Svojím analytickým jazykom upozornili, že „kompozitný index cien bývania sa dostal do pásma vysokého rizika a hrozí korekcia“. Preložené do ľudskej reči: ceny domov a bytov rastú takým rýchlym tempom, že to naznačuje bublinu na trhu s bývaním a jej spľasnutia.
„Naposledy sa takýmto tempom ceny domov a bytov zvyšovali v rokoch 2006 až 2008. Rast cien nehnuteľností na Slovensku patrí k najvyšším v Európe,“ konštatujú analytici z centrálnej banky. Ide naozaj o bublinu a o koľko sa ceny môžu prepadnúť? „Slovenský trh nehnuteľností bol nadhodnotený oproti fundamentom už v polovici minulého roku, podľa odhadov Európskej centrálnej banky o 20 percent.
Odvtedy sa ceny pohli ešte vyššie,“ hodnotí vývoj hlavný ekonóm VÚB Zdenko Štefanides. Súčasná neistota aj na pozadí vojny na Ukrajine umožňuje iba ťažko predpovedať, akým smerom pôjde cena domov a bytov.
Čítajte viac Expert na dôchodky Šebo: Reforma penzií je na stole, prichádzajú zásadné zmeny, aké sú to?
Ceny nehnuteľností sa výrazne nafukujú už v posledných dvoch rokoch, keď sa zdražovanie postupne približovalo k hranici dvadsať percent ročne, hovorí odborník na financie Marián Búlik zo spoločnosti Allfinanz Slovensko. „Dá sa jednoznačne povedať, že na Slovensku existuje najmä v segmente bytov cenová bublina,“ tvrdí. Je však otázka, kedy a do akej miery očakávať jej prasknutie. Proti jej prasknutiu hovorí, že hypotéky sú stále lacné, bytov je málo a záujem stále veľký.
„Kým však budú Slováci naďalej nakupovať najmä byty súčasným tempom, nie je dôvod ani na zastavenie ich zdražovania, nieto ešte na pokles. Táto situácia by sa mohla zmeniť napríklad zásahom NBS, ktorá by podobne ako viackrát v minulosti opäť sprísnila kritériá na poskytovanie úverov na bývanie,“ dodáva Búlik.
Vysoké ceny nafukujú ešte stále lacné hypotéky a slušné rasty platov v posledných rokoch. Aj preto sa za posledných päť rokov Slovákom dobre zadlžovalo. V tomto ukazovateli sme v eurozóne rekordéri. Navyše výrazne narástli ceny stavebných materiálov, čo zase predražilo novostavby. Súčasná situácia prispela k tomu, že dostupnosť bývania sa zhoršuje a bude sa ďalej zhoršovať. Už dnes to cítiť najmä v Prešovskom, Bratislavskom a Žilinskom kraji.
Úverový analytik Slovenskej sporiteľne Matej Bašták očakáva skôr spomalenie rastu ako veľký prepad. „Bude to závisieť od budúceho vývoja, ale nateraz nepredpokladáme, že súčasné tempo rastu cien nehnuteľností je udržateľné a k určitému spomaleniu musí prísť,“ hovorí Bašták.
To, či ide o bublinu, sa dozvieme až pri pohľade do spätného zrkadla, keď praskne, myslí si ekonóm J&T banky Stanislav Pánis. Preto sa prikláňa k názoru, že pokles cien, špeciálne v exponovaných lokalitách veľkých miest na čele s Bratislavou, je v blízkej budúcnosti málo pravdepodobný. „Stavia sa totiž málo a pomaly, ponuka je nízka a to sa ešte dlho nezmení pri komplikovanosti legislatívy a vysokej byrokracii, pričom dopyt ostáva vysoký a príliš ho pravdepodobne neovplyvní ani malý rast sadzieb, ktorý bude v zásade kompenzovaný aj rastom platov,“ dodáva Pánis.
Ekonóm Tatra banky Boris Fojtík zase tvrdí, že samotná existencia bubliny automaticky neznamená jej prasknutie a raketový pokles cien. Myslí si, že pravdepodobne uvidíme skôr spomalenie rastu ako nejaký výrazný pokles. Úverový odborník Bašták však o bubline nechce hovoriť. „Navodzuje to dojem, že sme prekročili určitú hranicu, z ktorej už niet návratu. To však nie je úplná pravda a práve písanie o bubline by samotný prepad cien nehnuteľností mohlo priniesť, aj keď reálne by na to nebol dôvod. Preto je vhodnejšie pomenovanie vysoké riziko,“ dodáva. Myslí si, že riziko rastie. „Kupovať byt len preto, že je to dobrá investícia, je momentálne nerozumné, lebo človek môže ľahko prerobiť,“ upozorňuje.
Kto kúpil pred pár rokmi, zarobil
O vysokom raste cien za strechu nad hlavou svedčí aj ilustračné porovnanie ceny 3-izbového bytu pred pár rokmi a v súčasnosti. Ak by si niekto kúpil trojizbák s rozlohou 70 štvorcových metrov v Bratislavskom kraji pred štyrmi rokmi, priemerne by zaň zaplatil vyše 141-tisíc eur. V súčasnosti by stál už vyše 216-tisíc. Ide o extrémny nárast o vyše 75-tisíc eur! Čím bližšie do centra hlavného mesta by sme cenu porovnávali, tým väčšie cenové rozdiely by boli.
Rovnaký príklad z Trnavského kraja ukazuje nárast ceny za štyri roky približne o 22-tisíc eur. V Košickom kraji by cena narástla zhruba o 34-tisíc. Kto sa teda rozhodol pre nákup nehnuteľnosti na bývanie pred pár rokmi, dnes slušne zarobil.
V súčasnosti priemerná cena za štvorcový meter bytu už koncom minulého roka prekročila 2 550 eur. Priemerná cena štvorcového metra za dom sa pohybuje na úrovni 1 800 eur. To sú celoslovenské priemery. Rozdiely medzi krajmi sú však obrovské. Cena jedného štvorcového metra za byt v Bratislavskom kraji už atakuje hranicu 3 100 eur. S veľkým odstupom za ním je Žilinský kraj s priemernou cenou takmer 1 600 eur, Košický s 1 530 eurami a Prešovský s necelými 1 500 eurami. Najnižšia cena za štvorcový meter je v Nitrianskom kraji – 1 126 eur.
Varovanie už prišlo
Dobrou správou v tomto kontexte je, že obdobiu extrémne silného rastu cien za bývanie je zrejme koniec. Banky už spustili zdražovanie úverov na bývanie a platy tento rok prebije celkový rast cien, čo zníži kúpyschopnosť domácností.
Na rýchly rast cien a ešte rýchlejšie zadlžovanie v polovici februára upozornil aj bruselský výbor pre systémové riziká. Do pozornosti dal štyri veci. Prvou je vysoké tempo rastu cien nehnuteľností, druhou sú náznaky nadhodnotenia cien nehnuteľností, tiež rastúca zadlženosť domácností a v neposlednom rade rýchlo rastúce objemy hypoték. Národnú banku pochválil za regulácie, no zároveň vyzval, aby situáciu sledovala a zvážila ďalšie potrebné kroky.