V centre Košíc sa ceny za prenájom trojizbového bytu dostali v prvom štvrťroku tohto roka na 730 eur mesačne. Oproti rovnakému obdobiu minulého roku tak stúpli v priemere až o 120 eur. Podobne je to aj v centre Bratislavy. Tu sa trojizbové byty prenajímali v prvých troch mesiacoch tohto roka za 1 100 eur mesačne. Ešte vlani to bolo 920 eur na mesiac. Hore išli aj nájmy v Nitre, kde pribudne fabrika Jaguaru. Ceny nájmu išli pri trojizbových bytoch medziročne hore o vyše stovku. Podobne sú na tom aj prenájmy v Trnave. Trnavský okres má najnižšiu nezamestnanosť v krajine.
Všetko ide o top lokality z hľadiska prestíže oblasti či dostupnosti dobrých pracovných príležitostí. Ceny nájmov v iných častiach krajiny sa príliš nehýbu, a tak sú celkové celoslovenské štatistiky mierne skreslené. Posledné tri roky stúpli ceny nájmov v priemere o tri percentá, opisuje prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ján Palenčár. „Záujem o prenájom bytov sa priebežne zvyšuje, a to predovšetkým v lokalitách so silnou zamestnanosťou,“ hovorí. Rovnako je to aj v mestách, kde je vysoká koncentrácia vysokých škôl. Práve migrácia za prácou či štúdiom ťahá hore trh s bytmi na prenájom.
Vývoj cien závisí od lokality a okolností. V mnohých regiónoch sa ceny nepohli. Výška nájomného za byt bola 500 eur mesačne v čase, keď jeho cena na trhu bola 80-tisíc eur, no aj po zdražení na 100-tisíc eur, vysvetľuje analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Martin Lazík. Vidí za tým rastúcu konkurenciu na trhu s nájmami. Časť bytov sa totiž kupuje ako investícia a ponúka na prenájom. „Ďalším konkurenčným tlakom na ceny prenájmu je ich porovnanie s hypotékou a dostupnosťou obdobného bývania na hypotéku za porovnateľnú výšku splátky,“ hovorí Lazík.
Typická cena prenájmu sa v Bratislave podľa Lazíka pohybuje v rozmedzí od 500–600 € pre dvojizbový byt. S malými odchýlkami je táto cena rovnaká už viac ako 10 rokov, dodáva. Podobné je to aj v ostatných krajských mestách. Izba na prenájom vyjde v Bratislave aj okolo 250 eur mesačne. Jednoizbový byt tu podľa lokality stojí od okolo 300 eur bez energií až po necelú tisícku mesačne, dvojizbový od 350 eur bez energií mesačne. Porovnateľné sú aj ceny v Košiciach či Nitre. Izbu tu však zoženiete aj od 120 eur na mesiac, treba však počítať s viacerými spolubývajúcimi. Naopak, regulované nájomné v obecných bytoch vychádza maximálne na 225 eur bez energií.
Karty na trhu s nájmami tak môžu zamiešať práve prísnejšie pravidlá pre hypotéky. Po novom sa totiž zaviedla takzvaná povinná rezerva. Po odrátaní výšky splátky a životného minima 198,09 eura musí záujemcovi o hypotéku zostať ešte 5-percentná rezerva z príjmu. A to na každého člena domácnosti. Od júla to však bude už 10 percent, a od januára budúceho roka 20 percent. Sprísňujú sa aj pravidlá pre posudzovanie výšky príjmu. Dostať hypotéku tak bude oveľa ťažšie ako pred reguláciou. A to hlavne pre mladých ľudí a tých s nízkym príjmom.
To, čo spraví regulácia s realitným trhom, sa ukáže v najbližších troch až 6 mesiacoch. Odborníci však počítajú so spomalením rastu cien nehnuteľností, a to hlavne starších bytov a domov. „Niektorí klienti tiež môžu uprednostniť nájom bytu pred jeho kúpou,“ predpokladá hovorkyňa ČSOB Anna Jamborová. Počítať sa podľa nej dá s rastom záujmu o menšie a lacnejšie nehnuteľnosti.
Hotel mama, nájom či hypotéka?
Zohnať byt, ak sa sťahujete napríklad kvôli práci či sa chcete osamostatniť od rodičov, nie je vôbec jednoduché. Spoliehať sa na nájomný byt od obce či mesta sa na Slovensku nedá. Je ich minimum. A aj tam kde sú, sú totiž beznádejne obsadené. Riešením tak je zostať u rodičov či si uviazať na krk 30-ročnú hypotéku. Alebo hľadať podnájom. Ten môže byť riešením aj pre ľudí, čo nedostanú hypotéku na vlastné bývanie podľa nových prísnejších pravidiel. Tie platia od začiatku apríla. „Pokiaľ sa hypotekárne úvery stanú pre istú skupinu ľudí nedostupnými, je pravdepodobné, že budú svoje bývanie minimálne krátkodobo riešiť nájmom,“ hovorí riaditeľka BOND Reality Daniela Danihel Rážová. Predpokladá však, že budú hľadať skôr lacnejšie nájmy, preto by to ceny nemalo masovo vyhnať smerom hore. Ľudia podľa nej uprednostňovali nákup aj preto, že splátky hypoték boli na nižšej alebo rovnakej úrovni ako nájmy.
Palenčár nečaká, že by sprísnenie podmienok na získanie hypotekárneho úveru zásadne ovplyvnilo nájmy. Sprísnenie hypoték síce môže podľa neho pre určitú skupinu žiadateľov znamenať znemožnenie získania hypotéky. Predpokladá však, že len malá časť z nich bude riešiť bývanie formou nájmu.
Sprísnenie pravidiel pre hypotéky záujem o prenájom výrazne nepotiahne. Rapídne meniť by sa nemala ani výška nájomného na trhu. „Ceny prenájmov sa počas dlhého obdobia menia len minimálne. Nekopírujú rast cien nehnuteľností určených na predaj,“ hovorí Lazík. Výraznejšie podľa neho rastie len segment najluxusnejších nájmov s nájomným nad dvetisíc eur mesačne. Ide však hlavne o fenomén bratislavského trhu. Veľmi špecifický je trh s prenájmom domov. Nájsť dom na prenájom mimo väčších miest je takmer nemožné.
Študenti hľadajú izby, rodiny byty
Najviac idú hlavne prenájmy malých a lacných bytov do 350 eur mesačne, vysvetľuje Danihel Rážová. Na trhu ich je podľa nej nedostatok a dopyt výrazne prevyšuje ponuku. Pri ostatných typoch nehnuteľností na nájom je to naopak. Veľkú časť záujemcov o podnájom tvoria študenti. „Hľadajú byt a nájomcu, ktorý bude akceptovať viacero osôb v byte, kde si budú môcť deliť náklady,“ vysvetľuje Lazík. Podobnú stratégiu majú aj mladí ľudia, ktorí začínajú pracovať, lepšie zarábajúci si skôr prenajmú menší byt, dodáva.
Mladé rodiny uprednostňujú dvoj- až trojizbové byty. „Toto riešenie je často dočasné, najmä vzhľadom na pomer medzi nájomným a splátkou nehnuteľnosti,“ hovorí Lazík. Luxusné byty s vysokým nájomným si berú podľa neho takmer výlučne zahraniční manažéri alebo firemní klienti. Alternatívou býva aj prenájom domu, či už ako sídlo firmy, alebo bývanie top manažmentu, dodáva.