Banky aj nebankovky nafukujú na Slovensku úverovú bublinu

Keď úverová bublina naposledy spľasla v roku 2009, spôsobila obrovské problémy. Ceny bytov pre krízu klesli razom o štvrtinu a ľuďom zostali na krku úvery na predražené nehnuteľnosti za 7,5 miliardy eur.

, 09.06.2017 07:00
debata (54)

Súčasná priemerná cena nehnuteľností je síce ešte 14 percent pod jej historickým maximom z polovice roku 2008, ceny však už sú nafúknuté. Slováci navyše splácajú už 23 miliárd eur úverov na bývanie a ďalšie bezúčelové spotrebné úvery za 5 miliárd eur.

„Rast úverov slovenských domácností je najrýchlejší v rámci EÚ,“ varoval riaditeľ odboru dohľadu na makroúrovni v Národnej banke Slovenska (NBS) Marek Ličák. Napríklad v strede bratislavskej Petržalky stojí garsónka s rozlohou 25 m2 50-tisíc eur.

Ide o prestrelenú cenu. Pri zohľadnení stavebných nákladov sa totiž za danú cenu dá postaviť menší rodinný dom. V roku 2008 bola predajná cena danej garsónky až 60-tisíc a v roku 2010 zase klesla na 40-tisíc eur.

Kým v roku 2008 sa ľudia neváhali pri bytoch zadlžovať pri 6-percentných úrokoch, teraz sú úroky na lákavých 2 percentách. Zradné to môže byť, keď sa úroky o pár rokov zvýšia alebo príde kríza, ktorá pripraví ľudí o prácu. „Medziročné tempo zadlžovania slovenských domácností vo výške 15 percent je hrozivé, a to hlavne pri dvoj- až trojpercentnom raste ekonomiky,“ hovorí výkonný riaditeľ spoločnosti Finančný Kompas Maroš Ovčarik.

infografika ekonomika

Kríza zatiaľ neprichádza, ale brexit či politika amerického prezidenta Donalda Trumpa držia všetkých v pozore. NBS už obmedzila 100-percentné hypotéky a ľudia musia mať pri úveroch aj vlastnú finančnú rezervu.

Za posledných sedem rokov sa podiel dlhov slovenských domácností na hrubom domácom produkte (HDP) zdvojnásobil a presahuje 30 percent, ukazujú údaje NBS. „Zadlženie Slovákov zatiaľ nepatrí medzi najvyššie v únii, ale jeho aktuálne tempo rastu nás posúva v rebríčku zadlženosti domácností výrazne dopredu,“ hovorí Ovčarik. Ak by tento trend trval pridlho, vážne to ohrozí finančnú stabilitu, upozorňuje.

Okrem množstva požičaných peňazí klesá aj schopnosť pôžičky splácať. Kým v roku 2015 nevládalo splácať spotrebné úvery len niečo vyše 7 percent ľudí, vlani to už bolo takmer 9 percent.

Pri hypotékach to síce nie je zatiaľ také dramatické – splácať hypotéku nevládzu len dve percentá ľudí. Za prvý štvrťrok 2017 však mierne stúpol aj počet osobných bankrotov – medziročne zbankrotovalo 155 ľudí, čo je o 6 viac.

„V súčasnosti nemôžeme hovoriť o existencii realitnej a hypotekárnej bubliny na Slovensku, riziko jej vzniku v budúcnosti však nemožno podceňovať,“ hovorí analytička Poštovej banky Jana Glasová. Očakáva, že prísnejšie pravidlá pre hypotéky by mali stabilizovať aj rast cien na realitnom trhu.

V snahe zmravniť realitný trh sprísnila NBS pravidlá. Po odrátaní výšky splátky a mesačného životného minima 198,09 eura musí záujemcovi o hypotéku zostať od apríla ešte 5-percentná rezerva z príjmu. A to na každého člena domácnosti. Od júla to bude už 10 percent a od januára budúceho roka 20 percent.

„Počas prvého tohtoročného kvartálu dopyt po realitách ešte výrazne rástol, keďže záujemcovia chceli využiť existujúce výhodné podmienky na trhu,“ hovorí Glasová. Predpokladá, že v nasledujúcich mesiacoch sa dopyt po úveroch na bývanie utlmí.

Banky totiž musia podľa sprísnených podmienok pre hypotéky vyžadovať od klientov vyššiu hodnotu zabezpečenia alebo vyšší objem zdrojov, vysvetľuje. Okrem toho podľa nej stlačia záujem aj vyššie ceny nehnuteľností. Tie totiž v posledných mesiacoch výrazne draželi.

Prinízke úrokové sadzby

Počas prvých 4 mesiacov tohto roka bola priemerná výška hypotéky do 80 percent z ceny kupovanej nehnuteľnosti takmer o štvrtinu vyššia ako v rovnakom období minulého roka, upozorňuje hovorkyňa ČSOB Anna Jamborová. Vidí za tým výrazný nárast cien nehnuteľností.

Tie ťahali vlani hore aj výhodné úvery od bánk. Úrokové sadzby sa totiž vlani pohybovali na rekordne nízkych úrovniach, v niektorých prípadoch až okolo jedného percenta. „ČSOB aktuálne ponúka úvery na bývanie s úrokovou sadzbou od 1,4 percenta pri troj- a päťročných fixáciách,“ hovorí.

Minuloročné čísla podľa nej ťahala hore aj zmena pravidiel pri predčasnom splatení úverov na bývanie. Poplatok za predčasné splatenie totiž po novom nemôže byť vyšší ako jedno percento. „V súlade s našimi očakávaniami bol v apríli 2017 objem poskytnutých úverov v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka nižší,“ hovorí Jamborová.

Záujem o úvery je podľa hovorkyne Unicredit Bank Zuzany Ďuďákovej stále veľký. No ľudia už vedia, že na financovanie bývania je ideálne mať nasporenú desatinu až pätinu ceny, dodáva. Klienti si najčastejšie fixujú úrokovú sadzbu hypotéky na 5 rokov, dodáva. Banka ponúka podľa nej fixáciu úrokovej sadzby na 7 rokov od 1,39 percenta a na 10 rokov od 1,69 percenta.

„V dlhodobejšom horizonte je potrebné počítať s postupným rastom úrokových sadzieb, a preto je nutné pristupovať k zadlžovaniu sa zodpovedne,“ hovorí Glasová. Nepredpokladá však, že by u nás prišlo k rýchlemu rastu úrokových sadzieb na úvery. Tieto sadzby sa totiž odvíjajú aj od nastavenia menovej politiky Európskej centrálnej banky (ECB).

Európski centrálni bankári budú podľa nej udržiavať hlavnú úrokovú sadzbu v eurozóne na súčasnej nízkej úrovni minimálne do konca tohto roka. Záujem o úverovanie je však podľa nej u nás už dlhší čas vysoký. Vidí za tým priaznivú situáciu na trhu práce, keďže nám klesá miera nezamestnanosti a rastú mzdy.

Úrokové sadzby sú na Slovensku podľa ekonóma spoločnosti Finlord Borisa Tomčiaka nižšie, ako by „bolo vhodné“. Nízke sadzby totiž spôsobujú prehrievanie slovenskej ekonomiky, a to hlavne v realitnej oblasti. „Sadzby na Slovensku by už mali byť o jedno až dve percentá vyššie oproti súčasnému stavu,“ hovorí.

Podľa ekonóma Sberbank Vladimíra Vaňa by okrem ceny peňazí na medzibankovom trhu a prémie za likviditu, mala byť najdôležitejšou zložkou úroku za úver riziková prirážka. „Mala by sa odvíjať tak od podielu nesplácaných úverov na danom trhu a v danom segmente, ako aj od posúdenia bonity konkrétneho klienta,“ hovorí.

Rast cien sa zastaví

Za zvýšenou aktivitou na realitnom trhu vidí analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Martin Lazík práve prísnejšie podmienky pre hypotéky od NBS. Opatrenia prišli pravdepodobne včas, pretože podľa analýz NBS realitný trh nevstúpil do rizikového pásma, dodáva.

Rekordné zdražovanie, aké vlani zažíval realitný trh v Bratislave, sa podľa Lazíka začiatkom tohto roka spomalil. Očakáva, že v nasledujúcom období sa rast cien zastaví aj v ostatných regiónoch. Tam totiž ceny rástli výrazne aj na začiatku roka.

Výrazne sa skrátil aj čas predaja. V Bratislave sa priemerná lehota predaja skrátila priemerne na niečo vyše dva mesiace, čo je o polovicu kratšie ako zvyčajne, vysvetľuje Lazík. Išlo však o tie najlepšie kúsky, niektoré byty sa totiž podľa neho nepredajú ani za rok. Rozhoduje totiž najmä lokalita, typ bytu a nastavenie ceny.

Aktuálne sa ceny dvojizbových bytov v Bratislave pohybujú od vyše 2 200 až 2 600 eur za štvorcový meter v najlukratív­nejších lokalitách. O niečo lacnejší je štvorcový meter pri trojizbových bytoch. V Košiciach sú ceny dvoj- a trojizbových bytov vyrovnanejšie.

Štvorcový meter tu vyjde približne na 1 400 eur. Za prvý štvrťrok išli oproti vlaňajšku najvýraznejšie hore byty v okrese Trnava. A to až takmer o 300 eur za štvorcový meter pri dvojizbových bytoch.

© Autorské práva vyhradené

54 debata chyba
Viac na túto tému: #úver #nehnuteľnosti #úverová bublina
Čítajte Pravdu bez reklamy

Svižnejší web a články bez rušenia. Žiadne reklamy iba za 1,50 € mesačne.

Pravda bez reklamy