Ceny hypoték sú na historickom minime. Prečo to ľuďom nemusí stačiť?

Finanční odborníci sa zhodujú na tom, že prudké zdražovanie hypoték sa v tomto období nedá očakávať. Podľa riaditeľky pre úvery v spoločnosti FinGO Evy Šablovej pôjde len o mierne korekcie na trhu. Zdražovanie úverov nepredpovedá ani politika Európskej centrálnej banky, ktorá stimuluje ekonomiku cez nízke úrokové sadzby. Tie nedávajú priestor na rast úrokov ani v komerčných bankách.

Priemerný úrok zo splácaných hypoték dosiahol podľa Národnej banky Slovenska vo februári hodnotu 1,23 percenta. Na tejto úrovni sa sadzba ocitla prvýkrát. Napríklad pred piatimi rokmi bol priemer na úrovni 3,17 percenta. Z pohľadu mesačnej splátky môže ísť o rozdiel aj viac ako sto eur. Na historickom minime sú aj úroky nových hypoték. Priemerná sadzba sa dostala na úroveň 0,94 percenta.

Podľa finančného analytika z OVB Allfinanz Slovensko Mariána Búlika sú teraz úvery na bývanie lacné a úspory vyššie ako v minulosti. Ľudia by však podľa neho nemali očakávať, že hypotéky budú zadarmo. „Nemá zmysel čakať na nulové sadzby pri hypotékach, ktoré sa dočasne objavili v niektorých bankách v Európe,“ tvrdí analytik. Tento model je dlhodobo neudržateľný a ide skôr o marketing, dodal.

Lacno, ale ťažko

Na rozdiel od úrokov na Slovensku neklesá objem poskytnutých úverov na bývanie. „Nič sa nezmenilo na tom, že ľudia sú presvedčení o bývaní ako najlepšej investícií, ktorej hodnota neustále rastie,“ vysvetľuje záujem o nehnuteľnosti Búlik. Ceny nájmov síce minulý rok klesli, ľudia však stále kupujú investičné byty na prenájom. Problém je v tom, že dopyt po nehnuteľnostiach je stále vyšší ako ponuka.

Ceny bytov a rodinných domov tiež naďalej rastú rýchlym tempom. Nič na tom nezmenila ani pandémia. Vlani išli ich ceny hore priemerne o 12 percent. Byt za 100-tisíc eur niekde v menšom okresnom meste tak môže len za jeden rok zdražieť aj o 12-tisíc eur. Ľudia tak síce majú k dispozícii lacné hypotéky, no ceny nehnuteľností sú čoraz nedostupnejšie. Okrem toho koronakríza mnohým znížila mesačné príjmy.

Z pohľadu banky im tak klesol „kredit“. V prípade úveru ich berie ako rizikovejších dlžníkov. Od banky tak spravidla dostanú vyššiu úrokovú sadzbu. Prekážkou v získaní úveru môže byť aj regulácia centrálnej banky. Tá ešte pred tromi rokmi bankám zakázala poskytovať 100-percentné hypotéky. Úver navyše nemôže presiahnuť osemnásobok ročného príjmu žiadateľa a splátky zase 60 percent jeho výplaty.

V súčasnosti tak banky schvaľujú úvery vo výške 80 percent hodnoty kupovanej nehnuteľnosti. Zvyšok si ľudia musia buď našetriť, alebo financovať prostredníctvom bežného či stavebného úveru. Regulácia tak zahatáva cestu k hypotéke najmä ľuďom s nižším príjmom. Nemusí ich spasiť ani sporenie. Ceny nehnuteľností totiž v poslednom období rastú rýchlejšie ako výnosy z investovania.

Zmeny v úrokoch aj vo fixácii

V posledných dvoch mesiacoch sa napriek predpovedi niektoré banky pustili do zmeny stratégie. Svoje úrokové sadzby pri hypotékach začali zjednocovať OTP banka a ČSOB. Dôvodom je ich postupné zlučovanie. „OTP banka mala ako väčšina malých bánk agresívne nastavený marketing na propagovanie čo najnižších sadzieb,“ vysvetľuje analytik portálu Finančná hitparáda Martin Švidroň. Podľa jeho slov ho v praxi získal málokto.

Po novom tak napríklad ponúka úrok 1,50 percenta s ročnou fixáciou. Predtým bola sadzba na úrovni 0,85 percenta. Pri ostatných fixáciách sa úrok príliš nezmenil. Napríklad pri päťročnej fixácii stúpol z pôvodných 0,95 percenta na 0,99 percenta. Spolu s ČSOB po novom tiež ponúkajú úrok 1,15 percenta pri desaťročnej fixácii. Predtým dosahoval 1,29 percenta. OTP Banku ešte vlani kúpila belgická skupina KBC, ktorá vlastní aj ČSOB.

Do zmien sa v marci a vo februári pustila aj konkurenčná mBank, ktorá zvyšovala úroky hlavne pri kratších fixáciách. Finančný analytik a generálny riaditeľ spoločnosti Partners Investments Maroš Ovčarik tvrdí, že pri tých dlhších je jednou z najatraktív­nejších bánk na Slovensku. „Tieto kroky nevnímam ako obrat v úročení hypoték na trhu,“ tvrdí. Podľa jeho slov sú zmeny pri týchto bankách skôr kozmetické úpravy úrokových sadzieb.

mBank po novom ponúka napríklad hypotéku do 80 percent z ceny nehnuteľnosti s úrokom 1,54 percenta s fixáciou na jeden rok. Predtým bola sadzba na úrovni 0,89 percenta. Pri päťročnej fixácii však úrok klesol z pôvodných 0,74 percenta na 0,64 percenta. Okrem toho ponúka aj nižšie úroky pri dlhodobej fixácii. Napríklad pri siedmich rokoch sa začína sadzba na úrovni 0,99 percenta. Platiť by to malo aj pri hypotékach nad 80 percent z hodnoty nehnuteľnosti.

Ľudia chcú vlastniť

Dlhodobým trendom na Slovensku je nehnuteľnosť vlastniť. Podľa Eurostatu žije pod vlastnou strechou približne 90 percent slovenskej populácie, a to bez toho, aby bola nehnuteľnosť zaťažená hypotékou. V bežnom komerčnou podnájme žije len približne 8,5 percenta obyvateľstva. Zvyšok je dotované a regulované bývanie. Podľa ekonomickej analytičky spoločnosti FinGO Lenky Buchlákovej však takmer polovica ľudí žije v takzvaných preplnených domácnostiach.

To znamená, že napríklad mladý manželský pár s deťmi žije v spoločnej domácnosti s rodičmi. „Na Slovensku sú až dve tretiny slovenských domácností zložené z troch generácií, teda rodičov a manželského páru s dieťaťom alebo deťmi,“ tvrdí analytička. Podľa jej slov je to charakteristické najmä pre postkomunistické krajiny, ako je Slovensko. Mladí ľudia zrejme aj preto siahajú po lacných hypotékach. Približne v 53 percentách prípadov podľa Buchlákovej žiada o úver práve mladá dvojica.