Ceny bytov sa nezastavia ani tento rok. Kam sa dostanú?

, 18.01.2021 06:00

Drahšie a drahšie. Pandémia rast cien na realitnom trhu nezastavila. Výsledok? Ani v jednom okrese nie je cena dvojizbového bytu nižšia ako 1 500 eur na meter štvorcový. Inak to nebude ani tento rok a nehnuteľnosti ešte zdražejú.

„Zdraženie by mohlo prekonať i viac ako päť percent,“ odhaduje analytik spoločnosti Finlord.cz Boris Tomčiak. V prospech ďalšieho rastu cien hrajú aj nízke sadzby úrokov a ľahký prístup k hypotékam. A to i napriek sprísneniu podmienok od regulátora. Na ceny však tlačí aj nedostatok bytov. Tých podľa Tomčiaka stále chýba aj niekoľko desiatok tisíc. „Dopyt domácností stále výrazne prekonáva ponuku, čo je trend, ktorý sledujeme už niekoľko rokov,“ dodáva analytik.

Je to už bublina?

Napriek neustálemu rastu cien sa ešte nedá hovoriť o zopakovaní poslednej krízy, keď sa realitný trh prepadol. Budúci vývoj je však stále neistý. Vznik realitnej bubliny sa tak nedá úplne vylúčiť. „Realitná bublina môže vzniknúť v prípade rýchleho ekonomického zotavenia,“ hovorí Tomčiak. Kúpychtiví ľudia by tak pri nízkej ponuke voľných bytov vyhnali ceny privysoko.

Prepad cien by nastal, až keď by sa dostali nad hranicu, kde by náhle klesol záujem o kúpu. „V takom prípade by v nasledujúcich štvrťrokoch nastala korekcia ceny,“ hovorí Peter Majer, analytik Národnej banky Slovenska (NBS). Vzhľadom na naďalej veľmi lacné úvery sa táto možnosť nejaví podľa neho ako veľmi pravdepodobná. Naposledy sa kompozitný index, ktorý centrálna banka zostavuje podľa rastu cien na realitnom trhu, prehupol do rizika vzniku realitnej bubliny v treťom štvrťroku minulého roka.

„Na prepad realitného trhu by museli nastať výpredaje. Tie sa nekonali ani u nás, ani inde v Európe,“ hovorí analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Martin Lazík. Prepad na realitnom trhu tak podľa neho nateraz nehrozí. Naopak, domy a byty dosiahli v závere minulého roka vo väčšine krajských miest svoje nové maximá, upozorňuje Lazík. Napríklad ceny v hlavnom meste poskočili podľa prepočtov NARKS v priemere o 275 eur na meter štvorcový, v Žiline o takmer 240 eur. Dole išli nehnuteľnosti len v Trnave a v Trenčíne – i to veľmi mierne.

Nie je mesto ako mesto

„Ceny závisia od polohy, jej atraktivity aj od kvality nehnuteľnosti,“ vysvetľuje Maroš Ovčarik z Finančného kompasu. To znamená, že i keď celkovo ceny napríklad v spomínanej Bratislave prudko rástli, neplatí to všeobecne. V okrajových mestských častiach tak môže byť zdražovanie výrazne miernejšie. Ceny nehnuteľností v dobrých lokalitách tak môžu podľa Ovčarika v tomto roku ešte výrazne rásť. Realitný trh je silne regionálny, pripomína. Okrem toho sú byty stále vnímané ako investícia. „Nehnuteľnostiam ľudia rozumejú viac ako iným cenným papierom,“ hovorí Ovčarik.

Nezáleží však len na polohe. „Kupujúci majú záujem o rôznorodé typy bývania podľa toho, v akej životnej situácii sa nachádzajú,“ hovorí výkonný riaditeľ spoločnosti JTRE Pavel Pelikán. Hlavnú úlohu pri výbere nehnuteľnosti tak podľa neho zohráva okrem lokality i veľkosť, dispozícia, štandard bytu či dostupnosť služieb. Stále však platí, že najžiadanejšie sú dvoj- a trojizbové byty, dodáva Pelikán.

Odklad splátok – a čo po ňom?

Pre pandémiu vláda povolila odklady splátok úverov. Budú ich ľudia vedieť splácať? Analytik Tatra banky Boris Fojtík sa toho neobáva. Ostatne, to podľa neho ukázali aj prieskumy NBS, ktoré hovoria, že nič závažné z tohto pohľadu nehrozí. „Na trhu bude naďalej rozhodujúci dlhodobý nedostatok nehnuteľností, čo má za následok pravdepodobný ďalší rast cien,“ hovorí Fojtík.

Výrazné zmeny neočakáva ani analytička Slovenskej sporiteľne Katarína Muchová. „Súčasná politika centrálnej banky praje žiadateľom o hypotekárne úvery, ktorých nízke sadzby podporujú dopyt po nehnuteľnostiach,“ hovorí. Neočakáva preto v najbližšom čase výrazný zvrat vo vývoji cien bývania. Reálnejšie sú podľa Muchovej regionálne výkyvy v cenách a pokračovanie rastu cien miernejším tempom. Dopyt nahor tlačí aj stále viac ako dobrá dostupnosť hypoték. „Sadzby úrokov na hypotekárnom trhu v posledných mesiacoch opäť atakujú historické minimá,“ hovorí analytička.

Virtuálny svet

Druhá vlna už realitných maklérov nezaskočila. Jednoducho len zopakovali recept z minuloročnej jari – virtuálne ponuky a videá. „V druhej vlne už vidíme, že ľudia vedia, čo od pandémie majú čakať,“ hovorí Vladimír Boháč z realitnej kancelárie Arvin & Benet v Bratislave. Osobné stretnutia sú však minimálne, väčšina zmlúv sa podpisuje elektronicky, vysvetľuje maklér. „Súčasná situácia prináša komplikácie hlavne vtedy, ak uzatvárame zmluvy medzi osobami žijúcimi v zahraničí,“ hovorí Boháč. Ale aj to sa dá vyriešiť. Komplikovanejšie sú však podľa neho kolaudácie nehnuteľností, ktoré sa naťahujú.

Žilinská realitná kancelária Custom Real sa tak vrátila k overeným on-line prehliadkam. Podľa jej makléra Eugen Cagáňa pobočky bánk a notári fungujú štandardne. Ľudia majú najčastejšie záujem o nové byty, stavebné pozemky či rekreačné nehnuteľnosti. „Najmenší záujem bol o staršie domy,“ hovorí Cagáň.

Nájmy padajú. Trh kazí výpadok turistov

Prepad o 2,4 percenta pri dvojizbových bytoch, o 2,6 percenta pri trojizbových. Tak to vyzerá s bytmi na prenájom podľa analýzy Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS). A to i napriek tomu, že o komerčné nájmy je záujem.

„Sotva sa byt uvoľní, do pár dní je obsadený, väčšinou stačia klientom fotky na internete,“ hovorí Eugen Cagáň zo žilinskej realitnej kancelárie Custom Real. No i on potvrdil pokles cien, i keď len mierny.

Za všetkým sú obmedzenia v cestovnom ruchu. Mnohé nehnuteľnosti dovtedy ponúkané pre turistov tak skončili v ponuke na bývanie. Tá tým výrazne vzrástla. „V prípade turisticky zaujímavých destinácií ide aj o výpadok prenájmov určených pre turistov,“ hovorí analytik NARKS Martin Lazík.

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ

Páči sa Vám tento článok? Prosíme, podporte kvalitnú žurnalistiku.

Cieľom denníka Pravda a jeho internetovej verzie je prinášať Vám každý deň aktuálne spravodajstvo. Na to, aby sme pre Vás mohli stále a ešte lepšie pracovať, potrebujeme i Vašu podporu. Ďakujeme Vám za akýkoľvek finančný príspevok.

Podporiť Poslať SMS Predplatiť denník
#realitný trh #pandémia #nehnuteľnosti #ceny
Sleduj najnovšie články na našom Facebooku