Keď v roku 2008 prepukla svetová finančná kríza, ceny nehnuteľností sa na Slovensku dramaticky prepadli. Mnohí očakávali podobný vývoj, aj keď prišla pandémia. No nestalo sa tak. Ceny bývania pokračujú v silnom raste, ukázali nové čísla Národnej banky Slovenska (NBS). Nielenže trhajú nové maximá a podľa všetkého sa zdá, že ešte na svoj vrchol nenarazili.
Rekordne lacné hypotéky, veľký apetít ľudí vlastniť strechu nad hlavou a slabá výstavba nových bytov. To všetko sa podpísalo pod to, že sme si na Slovensku v poslednom období zvykli pravidelne prepisovať ceny realít. Ich priemerná cena – či už išlo o byt, dom, alebo chalupu – v druhom štvrťroku vzrástla takmer o 123 eur za štvorcový meter, čím pokorila magickú hranicu a dosiahla 2 052 eur.
Odborníci upozorňujú, že ceny nehnuteľností rastú rýchlejšie ako platy či celková inflácia. Niektoré medzinárodné štúdie tvrdia, že priemerný Slovák si na 70-metrový byt musí našetriť viac platov, ako to bolo iba nedávno. Dokedy bude trvať takýto rast? Analytik NBS Roman Vrbovský pre denník Pravda hovorí, že mierne utlmenie prísť môže. Všetko však bude záležať na tom, ako porastú platy. „Bude závisieť od toho, či v blízkej budúcnosti dokáže vývoj disponibilného príjmu dobehnúť rast cien nehnuteľností,“ predpovedá ekonóm.
Iba pred piatimi rokmi stál štvorcový meter bytu priemerne približne 1 500 eur. Dnes? Stojí takmer 2 300 eur. Cena tak vystrelila o viac ako päťdesiat percent.
Prišla kríza, ale ceny stúpali
Úplne na začiatku pandémie, teda v marci 2020, sme mali akési zmrazenie trhu s nehnuteľnosťami, opisuje situáciu analytik Michal Pružinský z Nehnuteľnosti.sk. Dodáva, že ľudia, realitné kancelárie a vlastne nikto nevedel, čo sa bude diať. „No a potom prišlo možno niečo, čo nikto nečakal. Ceny nehnuteľností sa nielenže nezastavili, respektíve nezačali klesať, ako by sa dalo pri kríze, ktorú sme prežívali, očakávať, práve naopak. Ceny začali rásť ešte rýchlejšie ako predtým,“ tvrdí pre Pravdu.
Okrem cien bytov začali rásť aj ceny rekreačných nehnuteľností, o ktoré bol enormný záujem. Bolo to prirodzené, keďže ľudia hľadali únik z miest počas protipanademických opatrení. Na druhej strane na realitnom trhu došlo aj k nezvyčajnej situácii. „Vzhľadom na pokles dopytu po nájmoch, sme zaznamenali za posledný rok pokles cien prenájmov, čo je pri rastúcich cenách nehnuteľností na predaj trocha paradox,“ vysvetľuje analytik.
Podľa realitného analytika Jozefa Prozbika zo spoločnosti Bencont Investments si pandémia všimla realitný trh v „pozitívnom smere“. Rástol dopyt po nehnuteľnostiach, kvôli potrebe väčšej izolácie, práce z domu či výmene menších bytov za väčšie. To všetko podľa neho tlačilo aj ceny nehnuteľností smerom nahor naprieč celým Slovenskom.
Rekordne lacné hypotéky
Rastu cien pomáha aj oživenie ekonomiky. Konštatuje to Národná banka Slovenska vo svojej najnovšej štatistike. V druhom kvartáli tohto roka sa ponukové ceny, teda ceny realít v inzerátoch, zvýšili oproti úvodným trom mesiacom roka o 6,4 percenta. Ceny ťahali najmä nehnuteľnosti v Bratislavskom a Trenčianskom kraji. Oveľa výpovednejšie je ale zrejme porovnanie s rovnakým obdobím minulého roka – tu ceny narástli až o 18,6 percenta. Podpísali sa pod to najmä ceny rodinných domov. Pomáhajú tomu aj extrémne lacné peniaze – nové hypotéky sa v júni dávali priemerne za 0,89 percenta, čo v preklade zjednodušene znamená veľmi lacné pôžičky.
Ďalší hlavný dôvod nárastu cien bývania spočíva podľa Vrbovského v nedostatku ponuky na realitnom trhu v kombinácii s nízkymi úrokovými sadzbami. „V druhom štvrťroku 2021 prispelo k rastu cien aj celkové zvýšenie ekonomickej aktivity v dôsledku otvárania ekonomiky po druhej vlne pandémie,“ vysvetľuje ďalšie faktory analytik regulátora.
Zóna vysokého rizika
Je tu aj jedno pozitívum. Národná banka Slovenska v súvislosti s oživením ekonomiky v druhom štvrťroku 2021 očakáva do budúcna rýchlejší rast miezd, ktorý však len čiastočne vykompenzuje nárast cien nehnuteľností. „Dostupnosť bývania sa vo väčšine krajov preto zhorší menej, ako by naznačoval samotný rast cien,“ píše NBS a dodáva, že výnimkou je Žilinský kraj, kde by sa mala dostupnosť bývania zhoršiť.
Napriek tomu sa podľa štatistík ceny blížia k pásmu vysokého rizika. Natíska sa otázka, či rastúca krivka smerujúca do pásma tohto rizika nenaznačuje, že môže ísť o neudržateľný vývoj, teda bublinu. „Situáciu momentálne hodnotíme tak, že z dôvodu vzniknutej medzery medzi rastom cien a vývojom na realitnom trhu sa otvára priestor na určitú korekciu,“ vysvetľuje Vrbovský. Či k nej skutočne dôjde, závisí podľa analytika od vývoja základných ukazovateľov v blízkej budúcnosti. Konkrétne, ak porastú rovnako rýchlo aj platy ľudí a vyrovnajú tak rast cien nehnuteľností, žiadne utlmenie rastu nastať nemusí.
Európsky kontext
To, že sa dostupné vlastné bývanie ľuďom stále vzďaľuje, ukazuje aj nová štúdia poradenskej spoločnosti Deloitte s názvom Property index 2021. Tá priniesla dve zaujímavé zistenia. Prvým je to, že Slovák si musí odložiť 10,6 priemerného ročného platu na to, aby si mohol kúpiť priemerný byt s rozlohou 70 štvorcových metrov. Vlani mu na to stačilo „len“ 9,9 priemerného ročného platu.
Natíska sa otázka, čo je za tým, že ceny nehnuteľností rastú a stávajú sa pre ľudí čoraz menej dostupné, a čo sa s tým dá robiť. Rast cien nehnuteľností je podľa lokálnej partnerky a advokátky v Deloitte Legal Dagmar Yoder spôsobený najmä silným dopytom v nadväznosti na lacné hypotekárne úvery poskytované bankami. „Čím jednoduchšie a lacnejšie sa človek dostane k úveru, tým má väčšiu tendenciu tieto peniaze investovať, najčastejšie práve prostredníctvom kúpy nehnuteľnosti, a to či už pre vlastnú potrebu, alebo na účely budúceho prenájmu,“ vysvetľuje pre Pravdu.
Odborníčka pripomína, že dôležitým faktorom je aj to, že ponuka je stále relatívne nedostatočná oproti dopytu na trhu. „To je zrejme negatívne ovplyvnené aj dĺžkou povoľovacích stavebných a kolaudačných konaní,“ dodáva na záver.
Druhým zaujímavým zistením je silný medziročný rast. Z Deloittu zaznamenali druhý najprudší rast ceny bývania medzi hlavnými európskymi mestami. Čo bolo hlavným motorom tohto prudkého rastu a je to iba problém hlavného mesta alebo silno rastú aj iné slovenské mestá?
„Prudký rast cien nehnuteľností zaznamenali aj iné veľké mestá na celom Slovensku. Keďže sú hypotéky stále relatívne lacné, ľudia majú tendenciu investovať radšej do vlastného bývania ako platiť nájom. S dopytom preto rastú aj ceny, a tak sa na trhu zreteľne ukazuje, že aj pri značne vyšších cenách než pred troma až piatimi rokmi je o kúpu nehnuteľností enormný záujem,“ vysvetľuje Yoder. Podľa nej tento trend nie je zrejme dlhodobo udržateľný a v určitom momente začne pravdepodobne záujem o kúpu nehnuteľností klesať, keďže ľudia nebudú mať dostatok finančných prostriedkov a nebudú schopní financovať kúpu nehnuteľnosti.