrazne zvyšuje,“ predpovedá Bašták.
Ako adeptov na zníženie ceny vidí Búlik staršie byty a domy. „Prípadný pokles cien by sme mohli vidieť v individuálnych prípadoch pri starších bytoch a domoch, ktorých majitelia budú v časovom strese a budú ich potrebovať predať skôr. Kým sa dramaticky nezhorší ekonomická situácia na Slovensku – a tak ďaleko zatiaľ rozhodne nie sme – nevidím šancu na plošné zníženie cien bývania,“ hovorí finančný odborník.
Pri novostavbách je situácia úplne opačná. Pri novostavbách naďalej rastú náklady na materiál aj mzdy a vo všeobecnosti zrejme nepríde k poklesu ich cien. Ak by aj prišlo, možno to bude za cenu zníženia štandardu, myslí si Búlik. „Viem si predstaviť, že niektorí developeri napríklad znížia štandard bytov, aby mohli znížiť ich cenu, prípadne ponúknu niektoré byty so zľavou, aby splnili požiadavky financujúcej banky na počet bytov predaných v predpredaji,“ dodáva.
Je bublina na trhu s bývaním?
Často sa spomína bublina na trhu s bývaním. Je tu, či nie? „Sme v nej. Bublina nie je viditeľná, až kým nespľasne. Spľasnutie nastáva vtedy, keď predávajúci nenájde protistranu,“ myslí si Pavel Škriniar, analytik Swiss Life Select a pedagóg na Katedre podnikových financií Ekonomickej univerzity v Bratislave.
Bublina v cenách bývania sa jednoznačne nafukuje od roku 2020, avšak zatiaľ nenastali na Slovensku okolnosti, ktoré by viedli k jej prasknutiu či aspoň čiastočnému vyfúknutiu, myslí si Búlik. „Pre ľudí, žiaľ, nemám dobrú správu, keďže pravdepodobnosť spľasnutia bubliny v blízkej budúcnosti je veľmi malá,“ tvrdí Búlik.
Čítajte viac Prečo úroky na hypotékach rastú, ale na vkladoch sú stále blízko nule?
„Realitná bublina sa nafukuje, kúpna sila ľudí vplyvom vysokej inflácie ďalej klesá, úrokové sadzby na hypotéky stúpajú. Vážnych záujemcov o nadobudnutie nehnuteľnosti ubúda. Väčšina predávajúcich tento fakt však bude na jeseň ignorovať. Zbavovať sa nehnuteľnosti za každú cenu nebudú nútení. Mnohí z nich sú pritom presvedčení, že všetky tie správy o realitnej bubline sú len ďalším falošným poplachom. Ani pandémia ceny nehnuteľností dole nezrazila, práve naopak,“ zamýšľa sa Kubrický.
NBS rétoriku o bubline nepoužíva. „Naopak, pri každej príležitosti upozorňujeme na to, že situácia je od roku 2008 odlišná – predovšetkým v zdraví finančného sektora. Preto neočakávame dynamický prepad, podobný tomu z roku 2008,“ hovorí analytik NBS Roman Vrbovský.
Čo sa deje na trhu s bývaním?
Realitní makléri hovoria, že už sa nehnuteľnosti nepredávajú tak rýchlo ako napríklad pred rokom. Predávajúci tak musia dlhšie hľadať záujemcu a nemôžu si pýtať premrštené sumy.
Na otázku, čo sa deje na trhu s bývaním odpovedá Pavel Škriniar, že sa znižuje záujem o investičné nehnuteľnosti. „Kupujúci nie sú v takom nákupnom ošiali ako pred pár mesiacmi a niektoré nehnuteľnosti sú pre premrštené ceny v ponuke bez akejkoľvek odozvy zo strany kupujúcich,“ hovorí.
Akú úlohu hrajú v zdražovaní ceny stavebných materiálov?
Pri raste cien zohráva úlohu aj cena stavebných materiálov. Drevo, železo či polystyrén sú nevyhnutnými zložkami budov. Ak ich cena rastie, prirodzene, developer si tento nárast zaúčtuje do finálnej ceny nehnuteľnosti.
Dôležitú úlohu zohrávajú najmä pri novostavbách. „Pri novostavbách hrajú zasadnú úlohu, pri postavených nehnuteľnostiach nulovú. Staré sa iba vezú na zdražovaní novostavieb,“ myslí si Škriniar. „Ak viem ako developer, že moje náklady na výstavbu budú vyššie upravím aj cenu – to platí najmä pri novostavbách. Tie svojimi vysokými cenami dávajú priestor aj na rast starších nehnuteľností – ktoré sa vedia na tejto „vlne“ zviesť,“ dodáva Dobiš.
„U novostavieb je problém s extrémnym rastom stavebných materiálov, tu nepredpokladám zníženie cien, skôr opäť narážame na inflačné doložky. Za posledný mesiac asi piati moji klienti dostali oznámenie o aplikovaní inflačných doložiek, developer žiadal doplatok približne desať percent,“ pridáva sa finančný sprostredkovateľ Miroslav Tomáš z Prosight Slovensko.