Ceny nehnuteľností v únii vzrástli od roku 2015 do toho minulého o 53 percent – v priemere. V takom Maďarsku je to ale až o 209 percent, Litve 135, Česku okolo 122 a na Slovensku o 81 percent. V porovnaní s týmito krajinami to doma nevyzerá tragicky, no podľa Štefana Hudeca, hovorcu európskeho výboru zameraného na bývanie HOUS tým „rastie počet domácností, ktoré platia za bývanie neprimerane veľkú časť zo svojich príjmov”.
Na Slovensku je potreba vlastniť nehnuteľnosť štandardom, až 93 percent ľudí býva vo svojom. Kúpa nehnuteľnosti je tak prvotným krokom, ako sa dostávame k bývaniu.
Z trhu preto miznú ako prvé. Ostatným tak zostanú novostavby, ktoré stoja aj 6-tisíc eur za m2.
Osamostatnenie sa do vlastného dvíha dopyt najmä po bytoch, tých sa však stavia málo a ponuka ho nevie pokryť. Bývanie sa stalo vzácnym a jeho ceny tak stúpli – narástli rýchlejšie ako príjmy. „Situácia na Slovensku je v niektorých oblastiach ešte komplikovanejšia. Ceny nehnuteľností stúpli rýchlejšie než priemer EÚ,” objasnil hovorca.
Žiť vo svojom v rámci Európy nie je fenomén, vlastníctvo bytov je bežné aj v okolitých krajinách, avšak tie majú tiež silnejšiu tradíciu nájomného bývania. Obyvatelia Rakúska tak napríklad majú možnosť ísť do lacnejšieho nájmu, ak nemajú na platenie hypotéky.
„Problémom je tiež málo rozvinutý trh nájomného bývania, ktorý neponúka dostatočnú alternatívu pre ľudí, ktorí si nechcú alebo nemôžu vziať hypotéku. V praxi to znamená, že mnohí Slováci sú nútení bývať na menšom priestore, mladí sa osamostatňujú neskoro a vo veľkých mestách ako Bratislava a Košice je pre väčšinu ľudí čoraz ťažšie nájsť cenovo dostupné bývanie blízko práce,” zhrnul neľahkú situáciu dnešných dospelých Hudec.
Čo to znamená pre ľudí?
Aktuálne sú tak Európania, vrátane Slovákov, v bode keď buď hľadajú cenovo dostupnejšie staršie byty, ktoré sa míňajú, alebo platia nájom pohlcujúci väčšinu výplaty, niekomu aj celú. Pokiaľ teda nie sú nútení bývať s rodičmi. Slováci sú v tomto na chvoste rebríčkov – z hniezda vylietavame až okolo tridsiatky.
Pre porovnanie, Švédi či Nóri žijú sami už tesne po dvadsiatke. Nemáme však na výber. „Takmer každá desiata domácnosť v EÚ minie na bývanie viac ako 40 percent zo svojich platov,” potvrdil Hudec s tým, že pokiaľ Slovák nezdedí bývanie, alebo sa nezadĺži na celý život, nedostane sa k nemu.
„Zatiaľ čo v krajinách ako Belgicko stačí na kúpu bytu približne päť až šesť ročných platov, na Slovensku je to 12 až 13 hrubých ročných miezd. Vysoké splátky hypoték odčerpávajú značnú časť rodinných rozpočtov a chýbajúce nájomné byty znižujú mobilitu pracovnej sily – ľudia sa nemôžu sťahovať za prácou, pretože v inom meste by nezaplatili komerčný nájom,” vysvetlil Hudec.
Ohrození sú tak najmä mladí ľudia a rodiny, či ľudia pracujúci za priemernú mzdu. Tí si často nemôžu dovoliť vlastné bývanie ani nájom v meste, kde pracujú. Nedostupnosť potom zapríčiní, že musia bývať v zdieľaných bytoch s inými ľuďmi, alebo viacgeneračných domov, napriek tomu že už napríklad neštudujú ale majú regulárne zamestnanie.
„Slovensko má dlhodobo jedny z najviac preplnených domácností v Európe. V malých či nevyhovujúcich bytoch sa u nás tiesni približne 30 percent obyvateľov (takmer tretina populácie), čo je vysoko nad priemerom EÚ (17 percent),” uzavrel faktom Hudec. Takto nastavené životné podmienky potom spôsobujú ľuďom frustráciu a stratu finančnej pohody.
Za príčinu označila Európska investičná banka obmedzenú ponuku bytov. Pokles začal v roku 2008, kedy celosvetová kríza spomalila výstavbu nehnuteľností. Tú o 12 rokov prehĺbila pandémia. Počet nových projektov ešte viac znížila – o 20 percent. K tomu sa pridala hospodárska situácia vo svete, citeľne zhoršená najmä posledné tri roky. Narástla inflácia, zdraželi úroky na hypotékach, ale aj stavebné materiály.
Čítajte viac Konečne riešenie bývania? Štát odobril výstavbu bytov zahraničnému investorovi, pribudnúť majú stovky ročne
Komplikácie krajinám spôsobujú aj regulácie, ktoré musia developeri splniť, aby mohli postaviť bytový dom. Je to celý súbor administratívnych krokov, ktoré predlžujú projekty o roky a tým zdražujú výstavbu. Firmy samozrejme nechcú a nemôžu byť v strate, preto sa všetky navýšenia nákladov premietnu do ceny bytov.
U nás do schvaľovania projektov môže vstúpiť doslova ktokoľvek a pripomienky – oprávnené, či nie, sa musia vziať na vedomie. Je preto pochopiteľné, že developerom tečú nervy z osemročného priemerného trvania výstavby.
Hoci sa zdá, že Slovensko čo sa týka byrokracie a noriem pri stavbe bývania vedie, lepšie na tom nie sú ani Francúzi či Nemci. V Česku dokonca pozastavil najväčší developer viaceré projekty. Firma Central Group o rok odložila výstavbu asi tisíc bytov. Odôvodnila to extrémne vysokými cenami pracovnej sily a materiálov, čo pociťujeme aj na Slovensku.
V krajine tiež chýbajú stovky tisíc bytov, rovnako ako u nás. V Prahe sú počty bytových domov s povolením na výstavbu rekordne nízke, napríklad v auguste podľa Central Group pribudlo len 27 bytov pre celé mesto s 1,5 milióna obyvateľmi. Developer pripomenul, že výstavbu brzdia pomalé povoľovacie procesy, nedostatok stavbárov, nespoľahlivosť dodávateľov ale aj nepredvídateľnosť trhu. Radšej sa preto rozhodol so stavbou počkať, než by sa mala predražiť.
Foto: Matej Hakár
Investičné byty ako problém
Dôvodom zlej situácie je aj jav, ktorý sa najmä na Slovensku začal vo veľkej miere objavovať. Nákup investičných bytov, ktorý nás fungujú dvoma spôsobmi. Človek si kúpi ďalší byt, v ktorom nepotrebuje bývať. Prenajme ho za sumu, ktorá mu pokryje hypotéku a náklady, plus priráta zisk. Byt prenajme do dlhodobého nájmu a ten sa tým vráti na trh bývania. Avšak, najmä pri bytoch v centre sa stáva, že zisk je vyšší, ak ich majiteľ ponúkne do krátkodobého prenájmu.
Tu prichádza na rad druhý typ využitia. Turisti sú ochotní za ubytovanie cez AirBnB či Booking zaplatiť za pár dní viac, keďže to berú ako súčasť výletu. Majiteľ tak zarobí aj trojnásobok mesačného nájmu. Byt síce fyzicky existuje, ale už neslúži na bývanie, takže akoby nebol. Táto prax sa stala tak častou, že aj únia považuje investičné byty za jednu z príčin zhoršenia dostupnosti bývania.
Najviac takýchto bytov býva v lokalitách, kde by chceli bývať aj mladí, rodiny, pracujúci – ale už si to nemôžu dovoliť. Časť bytov, ktorá by bola reálne naplno obývaná, tak zmizne z ponuky. Ak to spravia stovky ľudí, má to dosah na ekonomiku. Počet bytov s možnosťou dlhšieho prenájmu alebo kúpy sa zníži, a cena tých čo zostali, stúpne – lebo ich nie je dosť a stanú sa žiadanými.
Pomoc prichádza pomaly
Európsky parlament prijal uznesenie o práve na bývanie, no ide skôr o symbolické, než reálne opatrenie. Byty sa tým dostupnými nestanú. EÚ monitoruje dianie s bývaním, vydáva odporúčania, podporujú výstavbu nájomných bytov fondami – no nemôžu nariadiť zastropovanie cien bytov pre developerov, regulovať výšku podnájmov ani prikázať štátom, aby stavali rýchlejšie.
To všetko musia riešiť krajiny samé – a niektorým, ako napríklad Slovensku, to zrovna nejde. Dostať sa u nás k nájomnému bývaniu je málo pravdepodobné a na pridelenie bytu sa čaká roky. Opäť je dôvodom ich nízky počet a vysoký záujem.
Štandardy EÚ, ktoré chcú dosiahnuť opatreniami, sa skôr týkajú kvality bývania a nie ceny – riešia energetickú efektivitu pre klímu, sociálne bývanie, zdravie nehnuteľností a jeho prístup k základným ľudským potrebám. Všetko sú to potrebné a dôležité veci v dlhodobom horizonte, no výstavbu skôr predražujú, než sprístupňujú.
Čítajte viac Realitný chaos Slovenska: Predávajúci špekulujú, hypotéky sú drahé a bude horšie, varuje maklér
Podľa Hudeca však opatrenia Európsky parlament spríni tromi cieľmi. „Prvým je zvýšenie ponuky cenovo dostupného a sociálneho bývania – vrátane lepšieho využívania nástrojov Európskej investičnej banky, ktorá plánuje rozšíriť financovanie výstavby a obnovy bytov. Európsky parlament tiež požaduje, aby sa v budúcom sedem ročnom rozpočte EÚ výrazne navýšili prostriedky na riešenie bytovej krízy,” vymenoval.
Na druhom mieste by mal byť podľa hovorcu boj proti špekulatívnym nákupom, teda regulácia krátkodobých prenájmov v mestách kde spôsobujú zdražovanie bývania či vytláčajú dlhodobých nájomníkov. Ako to však chce parlament odsledovať a dosiahnuť, nešpecifikoval.
Posledné opatrenie sa plánuje zamerať na prevenciu bezdomovectva a posilnenie práv nájomcov. „Budú uplatňovať aj na Slovensku – prostredníctvom legislatívnych odporúčaní, ktoré členské štáty preberajú do vnútroštátneho práva, a tiež cez nové možnosti financovania projektov dostupného bývania pre mestá a obce,” dodal Hudec.
