Finančné domy od začiatku tohto roka rozbehli zvyšovanie sadzieb v takom tempe, aké takmer nikto z odborníkov nečakal. „Vývoj úrokových sadzieb hypoték sa za posledné tri mesiace radikálne zmenil. Sadzby narástli pri niektorých fixáciách aj o viac ako jeden percentný bod, čo je veľmi rýchly nárast, ktorý nikto neočakával,“ tvrdí pre Pravdu hypotekárny špecialista Boris Ilić z Gepard Finance.
Ešte v januári sa dali získať troj- až päťročné fixácie, čo sú stále najobľúbenejšie viazanosti, za veľmi výhodných podmienok – pod jedno percento – takmer v každej banke. V súčasnosti sa ale situácia otočila. V polovici mája už iba dve banky ponúkajú sadzby v rovnakých fixáciách pod jedno percento. Úroky sa už niekoľko mesiacov šplhajú stále vyššie a vyššie. Oproti novembru minulého roka zdraželi novoposkytnuté hypotéky skoro o štvrtinu.
Čítajte viac Hypotekárne tornádo pokračuje. Najväčšia banka na trhu opäť zdražuje úvery, väčšina ide cez 2 percentá
Na zdražovanie zareagovali okamžite ľudia a klienti bánk. Kto mohol či chcel, okamžite zašiel do pobočky a snažil sa získať novú, resp. refinancovať starú hypotéku, aby dostal ešte stále lacný úrok na čo najdlhšiu dobu. Zdražovanie úverov sa totiž ešte neskončilo a očakáva sa, že aj v priebehu roka úroky porastú.
Svedčia o tom aj čísla. Iba v marci banky poskytli nové úvery za takmer tri miliardy. Z toho 1,6 miliardy bolo refinančných. Táto „mobilizácia“ ľudí nanovo si dohodnúť výšku a viazanosť úveru so svojou bankou láme rekordy. Nikdy v histórii si ľudia nezobrali viac úverov na bývanie. Druhý najsilnejší mesiac bol minulý február, keď banky poskytli pôžičky za vyše 2,1 miliardy eur.
Prudké zdraženie sa dá ilustrovať na rozdieloch v splátkach. Napríklad UniCredit Bank ponúkala do 1. marca sadzbu na trojročnom fixe 0,59 percenta. Dnes je na úrovni 2,29 percenta. Pri 100-tisícovej hypotéke a 20-ročnej splatnosti vyjde rozdiel v splátke na 78 eur za mesiac. Za rok klient zaplatí o 936 eur viac. Iný prepočet ukazuje, že pri 10-ročnom fixe začínala ČSOB banka rok so sadzbou 0,99 percenta, no postupnými úpravami sa úroky navýšili už na 2,25 percenta. Zmena v splátke sa tak oproti pôvodným februárovým sadzbám zvýšila pri 100-tisícovej hypotéke s 20-ročnou splatnosťou zo sumy 459 eur na aktuálnych 518 eur, čo robí mesačný rozdiel v splátke vyše 58 eur. Rozdiel v preplatení po 10 rokoch, teda na konci fixácie, je viac ako 10-tisíc eur.
„Takýto nárast úrokovej sadzby spôsobí nemalé zvýšenie mesačnej splátky hypotéky, čo spolu s rastúcimi cenami tovarov, služieb a energií značne zaťaží rozpočet klientov. Je preto rozumné zvážiť predĺženie fixácie úrokovej sadzby, aby sa vyhli radikálnemu zvýšeniu mesačnej splátky hypotéky vzhľadom na predpoklad ďalšieho nárastu úrokových sadzieb,“ upozorňuje Ilić.
Denník Pravda pripravil o zdražovaní hypoték prehľad v otázkach a odpovediach.
Prečo banky zvyšujú úroky na hypotékach?
Pretože sa im predražujú pôžičky. Aj banky si totiž požičiavajú a platia nejaké úroky. Aby banka dokázala na hypotéke zarobiť, musí ju poskytnúť klientovi za vyšší úrok, ako si sama dokáže požičať. Navyše finančné domy už zrejme počítajú aj so zvyšovaním sadzieb v Európskej centrálnej banke (ECB). Tá určuje kľúčové úrokové sadzby v krajinách platiacich eurom, teda aj na Slovensku. Od jej kľúčových sadzieb sa potom odvíjajú aj sadzby na úveroch pre bežných ľudí či firmy.
„Navýšenia z môjho pohľadu už rátajú aj s potenciálnou úpravou sadzieb zo strany ECB, ktorá možnú úpravu avizovala na najbližšie mesiace,“ tvrdí pre Pravdu Matej Dobiš z portálu Finančný kompas, ktorý pravidelne monitoruje dianie v bankách. „Je naivné si myslieť, že na trhu bude banka, ktorá nevyužije priestor na zdraženie takého obľúbeného produktu, akým je hypotéka,“ dodáva Dobiš. Bankám teda vzrástli náklady na poskytnutie hypoték a dlžník im v dlhodobom horizonte splácania kvôli vysokej inflácii vráti podstatne nižšiu hodnotu peňazí. Rovnako je to zo strany bánk do istej miery aj využitie aktuálnej situácie, keďže hypotéky pre ne z pohľadu ziskovosti v posledných rokoch neboli zaujímavé, vysvetľuje Ilić.
Kedy sa zdražovanie skončí a na akej úrovni sa ustáli?
To zatiaľ nikto nevie. Tento rok sa však ešte so zvyšovaním sadzieb počíta. „Je ťažké predpovedať, čo reálne zastaví rast úrokových sadzieb naprieč bankami, len tento týždeň upravili dve z bánk na našom trhu svoje úrokové sadzby ponúkané na hypotékach,“ pokračuje Dobiš.
Analytik spoločnosti Swiss Life Select a pedagóg na katedre podnikových financií Pavel Škriniar upozorňuje, že aj po jarnom zvyšovaní sadzieb si Slováci užívajú lacné úvery. Boli totiž časy, keď ľudia boli vďační za to, že sa im podarilo sadzby hypotéky znížiť aj na päť percent. „Sadzby ako také nemajú ohraničenie, v západných krajinách boli svojho času hypotéky so sadzbou presahujúcou 10 percent,“ zamýšľa sa Škriniar.
Pokiaľ sa situácia nebude zlepšovať, tento rok úrokové sadzby môžu aj pri kratších, napr. päťročných, fixáciách dosiahnuť postupne v rámci väčšiny bánk úroveň 2,5 až 3 percentá, myslí si Ilić. Pri dlhších fixáciách ako napríklad pri 10-ročnej sadzbe podľa neho môže vyskočiť až na 3 až 3,5 percenta, pričom v niektorých bankách už takúto úroveň dosiahli.
Ktoré banky poskytujú najnižšie úroky?
Záleží na dĺžke fixácie. Napríklad v klientsky najobľúbenejšej trojročnej fixácii ponúka najnižší úrok od 0,6 percenta Prima banka. Za ňou nasleduje Fio banka so sadzbou od 0,68 percenta. Tretia je ČSOB banka s 1,15 percenta nasledovaná VÚB bankou, ktorá ponúka sadzbu od 1,49 percenta.
Napríklad v čoraz viac vyhľadávanejších 10-ročných fixáciách najvýhodnejší úrok ponúka ČSOB banka. V nej vie klient získať istotu splácania úroku od 2,25 percenta počas desiatich rokov. Pritom iba prednedávnom ponuka desaťročného „fixu“ začínala v tejto banke od 0,99 percenta. Za pár mesiacov tak sadzba zdražela o vyše sto percent.
Je dôležité poznamenať, že pri reklamovanom najnižšom úroku to málokedy zostane. Každá banka má svoje špecifické podmienky uzavretia úveru. Niektorá môže vyžadovať rôzne poistenia či otvorenie si účtu, čo prináša so sebou dodatočné náklady. Preto je dobré sledovať takzvanú ročnú percentuálnu mieru nákladov (RPMN). Ide totiž o skutočnú cenu úveru zobrazujúcu celkový úrok aj po zarátaní všetkých poplatkov, ktoré klient zaplatí.
Budú si ľudia naďalej požičiavať rekordné sumy?
Finanční analytici očakávajú, že objem požičaných súm bude ešte rásť. „Ešte stále banky posudzujú otvorené žiadosti z obdobia, keď sadzby opúšťali úroveň pod jedným percentom. Tu klienti stihli využiť už upravené, no na dnešné pomery stále lacné úrokové sadzby. Ide prevažne o refinančné hypotéky, kde rozhodovanie dlžníka ovplyvnila pozornosť, ktorá sa úverom na bývanie od začiatku roka venovala. Z môjho pohľadu pôjde v apríli o veľmi podobné číslo,“ prognózuje Dobiš.
To isté si myslí aj Škriniar. „Poskytnuté úvery budú ešte rásť, pretože sa končia kratšie fixácie a ľudia v obave pred pokračovaním zvyšovania sadzieb sa budú snažiť zabezpečiť si súčasné podmienky na podstatne dlhší čas,“ tvrdí. Ako totiž dodáva, refinancovanie dnes nie je o získaní nižšej sadzby hypotéky, ale o zachovaní sadzby na dlhšie obdobie, než bolo zvykom doteraz.
Lacné úvery na bývanie výrazne poháňajú zadlžovanie sa ľudí. Národná banka Slovenska varuje, že za posledných päť rokov dlh Slovákov narástol najviac v eurozóne. Upozorňuje tiež, že sa zvyšuje podiel ľudí, ktorí budú hypotéky splácať aj na dôchodku. Situáciu regulátor pozorne sleduje a nie je vylúčené, že do konca roka predstaví nové obmedzenia, ktoré by zbrzdili prehnané zadlžovanie sa.