Jesenný súboj otvorila ešte začiatkom septembra UniCredit Bank, ktorá znížila úrok z úrovne 0,59 percenta na 0,39 percenta s trojročnou fixáciou. Išlo o historicky najnižší úrok samotnej banky, ale aj slovenského hypotekárneho trhu.
Na konkurenčnú výzvu reagovala Prima banka. Tá znížila úrok pri hypotéke na 0,4 percenta pri viazanosti na 40 mesiacov. Nejde tak o tradičné určovanie fixácie podľa rokov, ale podľa mesiacov. To sa ťažšie porovnáva s konkurenciou.
Najnovšie sa k ponukám lacnejších hypotekárnych úverov pridala aj Fio banka, ktorá na Slovensku pôsobí ako pobočka zahraničnej banky. Úrok pri jednoročnej a trojročnej fixácii znížila na úroveň 0,38 percenta. Ponuku UniCredit Bank tak predbehla o jednu stotinu percenta.
Pozor na podmienky
Čo sa vlastne na trhu s hypotékami deje a prečo sa banky pustili do nízkych úrokov? „Už predtým bolo minimum 0,5 percenta a vzhľadom na lacné peniaze na medzibankovom trhu sa dalo čakať, že najmä menšie banky sa pokúsia zvýšiť svoj trhový podiel cez lacnejšie ponuky,“ vysvetľuje finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.
Pri týchto ponukách si však treba dať pozor na podmienky. Banky lepšie úroky nedávajú len tak zadarmo. Napríklad úrok 0,39 percenta ponúka UniCredit Bank pri úvere do 80 percent z hodnoty založenej nehnuteľnosti len s tým, že si klient uzatvorí poistenie schopnosti splácať úver. Okrem toho si musí nechať na jej účet posielať 1,5-násobok splátky úveru.
„To v konečnom dôsledku znamená, že klient zaplatí viac. Miesto úrokovej sadzby si treba všímať parameter RPMN (ročná percentuálna miera nákladov, pozn. redakcie), ktorý zohľadňuje všetky náklady spojené s úverom,“ upozorňuje analytik portálu Finančná hitparáda Martin Švidroň. Bez poistky úrok pri fixácii na tri roky poskočí na úroveň 0,69 percenta.
O niečo výhodnejšia je ponuka od Prima banky. Úrok na úrovni 0,4 percenta je síce vyšší, ale nepodmieňuje ho poistením schopnosti splácať úver. Tak ako v prvom prípade ho poskytuje pri hypotékach do 80 percent z hodnoty nehnuteľnosti. Banka navyše pri úroku zvolila netradičné obdobie fixácie 40 mesiacov. Zrejme ide len o marketingový ťah, ktorý robí ponuku zaujímavejšou.
Obdobie fixácie sa však takto ťažšie porovnáva s ponukami od konkurencie. Banky totiž zvyknú ponúkať fixáciu v rokoch, nie v mesiacoch. Aj najnovšia ponuka od Fio banky má háčik. Úrok na úrovni 0,38 percenta banka uvádza po zľavách, ktoré je možné získať. Klient ho dosiahne len vtedy, ak si do banky hypotéku prenáša. Skutočný najnižší úrok je v banke na úrovni 0,43 percenta.
Ten potom banka môže znížiť o rôzne zľavy. Napríklad o desatinu sa úrok zníži, ak je suma úveru viac ako 40-tisíc eur. Ďalšia zľava 0,4 percenta platí pri refinancovaní hypotéky a banka zníži úrok o 0,3 percenta pri kúpe nehnuteľnosti. Tieto zľavy sú dostupné len pre hypotéky do 80 percent hodnoty bytu či nového domu. Klient bude mať nižší úrok aj pri poistení schopnosti splácať úver.
Pridajú sa ďalšie banky?
V úrokoch sa predbiehajú najmä menšie banky, ktoré chcú zväčšiť svoj trhový podiel. „Potrebujú byť pre klientov cenovo atraktívne, keďže to je jediný dôvod na prestup z väčšej do menšej banky,“ myslí si Búlik. Naopak, veľké banky sa spoliehajú na ponuky pre existujúcich klientov. Preto na výzvu UniCredit Bank zatiaľ zareagovali len menší hráči na trhu.
Podľa Švidroňa je teda otázne, či pôjdu rovnakou cestou aj väčšie bankové domy. „Všetko závisí od vývoja na trhu. Pokiaľ budú cítiť, že ich trhový podiel je v ohrození, tak určite zareagujú,“ dodal analytik. Úrokové sadzby na slovenskom trhu sú už teraz na najnižších úrovniach v Európskej únii (EÚ).
Podľa Národnej banky Slovenska (NBS) je pri nových hypotékach priemerná úroková sadzba na úrovni 1,06 percenta. Ak sa do súboja o klientov pridajú aj ďalší hráči, môže priemer klesnúť pod jedno percento. Blízko k percentu sa už dostal vo februári tohto roka. Priemerný úrok bol 1,02 percenta. Pre klientov to však nemusí byť len výhodné.
Banky si môžu nízke úroky kompenzovať napríklad cez poplatky. Tie sú totiž jednou z mála možností, kde dokážu kompenzovať pokles príjmov z úrokových marží. V posledných rokoch permanentne rastú najmä poplatky za niektoré úkony a operácie v kamenných pobočkách, ktoré sú pre banky nákladné. Niektoré sa vysokou cenou snažia klientov aj motivovať k využívaniu bezplatných elektronických služieb.
„Okrem toho vždy sú na trhu banky, ktoré ponúkajú účty aj s balíkom bežných operácií bez poplatku. Klienti tak majú vždy možnosť voľby, ak sa chcú poplatkom vyhnúť,“ dodáva finančný analytik Búlik.
Kedy sa oplatí vymeniť banku?
Ako môžu nízke úroky využiť ľudia? Banky znižovaním úrokov nechcú nalákať len tých, ktorí uvažujú nad hypotékou. Cieľovou skupinou sú aj klienti, ktorí už úver majú v inej banke. Refinancovanie je dnes bežná vec a bankové domy si lákavými ponukami zvyšujú svoje postavenie na trhu. „A keď už je klient v pobočke, vedia mu pripraviť rôzne ponuky vrátane ďalších produktov,“ hovorí analytik portálu Finančná hitparáda Martin Švidroň. Ešte pred refinancovaním hypotekárneho úveru si treba uvedomiť, že len kvôli nižšiemu úroku sa prenesenie nemusí oplatiť.
Počítať totiž treba s viacerými poplatkami, a to aj takými, ktoré si klient v podstate neuvedomuje. Aby sa to oplatilo, výsledkom na konci dňa musia byť ušetrené peniaze na strane klienta. Takže prípadné poplatky sa musia s novou hypotékou minimálne vrátiť. Najvýhodnejším obdobím na prenesenie úveru je končiaca fixácia úrokovej sadzby pri súčasnej hypotéke. Banky v tomto období informujú klientov, aká bude ich nová úroková sadzba. Zároveň však nastáva lehota, keď si môžu ľudia hypotéku preniesť do inej banky bez toho, aby platili poplatok za predčasné splatenie.
Termín, kedy to musia urobiť, im banka vždy oznamuje. Ak by niekto chcel refinancovať hypotéku mimo tohto obdobia, musí počítať s poplatkom na úrovni až jedno percento zo zostatku dlhu. Poplatok tak bude prinajlepšom v stovkách eur. Navyše, ak banky aktuálne nemajú akciu, treba počítať aj s poplatkom za poskytnutie úveru. Ten môže byť v každej banke iný. Netreba tiež zabúdať na poplatky za nový znalecký posudok nehnuteľnosti. Ďalej sa platí zmena záložného práva na katastri vo výške 66 eur. Pri elektronickom podaní je suma polovičná.
Refinancovanie ešte môže predražiť napríklad to, ak je nižší úrok podmienený založením nového bankového účtu, ktorý je na poplatkoch drahší ako súčasný. Aj tento parameter si treba pripočítať k mesačnej splátke nového úveru. Dôležitá je aj zostávajúca dlžná suma a celková splatnosť starej hypotéky. Spravidla totiž platí, že čím je zostávajúca dlžná suma vyššia, tým viac klientovi klesne splátka pri nižšom úroku na novej hypotéke. Naopak, ťažšie sa prepočítava prenesenie úveru pri nízkej dlžnej sume a kratšej dobe splatenia zostávajúcej dlžnej sumy. Kvôli poplatkom sa vtedy refinancovanie väčšinou neoplatí. (mhl)