Realitná bublina sa môže prudko nafúknuť aj do roka

Ceny bytov letia hore, domy sa predávajú za ceny, aké tu neboli už roky. Rast cien síce prísnejšie pravidlá pre hypotéky spomalili, no nezastavili. Ešte nikdy nebolo na Slovensku toľko rozostavaných bytov. Ľudia sa niekedy až bezhlavo vrhajú do hypoték, keďže úroky sa držia stále pri zemi.

05.10.2017 07:00
debata (53)
zväčšiť
infografika realitná bublina

Súčasná situácia v mnohom pripomína predkrízový rok 2008. Zhodné sú nielen vysoké ceny nehnuteľností, ale aj horúčkovitá stavebná aktivita. Napriek tomu situácia zatiaľ vraj až taká dramatická nie je. „Rozdiel je v celkovej relácii vývoja cien bývania k vývoju hlavných fundamentov, ako je výkonnosť ekonomiky, zamestnanosť a príjmová situácia domácností,“ hovorí analytik Národnej banky Slovenska (NBS) Mikuláš Cár.

Rast cien bývania je podľa neho momentálne vo väčšom súlade s vývojom základných ekonomických ukazovateľov, ako to bolo v roku 2008. Na druhej strane však existujú riziká, ktoré môžu všetko relatívne rýchlo zmeniť a faktom tiež je, že cez hypotéky a spotrebné úvery si ľudia napožičiavali už 28 miliárd eur, čo je trikrát viac ako v predkrízovom roku 2008.

Rozdielna oproti predkrízovým časom je aj hodnota takzvaného kompozitného indexu na sledovanie vývoja priemernej ceny bývania. Výška indexu v súčasnosti totiž nenaznačuje realitnú bublinu. Aktuálne sme v pásme vzostupu, ktoré poukazuje na rast cien na realitnom trhu. V roku 2008, keď Slovenskom zmietal realitný boom, ju však index jasne signalizoval. Hodnoty kompozitného indexu môžu byť zaradené do piatich pásiem – prepad, rovnováha, vzostup, riziko, bublina.

„Hodnoty kompozitného indexu na sledovanie vývoja priemernej ceny bývania ako celku aj priemernej ceny bytov sa aktuálne nachádzajú v pásme vzostupu, a teda zatiaľ nesignalizujú vytváranie realitnej bubliny,“ hovorí Cár na základe vývoja indexu v druhom štvrťroku 2017. No to, že sa situácia vie ľahko zvrtnúť, je zrejmé aj z toho, že ešte v roku 2007 index ukazoval, že ceny na realitnom trhu sú výraznejšie podhodnotené, ako je to teraz. No už rok nato bolo zrejmé, že na realitnom trhu vznikla obrovská bublina. Aj v prvom štvrťroku tohto roka sa index dostal do pásma rizika a je na tom horšie ako v roku 2007.

Ceny ťahali trh do rizika

„V prvom tohtoročnom kvartáli sa index dostal aj na hranicu rizikového pásma, čo bolo dané najrýchlejším rastom cien nehnuteľností od krízy,“ hovorí analytička Poštovej banky Jana Glasová. V druhom štvrťroku však už index cien bývania mierne poklesol. Zatlačilo naň spomalenie medziročného rastu cien nehnuteľností na úroveň 7 percent. Pomalšie pritom išli hore hlavne ceny bytov. V prvom kvartáli 2017 rástli ceny medziročne až o 7,6 percenta.

Cenám nehnuteľností chýba do rekordov z tohto roka len 12 percent. Bytom však do cien z roku 2008 chýbajú len asi dve percentá, upozorňuje Glasová. Z nich jednoizbové byty sú stále takmer o 7 percent lacnejšie ako v roku 2008. Dvojizbovým bytom chýba do cenového stropu len necelé percento. „Viacizbové byty už svoje maximá z roku 2008 prekonali – trojizbové o percento, 4-izbové byty o 3,5 percenta a 5– a viacizbové byty sú aktuálne drahšie až o 14 percent,“ hovorí Glasová.

Rastúcu cenu bývania nie je však možné podľa analytikov NBS automaticky spájať s nafukovaním realitnej bubliny.

V raste cien zohráva úlohu okrem ekonomickej situácie aj dopyt. A ten je u nás naozaj veľký. Nahrávajú tomu nielen rastúce platy a zamestnanosť, ale aj úrokové sadzby slovenských bánk, ktoré sa už dlhšie obdobie držia dole. Nízke úrokové sadzby z úverových produktov motivujú ľudí k požičiavaniu si. „To vedie k tomu, že čoraz viac ľudí môže v súčasnosti na hypotéku pomýšľať,“ hovorí Glasová. Priemerné úrokové sadzby hypoték sa počas tohto roka niekoľkokrát dostali pod úroveň priemeru eurozóny. Na konci júla 2017 bol priemer úrokov na Slovensku a v eurozóne 1,87 percenta.

Dopyt by mali spomaliť práve regulácie od NBS. Po odrátaní výšky splátky a mesačného životného minima 198,09 eura musí záujemcovi o hypotéku od júla zostať ešte 10-percentná rezerva z príjmu. A to na každého člena domácnosti. Od januára budúceho roka bude rezerva už pätina príjmu.

Záujemcovia o úver na kúpu domu či bytu tak potrebujú vyššiu sumu na zabezpečenie úveru alebo vyšší objem vlastných zdrojov. Niektoré banky uplatňujú však prísnejšie pravidla pre hypotéky už teraz.

Navyše existujú riziká, že situácia sa môže zhoršiť. Úroky sa môžu začať dvíhať a neistota je aj okolo brexitu či katalánskeho referenda. Na prípadnú krízu, ktorá by k nám mohla prísť z USA, Číny, ale aj z juhu Európy, sme síce pripravení lepšie ako v roku 2008, následky by však aj tak boli značné. Po poslednej kríze stratilo prácu asi 150-tisíc Slovákov a ceny bytov rýchlo padli, čo otriaslo aj bankami, aj keď tie slovenské to prekonali lepšie ako napríklad talianske, španielske či grécke banky.

Staršie byty sú drahé ako novostavby

Cár očakáva, že sa bude naďalej zmierňovať rast priemernej ceny bývania. Pomôcť by mala rastúca ponuka dostavaných bytov, ale aj prísnejšie pravidlá pre úvery z dielne Národnej banky Slovenska. Prísnejšie pravidlá by mohli pribrzdiť dopyt. „Brzdiaco budú na dopyt po úveroch na bývanie pôsobiť aj vyššie ceny nehnuteľností, ktorých zdraženie bolo v posledných mesiacoch citeľné,“ hovorí Glasová.

Pre nedostatok bytov na trhu výrazne vyskočili hlavne ceny starších bytov. Tie sa tak dostali v niektorých lokalitách na cenovú úroveň novostavieb a dosiahli svoj strop. Hlavne v prípade zrekonštruovaných starších bytov vo výhodnej lokalite. „V prípade porovnávania a rozhodovania sa medzi takýmto starším bytom a novostavbou je nutné spraviť kompletnú detailnú kalkuláciu,“ hovorí analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Martin Lazík. Staršie byty zvýhodňuje často vynikajúca lokalita, ako aj čas kolaudácie v prípade, ak zvažujete novostavbu ešte stále vo výstavbe.

Napríklad trojizbový byt v bratislavskej mestskej časti Ružinov, ktorá patrí v Bratislave k najdrahším, v novostavbe vyjde až okolo 236-tisíc eur. Starší trojizbový byt v tej istej lokalite sa dá kúpiť približne za 165-tisíc eur. K cene však treba pripočítať aj náklady na jeho rekonštrukciu, ktoré sa môžu pohybovať okolo 20-tisíc eur. No v niektorých prípadoch treba počítať aj so sumou oveľa bližšie k 40-tisícom eur. Celková cena staršieho bytu sa tak výrazne priblíži novostavbe.

© Autorské práva vyhradené

53 debata chyba
Viac na túto tému: #realitný trh #domy #ceny bytov