Bratislavské byty z druhej ruky pokračovali v dvojcifernom raste aj v 2. kvartáli tohto roka, priemerná cena vzrástla na 3177 eur za štvorcový meter (m2). Medziročne je to o 14 % viac, rýchlosť zdražovania je teda podobná ako pri novostavbách (13,7 %). Vyplýva to z aktuálnej analýzy spoločnosti Bencont Investments.
Pôvodne sa očakávalo, že na realitný trh pribudnú na predaj investičné byty, ktoré pred pandémiou nového koronavírusu majitelia využívali na krátkodobé prenájmy. To mohlo rast cien spomaliť, avšak v praxi sa nič také nekonalo. Majitelia prenajímajúci byty napríklad cez platformu Airbnb sa len presunuli na trh dlhodobých prenájmov, čo v spojení so zníženým záujmom pre lockdown spôsobilo pokles cien na trhu dlhodobých prenájmov. Aj dopyt po dlhodobom prenájme sa však už toto leto oživuje, potvrdzujú dáta realitnej spoločnosti Herrys.
Klasický nedostatok novej výstavby v Bratislave núti kupujúcich obzerať sa po bytoch z druhej ruky. To tlačí ich ceny nahor. Zdražovanie v 2. kvartáli sa týkalo podľa Bencont Investments všetkých bratislavských okresov, pričom najvyšší rast cien bol v okrese Bratislava 2, kde predstavoval 22,4 %. V absolútnom meradle ostala najdrahším okresom naďalej Bratislava 1, kde sa jednotková cena koncom júna vyšplhala tesne pod hranicu 4000 eur za m2. Naopak, najnižšia jednotková cena bola v okrese Bratislava 4, a to na úrovni 2954 eur za m2.
Zdražovanie nájomného
Analytici spoločnosti hovoria o aktuálnom zdražovaní nájomného. „Koncom júna v Bratislave narástlo aj priemerné nájomné, vrátane energií, na 12,78 eura za m2,“ vyčíslili s tým, že ide o nárast o 11,5 %. Za nadpriemerným rastom stojí podľa spoločnosti práve bázický efekt, keď sa ceny nájomného zotavili po prepade, ktorý priniesla pandémia. „Priemerné nájomné vyjadrené v absolútnom čísle v Bratislave dosiahlo 812 eur za mesiac,“ skonštatovali analytici.
Čítajte viac Ceny bývania rastú a rastú, blížia sa k rizikovému pásmu. Predbiehajú už aj platy. Kedy sa to otočí?
V 2. kvartáli boli najdrahšími na prenájom jednoizbové byty, ktoré sa v priemere ponúkali za 15 eur za m2 za mesiac. Za nimi nasledovali dvojizbové byty (12,9 eura za m2). Trojizbové, štvorizbové a byty s piatimi izbami sa v priemere ponúkali za približne 11,5 eura za m2.
Z pohľadu bratislavských okresov bolo najdrahšie nájomné bývanie v Bratislava 1 (13,85 eur za m2), po ktorom nasledovali ostatné okresy, medzi ktorými boli rozdiely len minimálne a v priemere cena dosahovala 12,26 eura za m2 mesačne. „Zaujímavosťou je, že rozdiel medzi okresom Bratislava 1 a ostatnými bratislavskými okresmi je pri nájme podstatne nižší (13 %) ako v prípade cien bytov (31 %). Dôvodom je vysoká konkurencia nájmov v Starom Meste, kde je ponuka bytov na prenájom najväčšia spomedzi všetkých okresov Bratislavy. Naopak, v prípade ponuky bytov na predaj je ponuka bytov v okrese Bratislava 1 najnižšia,“ podotkli analytici.
Biznis prenájmu cez Airbn sa zrútil
Ani trh nájomného bývania v Bratislave sa však nevyhol vplyvom pandémie, medziročne ceny klesali. Dlhodobé prenájmy zlacneli aj o desať percent. Dáta realitnej kancelárie Herrys ukazujú, že kým v prvom polroku vlaňajška bola priemerná cena prenájmu bez energií vyše 700 eur, v rovnakom období tohto roka kleslo nájomné na 603 eur mesačne.
Môže za to prílev bytov na trh dlhodobých prenájmov z trhu krátkodobých, na ktorom sa pre zmrazenie cestovného ruchu pandémiou prenajímať až tak neoplatilo. Tieto byty majitelia dočasne prenajali na dlhšiu dobu – najviac na jeden rok – s tým, že ku krátkodobému prenajímaniu turistom sa vrátia. To však situácia zatiaľ neumožnila, a tak tieto nájmy pokračujú aj druhý rok. „Registrujeme skupinu majiteľov, ktorí sa stále snažia prenajať svoje byty cez platformy ako napríklad Airbnb, ale väčšina priznáva, že sa nevie vyšplhať na predchádzajúcu výšku výnosov z prenájmu,“ uviedol Martin Marsina z realitnej kancelárie.
Predpoklad, že majitelia tieto byty na krátkodobý prenájom predajú, sa však nesplnil. „Mali sme u nás v ponuke niekoľko takých bytov, ale bolo to naozaj len malé percento majiteľov v porovnaní s tými, ktorí sa rozhodli byty si nechať,“ dodal Marsina.
Pandémia spôsobila aj pokles záujmu o dlhodobý prenájom, keďže v časoch lockdownu mnohí ľudia pracovali či študovali z domu z iných častí Slovenska. Pri dlhšie trvajúcom lockdowne, či už na jar 2020 alebo cez zimu 2020/2021 pozorovala kancelária klesajúci dopyt a naopak rastúcu ponuku neobsadených bytov. Trh sa však už teraz stabilizuje, ponuka klesá a čoraz viac bytov si nachádza nových nájomcov.
„Pre porovnanie, kým v 1. polroku 2020 sa realitnej kancelárii Herrys podarilo uzatvoriť 162 prenájmov, v júni 2021 to bolo už 221 prenajímaných jednotiek, čo predstavuje medziročný nárast o viac ako 36 % za porovnateľné obdobie,“ uzavrel Marsina.