Domáci trh však kúpe ďalšieho bývania praje, keďže naše nehnuteľností sú jedny z najdrahších v únii, generujú aj vysoký zárobok. Nízke dane a historické vlastníctvo bytov tak vytvorili ideálne podmienky pre investovanie do nehnuteľností.
Ceny bytov na Slovensku dlhodobo rastú, najmä vo väčších mestách, pričom zdraženie je citeľné pri novostavbách. Meter štvorcový bytu sa v nich pohybuje okolo 4-tisíc eur v Bratislave, no nehnuteľnosti v novom centre už atakujú aj 8– až 10-tisíc eur. Oveľa nižšie nie sú ani v regiónoch.
Z trhu preto miznú ako prvé. Ostatným tak zostanú novostavby, ktoré stoja aj 6-tisíc eur za m2.
Investícia do nich preto je dobrý nápad, pokiaľ na ňu človek má. Krajina je pomerne paradoxná, čo sa týka fungovania domácností. Na jednej strane je pre nás bývanie vo vlastnom základ, až spoločenský štandard a prevláda presvedčenie, že nehnuteľnosť je akási istota. Aj prvé bývanie sa tak nezriedka rovno kupuje.
Slováci menej veria fondom a podobným investíciám, zatiaľ čo byt je hmatateľný a neberie sa ako finančné riziko. „V západnej Európe je omnoho bežnejší nájom, väčšia časť populácie v ňom zostáva dlhodobo a voľné peniaze smerujú skôr do finančných nástrojov,” vysvetlil Richard Churý, realitný expert.
Na druhej strane nám úver na bývanie zhltne väčšinu rozpočtu a vzhľadom na vysoké výdavky zostáva rodinám menej peňazí, ktoré radšej investujú inak, než do druhej nehnuteľnosti.
„Investičnú nehnuteľnosť si dnes môže dovoliť približne päť až desať percent slovenských domácností, skôr bližšie k hranici okolo piatich percent. Súvisí to s kombináciou vysokých cien nehnuteľností, prísnejších pravidiel pre hypotéky a limitovaných príjmov veľkej časti domácností. Pre väčšinu populácie je aj pri dnešných úverových limitoch náročné financovať už prvú nehnuteľnosť, nieto ešte ďalšiu čisto na investíciu,” potvrdil realitný expert Richard Churý.
Investovanie len pre vyvolených?
Neznamená to ale, že je každý Slovák chudobný, ale že si môže investičný byt dovoliť iba časť obyvateľstva. Tá s nadpriemerným platom, alebo ktorá sa k bytu dostala výhodne – po roku 1989 prešlo na Slovensku obrovské množstvo bytov do štátu do rúk ľudí za zlomok ceny. Tak vznikol aj náš návyk vlastniť bývanie.
Tým pádom majú vo veľa prípadoch dnešní štyridsiatnici, päťdesiatnici a starší ľudia nízke náklady na nehnuteľnosti. Platia minimálne alebo žiadne úvery. A keďže im zostali voľné peniaze, časť z nich ich začala ukladať do ďalších bytov – ktoré už kupovali ako investíciu. Kto má vlastné bývanie z privatizácie, môže ho založiť pre nákup ďalšej nehnuteľnosti.
Lákadlom je pravidelný príjem z nájmu, ktorého výhodou je okrem iného to, že hypotéku na byt spláca majiteľovi niekto iný. V krajských mestách nie je problém s dopytom, byty sa prenajímajú rýchlo a takto investované peniaze sú chránené aj pred infláciou – nehnuteľnosť si drží hodnotu lepšie ako peniaze vo vankúši, či na bežnom účte. Je to aj bezpečnejšia forma, ako s financiami naložiť ak chceme zarobiť.
Foto: Ivan Majerský
„Z času na čas sa navyše otvoria aj zaujímavé krátkodobé okná na trhu, ako sme to videli od roku 2018, keď vďaka extrémne nízkym úrokovým sadzbám skokovo rástli ceny bytov prakticky na celom Slovensku a v priebehu niekoľkých rokov sa v niektorých lokalitách priblížili k dvojnásobku,” objasnil situáciu expert.
V Bratislave je situácia ešte viac špecifická a investovanie do bytov, hoci sa oplatí na celom Slovensku, dáva v hlavnom meste vyšší ekonomický zmysel – najviac bytov chýba najmä tu. Cenovo dostupného bývania je málo, dopyt po ňom prerastá ponuku, a tak sme obsadili prvé miesta v rebríčkoch s najdrahšími nehnuteľnosťami na pomer platu v rámci európskych hlavných miest. Nastala absurdná situácia, že pre premrštené ceny bývania na investičných bytoch zarábame, zatiaľ čo iná skupina obyvateľstva úver nedostane a býva v drahom nájme.
„Problémom je výška príjmu, a najmä miera vlastných úspor, keďže kúpa nehnuteľnosti spravidla vyžaduje uhradiť 20 percent jej hodnoty z vlastných zdrojov. Na úspory domácnosti dnes negatívne vplýva najmä inflácia, no aj konsolidácia verejných financií, preto sa kúpna sila domácností skôr znižuje,” vysvetlil Rudolf Bruchánik, analytik z firmy Bencont, zaoberajúcej sa správaním realitného trhu.
Lokalita ako základ
Značný rozdiel v cenách bytov v porovnaní západ – východ Slovenska bol dlho bežný, no aktuálne sa naprieč regiónmi zmenšuje. Môže za to spomínaný nedostatok bytov všade, ale aj príchod závodov do menších miest, čím narástol príval obyvateľov aj hospodárska sila. Kúpiť byt je preto dobrý nápad aj mimo Bratislavský kraj.
„Ekonomické centrá s dostatkom pracovných príležitostí a stabilným alebo rastúcim počtom obyvateľov budú z dlhodobého pohľadu rásť rýchlejšie než okresy, z ktorých ľudia skôr odchádzajú,” pripomenul Churý.
S bytmi určených na zárobok neprichádza takmer žiadne riziko, ľahko sa totiž predávajú. No je dôležité vyberať lákavú polohu. „Oveľa viac než kedysi platí, že rozhoduje konkrétna lokalita a dlhodobá perspektíva regiónu. Byty boli a budú z dlhodobého hľadiska zaujímavou investíciou, pretože pri obmedzenej ponuke a inflácii majú ceny nehnuteľností prirodzenú tendenciu rásť, hoci v cykloch,” vysvetlil Churý.
Investičné bývanie je dobrým spôsobom ako získať pasívny príjem, no Churý varuje, že treba pred kúpou premýšľať a zvážiť to, kedy sa nám vklad vráti – vo viacerých mestách Slovenska sú nehnuteľnosti tak drahé, že ak ich iba prenajmeme, peniaze sa nám vrátia pokojne o 20 rokov. Vtedy má prínos z investície skôr ďalšia generácia.
Aj podľa Bruchánika je potrebné zvažovať výber nehnuteľnosti, aby nájom pokryl výšku splátky úveru a priniesol výnos, pričom najrozumnejšie je podľa neho investovať do jedno až dvoj-izbového bytu. „Najväčší zmysel má preto investovať do bytov tam, kde je dlhodobo silný dopyt po bývaní aj po prenájme a kde je rozumný predpoklad ďalšieho rastu cien, nie iba kupovať čokoľvek, len aby som vlastnil investičnú nehnuteľnosť,” dodal Churý.
Čítajte viac Realitný chaos Slovenska: Predávajúci špekulujú, hypotéky sú drahé a bude horšie, varuje maklér
Trend kupovania ďalšieho bytu ako rozšírenia majetku je silný aj pre spoločenský tlak, no podľa Churého sa čochvíľa stabilizuje. Mierne však môže dopyt rásť v častiach Slovenska, kde sa ekonomike začalo dariť lepšie – nemusí to byť nevyhnutne Bratislava, cenami bytov ju už dobiehajú Košice. Dôvodom je okrem iného fakt, že v kraji buduje závod automobilka Volvo. Týchto miest je viac.
„Byty podľa mňa zostanú jednou z najvýraznejších alternatív investovania, hlavne kvôli pocitu istoty, stabilite a ochrane pred infláciou, ktorý ľuďom nehnuteľnosti stále dávajú,” uviedol Churý. Situácia s bývaním je ale v krajine neúnosná. Druhým dychom preto expert dodal, že dostupnosť vlastného bytu bude časom tak zlá, až to vytvorí nárast nájomného bývania a to ešte viac zdražie.
„Tým bude stabilný dopyt po investičných bytoch najmä vo veľkých mestách, kde je dlhodobo sústredený pracovný trh aj mladá populácia. Ceny bytov môžu ďalej rásť skôr pozvoľnejším tempom, ale pri nájmoch očakávam skôr mierny rast, práve kvôli vyššiemu dopytu a obmedzenej ponuke kvalitných bytov na prenájom,” uzavrel. Bruchánik vidí budúcnosť trhu rovnako, dodáva však, že všetko záleží od výkonnosti slovenskej ekonomiky, ktorá momentálne zaostáva za našimi susedmi.
Foto: Iva Starman
Škandinávia nám ide príkladom
V krajinách, kde privatizácia neprebehla masovo ako u nás, napríklad v Nemecku, sa investičné byty rozšírili menej. Podobne je na tom Škandinávia, ku ktorej máme počtom obyvateľov aj rozlohou bližšie, rovnako ako ekonomikou – Dánsko, Nórsko či Švédsko tiež žijú z vývozu produktov. Práve porovnanie so severskými krajinami je však často vnímané ako neférové, pretože majú demokraciu dlhšie.
No väčšinu východísk máme rovnakých. Preto by nám mohli byť inšpiráciou, ako nastaviť fungujúci systém bývania. „Trh s bývaním aj mentalita ľudí tam funguje inak než na Slovensku. Veľká časť obyvateľov býva v nájme a nájomné je často regulované alebo podporované štátom, takže nie je taký silný tlak na to, aby si ľudia kupovali byt navyše ako investíciu,” vysvetlil rozdiely Churý.
Pre ľudí je tam bežnejšie investovanie do akcií alebo podielových fondov. Škandinávia ale tiež vedome robí vlastníctvo menej výhodným – daňami. A nie je sama. Štáty sa snažia od špekulatívnych nákupov odrádzať, takže nastavujú poplatky tak, aby sa oplatilo viac bývať než hromadiť. Napríklad majú vyššie dane pri kúpe ďalšieho bytu, a prenajať byt je menej ziskové, pretože krajiny nájom stropujú či naň niektorým skupinám prispievajú.
Dáni tiež platia daň z predaja aj po čase, nemajú možnosť predať nehnuteľnosť bez poplatku po piatich rokoch od kúpy ako my. Slovákom sa napríklad dosť vyplatilo predať byt po šiestich rokoch od kúpy, na čom v priemere dokázali zarobiť aj 40-tisíc eur a vyhli sa plateniu dani.
„V kombinácii so silnejším sociálnym systémom a vyššou mierou finančnej gramotnosti to vedie k tomu, že ľudia časť úspor smerujú skôr do iných typov investícií a byty nevnímajú ako hlavný a univerzálny investičný nástroj tak, ako je to bežné na Slovensku,” uzavrel realitný odborník.
