Zdražejú byty? Realitná bublina sa nafukuje

, , 16.09.2020 06:00

Žiadne zlacnenie. Napriek očakávaniam pandémia realitný trh neovplyvnila a ceny pokračovali v raste. A hoci k rekordom z predkrízového obdobia to má ešte ďaleko, je zrejmé, že trh sa prehrieva. Medziročné tempo rastu sa zrýchlilo o vyše desatiny. Ide tak o najvyšší medziročný rast cien bývania od roku 2008. Vtedy rástli ceny raz toľko. Kam až zdražovanie nehnuteľností zájde?

Čo-to naznačuje aj kompozitný index bývania, ktorý zostavuje Národná banka Slovenska podľa rastu cien na realitnom trhu. Ten sa totiž prehupol do rizika vzniku realitnej bubliny. Jej prasknutia sa nateraz podľa analytikov obávať netreba.

"Do konca roku by sa rast cien mal spomaliť, postupné zdražovanie je možné očakávať v ďalších rokoch,“ hovorí analytik spoločnosti Finlord.cz Boris Tomčiak. V niektorých regiónoch môže podľa neho na medzimesačnej báze nastať i stagnácia cien.

Problémy ekonomiky – ako rekordný pokles výkonu ekonomiky o 12,1 percenta, prepad miezd a strata práce – akoby sa realitného trhu v druhom štvrťroku ani nedotkli. Výsledkom je horšia dostupnosť bývania. A to najviac na východe krajiny. Práve tu najviac vzrástla nezamestnanosť.

"Napriek rýchlejšiemu rastu cien vo všetkých mestách už niekoľko štvrťrokov za sebou ostáva rozdiel medzi cenami krajských miest a Bratislavy priepastný,“ hovorí Peter Porubský z portálu Nehnuteľnosti.sk.

Stačí sa pozrieť na priemerné ceny – kým v hlavnom meste sa dvojizbové byty predávajú za cenu okolo 205-tisíc eur, v iných mestách sa cena porovnateľného bytu pohybuje na úrovni stotisíc eur. "Pandémia nemala výrazný vplyv na ceny realít, ceny nehnuteľností naďalej rástli, dokonca sú vyššie než kedykoľvek predtým,“ hovorí Simona Cagáňová zo spoločnosti Custom.real.

Späť na predpandemických číslach

Záujem o byty sa už v máji dostal na úroveň spred koronakrízy, upozorňuje analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik. Ukázalo sa podľa neho totiž, že ľudia, ktorí chceli kupovať, mali dostatok peňazí na dofinancovanie hypoték. Zníženie cien preto analytik nečaká. "Ak nepríde zásadný nárast nezamestnanosti napríklad v dôsledku druhej vlny, nevidím dôvod na výrazné spomalenie rastu cien,“ hovorí Búlik.

Ceny však ťahá hore aj správanie na realitnom trhu po vypuknutí pandémie. "Už od marca sa stretávame s tým, že ľudia kalkulujú a vyčkávajú s kúpou alebo predajom nehnuteľnosti,“ hovorí majiteľ Realitného centra B10 Branislav Chudík. Za všetkým je očakávanie poklesu cien, dodáva. Napriek tomu podľa Chudíka výrazný rast realitnej bubliny podobný roku 2008 nehrozí. Očakáva skôr postupnú stabilizáciu cien. Pri kúpe bytu rozhoduje aj lokalita a stav nehnuteľnosti, vysvetľuje – za kvalitu sú ľudia ochotní si priplatiť. Ako na dračku idú hlavne novostavby. Byty v nich sú často predané skôr, ako sa začne výstavba. Idú aj zrekonštruované nehnuteľnosti. "Kompletne prerobené byty, kde sa môžu hneď nasťahovať a bývať, sú najžiadanejšie,“ hovorí Chudík.

Lacné peniaze

"Neutíchajúci záujem o nové bývanie je možný aj vďaka dobrej dostupnosti hypotekárnych úverov,“ hovorí Katarína Muchová z oddelenia analýz trhu Slovenskej sporiteľne. Vidí za tým nielen tlak konkurencie na bankovom trhu, ale aj uvoľnenú politiku Európskej centrálnej banky. Tá drží úrokové sadzby v eurozóne dlhodobo dole. Ich zvyšovanie sa nateraz nečaká.

Je teda čas na kúpu vlastného bývania? "Jedno zo všeobecných pravidiel hovorí, že dobré obdobie na kúpu nehnuteľnosti je vtedy, keď máte reálnu potrebu bývania,“ hovorí ekonomický analytik Tatra banky Boris Fojtík. Hypotéky sú dnes historicky najlacnejšie. Vrátili sa totiž dole po prechodnom zvýšení zo začiatku roka.

Banky tiež upustili od sprísnenia úverových podmienok pre ľudí s nízkym príjmom či prácou v cudzine z marca a apríla. „Banky sa snažili chrániť pred rizikovými klientmi a vyhnúť sa nesplácaniu úverov,“ vysvetľuje Búlik. Následné masové odloženie splátok však podľa neho tento problém dočasne odsunulo. Od júla tak banky podmienky uvoľnili. "Situácia v dostupnosti úveru je dnes už podobná ako pred krízou,“ hovorí Búlik.

Nájomné išlo dole

„Koronakríza mala vplyv hlavne na prenájmy vo väčších mestách,“ hovorí Michal Kolenčík z realitnej kancelárie Prom real. A to bez ohľadu na dĺžku nájmu, dodáva. Nájomný trh však podľa Kolenčíka ako-tak funguje naďalej. Najhoršie na tom boli komerčné nájmy v bratislavskej mestskej časti Staré Mesto. „Dôvodom je odchod študentov, zahraničných pracovníkov, ale najmä prepad turistov, pre ktorých sú určené byty na krátkodobý prenájom,“ vysvetľuje Porubský. Väčšia ponuka komerčných prenájmov tak spôsobila aj tlak na nižšie ceny za prenájom. „Dlhodobé budovanie širokej ponuky bytov určených na prenájom má v Bratislave za sebou prvý rozsiahly šok,“ hovorí Porubský. Spamätávať sa z neho bude pravdepodobne dlhšie, rovnako ako zvyšok ekonomiky, dodáva.

Najdrahšie bývanie v rámci krajín V4

Takmer štvrtina rodinného rozpočtu ide u nás na bývanie. Ráta sa sem nielen nájomné, ale aj údržba a oprava obydlí, energie, dodávka vody a iné služby pre domácnosti, ako je napríklad odvoz odpadu. Vysoké výdavky posunuli Slovensko na čelo európskeho rebríčka podľa údajov Eurostatu.

"V roku 2019 podiel výdavkov na bývanie z celkových spotrebných výdavkov predstavoval 24 percent. V rámci krajín únie išlo o najvyšší podiel,“ upozorňuje analytička spoločnosti Wood. & Company Eva Sadovská Priemer za EÚ bol vlani na úrovni 19 percent.

Na jedného obyvateľa Slovenska vlani pripadali náklady súvisiace s bývaním vo výške 2 680 eur. V súhrne ide podľa Sadovskej o najvyššiu sumu v rámci krajín V4. V Maďarsku totiž na obyvateľa pripadala len suma 1 316 eur, v Poľsku 1 608 eur. Najbližšie k slovenskej úrovni má susedné Česko s 2 557 eurami na obyvateľa.

"Vo vyspelejších krajinách únie, kde sú vyššie nielen platy, ale aj ceny, zaplatia obyvatelia za bývanie viac,“ hovorí Sadovská. A tak hoci vedieme v podiele na výdavkoch, v celkovej sume nie je bývanie u nás najdrahšie. Najvyššie ročné výdavky na bývanie v prepočte na obyvateľa vykázali vlani vo Fínsku, v Dánsku a Luxembursku, a to v rozpätí 6 200 až 8 200 eur. Naopak, najnižšie náklady mali v súvislosti s bývaním Bulhari, a to necelých 1 100 eur.

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ

Páči sa Vám tento článok? Prosíme, podporte kvalitnú žurnalistiku.

Cieľom denníka Pravda a jeho internetovej verzie je prinášať Vám každý deň aktuálne spravodajstvo, rozhovory, komentáre, reportáže, videá, ďalšie užitočné a praktické informácie ako aj čítanie a obsah pre zábavu a voľný čas.

Na to, aby sme pre Vás mohli stále a ešte lepšie pracovať, potrebujeme i Vašu podporu. Ďakujeme Vám za akýkoľvek finančný príspevok.

Podporiť Poslať SMS Predplatiť denník
#Reality #realitná bublina #nehnuteľnosti #cena nehnuteľností
Sleduj najnovšie články na našom Facebooku