Pred novoročným sprísnením pravidiel pre hypotekárne úvery budú chcieť ľudia zrejme ešte rýchlo využiť posledné mesiace roka na získanie úveru za troška jemnejších podmienok. „Ľudia sa budú snažiť ešte využiť čas, kým platia menej prísne pravidlá na posudzovanie príjmu,“ hovorí finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.
Pod letné schladenie hypotekárneho trhu sa totiž podpísali skôr dovolenky ako sprísnenie podmienok na úvery od Národnej banky Slovenska. Ich dopad sa naplno ukáže až v budúcom roku. V júni tohto roka si domácnosti nabrali podľa štatistiky Národnej banky Slovenska (NBS) rekordný objem hypoték. Cez úvery s fixáciou na jeden až päť rokov si požičali takmer 700 miliónov eur.
V dovolenkovom období to bolo niečo vyše 500 miliónov v každom mesiaci. Do konca roka čaká hypotekárny trh ešte nápor na hypotéky, stíšiť by ho mal až nový rok, keď sa prísnejšie pravidlá NBS ukážu v plnej sile. „Hlavný nápor ľudí, ktorí si prvýkrát vďaka priaznivým okolnostiam zobrali hypotéku, sa pomaly skončí koncom tohto roka,“ hovorí Búlik. Ku koncu decembra sa totiž končí aj štátny príspevok pre mladých, vysvetľuje – nahradí ho menej výhodný daňový bonus.
Niektoré staré byty stoja ako novostavby
Nápor na hypotéky podporujú aj kampane bánk. Tie hromadne lákajú ľudí na znížené úroky či jednoduchšie podmienky. Jesenné mesiace sú tak asi posledné, keď úver dostanú aj ľudia s nižšími príjmami. V budúcnosti sa však očakáva, že úrokové sadzby porastú.
Sprísnenie pravidiel pre hypotekárne financovanie má len čiastočný vplyv na spomalenie predajov, vysvetľuje riaditeľ Odboru financovania nehnuteľností ČSOB Jozef Futrikanič. Ešte sa totiž neprejavilo v plnej miere. Zatiaľ však záujem o byty hlavne v Bratislave a iných väčších mestách pretrváva. „Vo všeobecnosti k spomaleniu ešte nedochádza, možno len pri špecifických projektoch,“ hovorí Futrikanič. Projekty s výnimočnou architektúrou, lokalitou či cenou stále dosahujú podľa neho vysoké predaje.
Na dopyt však už začínajú reagovať ceny starých bytov, ktoré sa kvôli nedostatku bytov na trhu dotiahli cenovo na novostavby. V posledných týždňoch sa však rozdiel medzi cenami začína zväčšovať. Dostavané novostavby pribúdajú a pribúdať budú, keďže doteraz ešte nikdy nebolo na Slovensku rozostavaných toľko bytov ako v súčasnosti.
Úroky sa držia dole
Počas dovoleniek sa každoročne predáva a kupuje menej nehnuteľností. Jeseň praje realitnému trhu. Nahrávajú tomu aj nízke úrokové sadzby, ktoré podporujú ochotu ľudí zadlžiť sa. „Dá sa očakávať, že každý, kto v blízkej budúcnosti uvažuje nad hypotékou, tak ju bude riešiť čím skôr, pretože nároky na výšku príjmu žiadateľa o hypotéku sa budú ešte zvyšovať,“ povedala hovorkyňa UniCredit Bank Zuzana Ďuďáková. Naštartovanie trhu podporujú aj blížiace sa prísnejšie pravidlá. Sprísnenia pocítia najmä ľudia s nižšími príjmami, dodáva. Dotkne sa aj tých, čo už jednu hypotéku majú a chceli by ďalšiu.
Po odrátaní výšky splátky a mesačného životného minima 198,09 eura musí záujemcovi o hypotéku od januára zostať ako rezerva pätina príjmu. A to na každého člena domácnosti. Záujemca o hypotéku by tak už nemal dostať úver vo výške, ktorá je nad jeho finančné limity. „Klient, ktorému nezostane povinná rezerva a chce získať hypotekárny úver, tak môže požiadať o nižší úver, alebo si zvýšiť platobnú kapacitu pridaním spoludlžníka do úverového vzťahu,“ povedala hovorkyňa ČSOB Anna Jamborová.
Zásadné zmeny na realitnom trhu sa však podľa analytika realitného portálu Nehnuteľnosti.sk Martina Lazíka očakávať nedajú. Všetko však závisí od výšky úrokových sadzieb, dodáva Lazík. Ak by sa udržali dole, tak ako v súčasnosti, hypotéky zostanú prístupné pre široký okruh ľudí. Nízke sadzby budú podľa Lazíka motivovať aj k prenášaniu hypoték z banky do banky.
Byty dražejú u nás pomalšie ako v Česku
V okolitých krajinách však reality výrazne dražejú. A to najmä v Česku, ale aj Maďarsku a Rakúsku. „U nás však ceny rastú momentálne pomalším tempom ako v susednom Česku alebo Maďarsku, pretože my sme zaznamenali prudké nárasty v roku 2015 a 2016,“ hovorí Futrikanič. Predpokladá preto, že rast rezidenčných nehnuteľností bude už len mierny. Priestor na ďalšie zvyšovanie cien je podľa neho limitovaný disponibilnými príjmami obyvateľstva. Odhaduje, že do dvoch až štyroch rokov by tak mohli ceny bytov v Bratislave poklesnúť.
„Trh sa v ostatných dvoch štvrťrokoch dostal do vyrovnaného stavu, ceny sa priemerne menia väčšinou v rozsahu intervalu plus-mínus 1,5 percenta,“ hovorí Lazík. Vo väčšine prípadov sa tak dá podľa neho hovoriť o cenovej stagnácii. Výraznejší rast cien neočakáva Lazík ani v budúcom roku.
Pri dvojizbových bytoch sa v treťom štvrťroku podľa portálu Nehnuteľnosti.sk medzikvartálne ceny takmer nezmenili. Výnimkou bol len Trenčín a Prešov, ktoré sa doťahujú na krajské mestá. Ceny tu išli hore o štyri až päť percent. V prípade Trenčína je cena 2-izbového bytu už blízko k cene rovnakého bytu v Banskej Bystrici, vysvetľuje Lazík, no je ešte stále nižšia ako v Trnave alebo Žiline.
Pri 3-izbových bytoch sú rozdiely ešte menšie. Ceny v treťom štvrťroku rástli podľa portálu Nehnuteľnosti.sk medzikvartálne len o 0,75 percenta. Najvýraznejšie išli hore ceny trojizbákov v Žiline. Bez započítania žilinského zdražovania by bol priemerný nárast len 0,33 percenta.
Nové úvery domácností na bývanie (v tis. €)
| úvery na nehnuteľnosti | 1–5 ročná fixácia | 5–10 ročná fixácia |
|---|---|---|
| jún | 677 759 | 56 168 |
| júl | 501 272 | 49 696 |
| august | 530 493 | 50 357 |
ZDROJ: NBS
Rast cien bytov už niekde spomalil
Priemerná absolútna cena 2-izbových bytov (eur)
| OKRES | 3Q2016 | 4Q2016 | 1Q2017 | 2Q2017 | 3Q2017 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bratislava I | 157 500 | 163 000 | 165 000 | 163 000 | 162 500 |
| Bratislava II | 118 500 | 118 500 | 120 000 | 121 500 | 119 000 |
| Bratislava III | 121 000 | 120 500 | 124 000 | 132 000 | 133 000 |
| Bratislava IV | 116 000 | 117 500 | 119 000 | 115 500 | 114 000 |
| Bratislava V | 118 500 | 115 000 | 119 000 | 120 500 | 120 500 |
| Košice I | 80 500 | 77 000 | 82 000 | 82 000 | 84 000 |
| Košice II | 62 500 | 62 500 | 68 000 | 71 000 | 72 000 |
| Košice III | 65 000 | 64 500 | 67 000 | 71 500 | 69 000 |
| Košice IV | 72 500 | 67 500 | 73 500 | 75 000 | 75 000 |
| Banská Bystrica | 64 500 | 65 500 | 67 500 | 68 000 | 69 000 |
| Nitra | 80 000 | 77 000 | 82 000 | 82 000 | 83 000 |
| Prešov | 59 000 | 59 000 | 59 000 | 59 000 | 62 000 |
| Trenčín | 56 500 | 53 000 | 62 000 | 62 500 | 65 000 |
| Trnava | 67 000 | 69 000 | 77 500 | 78 000 | 81 000 |
| Žilina | 68 500 | 71 500 | 75 500 | 78 500 | 79 000 |
Priemerná absolútna cena 3-izbových bytov (eur)
| OKRES | 3Q2016 | 4Q2016 | 1Q2017 | 2Q2017 | 3Q2017 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bratislava I | 237 000 | 237 000 | 255 000 | 258 000 | 254 000 |
| Bratislava II | 140 500 | 140 500 | 139 500 | 140 500 | 145 000 |
| Bratislava III | 167 000 | 163 500 | 157 500 | 166 500 | 170 000 |
| Bratislava IV | 134 500 | 138 500 | 134 500 | 135 000 | 137 000 |
| Bratislava V | 130 000 | 128 000 | 130 500 | 133 000 | 132 000 |
| Košice I | 96 500 | 95 000 | 100 000 | 103 500 | 100 000 |
| Košice II | 83 000 | 83 500 | 87 000 | 93 000 | 92 000 |
| Košice III | 83 000 | 78 000 | 81 000 | 88 000 | 89 000 |
| Košice IV | 86 000 | 83 000 | 88 000 | 91 500 | 92 000 |
| Banská Bystrica | 73 500 | 76 000 | 80 000 | 83 500 | 83 000 |
| Nitra | 90 000 | 86 000 | 89 000 | 90 000 | 90 500 |
| Prešov | 68 000 | 71 000 | 73 500 | 77 000 | 79 000 |
| Trenčín | 68 000 | 69 000 | 75 500 | 79 000 | 78 000 |
| Trnava | 84 000 | 83 500 | 90 000 | 93 500 | 95 000 |
| Žilina | 89 000 | 88 000 | 90 500 | 91 000 | 97 000 |