Lacnejšie pozemky, dostupná výstavba a možnosť vlastniť dom za cenu dvojizbového bytu v Bratislave do maďarskej Rajky prirodzene pritiahli množstvo ľudí. Počet prisťahovalcov stúpol za posledných päť rokov niekoľko násobne a začal tlačiť na limity obce. Na cestách, ktoré boli vybudované pre obecné kapacity, začali vznikať zápchy, škôlky a školy bojujú s nedostatkom učiteľov aj priestorom, a problémom začal byť aj dedinský charakter, o ktorý postupne prichádza.
Rajka preto od októbra tohto roka zavedie jednorazový príplatok pre novo prisťahovaných ľudí. Suma je však závratná – je to takmer 4-tisíc eur. Obec tvrdí, že ide o opatrenie kvôli Slovákom, ktorí podľa nej tvoria majoritu návalu. Podľa dát Rajky sa za posledných 15 rokov počet obyvateľov zvýšil z cca 2,5-tisíc na 8-tisíc. Z toho približne 6-tisíc podľa úradu tvoria prisťahovalci zo Slovenska.
Podľa Jána Výbošťoka, experta na bývanie Slovenskej akadémie vied (SAV), sa do satelitov sťahujú ľudia prevažne do novostavieb. „Takto sa sťahuje najmä mladšie obyvateľstvo (vo veku 20 – 40 rokov), ktoré má často vysoké nároky na kvalitu bývania. Mnohé malé obce v zázemí veľkých miest ich nedokážu pokryť (napríklad nedostatok miest v škôlkach, obmedzené kultúrne možnosti a podobne), čo v konečnom dôsledku znižuje kvalitu života,” uviedol.
Foto: Leier
Doterajšie prieskumy však podľa experta ukazujú, že ľudia sú v satelitoch či pohraničných oblastiach spokojní – hoci realita v obci nie je ideálna. Veľakrát chýbajú školy, lekári, väčšie potraviny či cesty s adekvátnymi kapacitami, ale aj ihriská či parky. Pri sčítaní obyvateľstva v roku 2022 žilo v Rajke viac ako 63 % Slovákov, 37 % Maďarov a 3 % Nemcov.
„Je to možné vnímať ako individuálne rozhodnutie – jednotlivec si vyberá istý spôsob života a bývania. Je to častokrát podporené o niečo lacnejšími nehnuteľnosťami na bývanie, kvalitnejším bývaním v zmysle priestoru, väčšieho súkromia a pokoja, ako aj zmenou pracovných návykov v postcovidovom období smerom k rozvoju možností práce z domu,” vysvetlilo tlačové oddelenie ministerstva dopravy (MD).
Výbošťok však vidí za odlivom populácie do pohraničných miest málo možností bývania v našich mestách. „Nemyslí sa tým iba cenová nedostupnosť, ale aj nízka ponuka voľných bytov. Ak si domácnosť stanoví nároky na bývanie, ktoré sú najmä kombináciou cena-veľkosť (počet izieb), tak zvolí radšej bývanie vo väčšej vzdialenosti. Namiesto centra mesta si zvolí ako svoj domov sídlisko, namiesto sídliska si zvolí predmestie a podobne,” vymenoval s tým, že sa k tomu potom pridajú nepriame náklady na bývanie, ako je doprava.
Diskriminuje Rajka?
Samospráva Rajky údajne potrebuje viac peňazí na rozvoj ciest, školských zariadení, ale aj verejných priestorov ako sú parky či námestia, kvôli vysokému počtu obyvateľov. Poplatok je však pomerne neférovým krokom, pričom nie je isté, či cieli na všetkých novo prisťahovaných alebo iba na Slovákov. Obec sme oslovili, no na naše otázky nereagovala – v médiách ale vedenie Rajky argumentovalo tým, že pôvodní obyvatelia prispievali na jej chod dlhodobo.
Tento argument však pôsobí absurdne, zmeny obce k lepšiemu a teda investíciu do škôlok či ciest uvidia noví obyvatelia po rokoch – rovnako ako tí pôvodní, ak vôbec. Pri zaplatení ani nevedia, na čo konkrétne sa ich peniaze použijú. Tým to však nekončí. Rajka požaduje, aby si prisťahovaní ľudia nahlásili trvalý pobyt v obci ak sú cudzinci a aby dokázali svoju bezúhonnosť. Starosta požiadavku podopiera tým, že sa tak zamedzí prísun “zločincov”. Navyše, obec aj domáci získajú predkupné právo na nehnuteľnosti, ktoré by chceli kúpiť prisťahovalci. Proces kúpy sa tak predĺži.
Dá sa očakávať, že s rastúcimi cenami bývania a novými opatreniami obcí, ako je poplatok v Rajke, sa postoj Slovákov k nájmu postupne zmení k lepšiemu. „Opatrenie v Rajke vnímam pomerne diskriminačne. Pomôcť k zmene môže výraznejšia regulácia súčasného trhu s bývaním vrátane vyššej dane z nehnuteľností, rozvoja nájomného či komunitného bývania,” vymenoval Výbošťok.
Zdá sa tak, že snahou obce nie je podporiť a zlepšiť rozvoj infraštruktúry či komunity, ale doslova odradiť nielen Slovákov od života v nej. Ponúka sa preto otázka, čo všetko sú Slováci ochotní obetovať za bývanie v lacnejšom, len aby vlastnili nehnuteľnosť a prečo je v krajine silná tradícia vlastniť namiesto bývania v podnájme.
Čítajte viac Z núdze cnosť: Mikrobyty sú nový trend, ktorý šetrí peniaze. Dá sa v nich bývať aj na Slovensku?
Slabá ponuka Slovákov vytláča
Presun Slovákov do pohraničných obcí ako je aj Rajka či Kittsee motivujú najmä vysoké ceny nehnuteľností a úroky hypoték. Satelity Bratislavy však, podobne ako okrajové výstavby v hlavnom meste, myslia v prvom rade na zárobky z predaja pozemkov na výstavbu. Cesty, služby či škôlky prichádzajú na rad až potom. Logicky, v zahraničí je to presne naopak – výstavba či rozvoj mesta sa povoľuje až po pláne infraštruktúry. Pokiaľ však ľudia budú ochotní do väčších miest dochádzať, stav sa nezmení.
„Táto situácia prirodzene vytláča časť kupujúcich, najmä mladých, do okrajových častí Bratislavy a do satelitných obcí, kde sú byty cenovo dostupnejšie. Dá sa preto povedať, že presun je závislý najmä od ceny. Vidíme to aj v rozvoji rezidenčných developmentov v okolí Bratislavy,” vysvetlil hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik.
Dôsledky rastúceho záujmu Slovákov o bývanie v susedných krajinách sa prejavujú plnšími cestami kvôli dochádzaniu do práce prevažne do Bratislavy. Mesto tým prichádza aj o príjem z dane z príjmu. Zdražieť však môžu práve nehnuteľnosti v satelitoch, keďže záujem o ne rastie. „Hoci tunajšie ceny mnoho ľudí vytláčajú kupovať byty v okolí Bratislavy, vplyv na ceny v samotnej Bratislave môže byť len obmedzený. Nedostatočnú ponuku nového bývania v Bratislave suplujú okolité satelity, čo vytvára obrovský tlak na infraštruktúru hlavného mesta,” dodal Bruchánik.
Okrem toho, na Slovensku sa objavil desivý paradox, ktorý formujú drahé hypotéky – vlastniť nehnuteľnosť je už finančne výhodnejšie ako platiť podnájom a podľa Výbošťoka človek uprednostní kúpu, lebo je podporovaná štátom viac, ako nájomné bývanie. „V neposlednom rade to bude určite aj statusová záležitosť, pocit niečo vlastniť a ukázať spoločnosti,” pripomenul psychologický rozmer. K tomu sa pridáva aj fakt, že pri nájme platíte cudziu nehnuteľnosť, kdežto kúpou splácate vlastné bývanie.
Hoci sa v podvedomí drží presvedčenie, že v zahraničí žije takmer každý v podnájme bez potreby kúpy, expert upozornil na to, že ide o ilúziu a situácia sa mesto od mesta líši. „Vo Viedni síce žije vo vlastnej nehnuteľnosti iba zhruba 20 percent domácností, no v Burgenlande, ktorý susedí s Bratislavou, je to takmer 70 percent,” dodal Výbošťok.
Foto: SHUTTERSTOCK
Ceny nájmov však za posledný rok berú viac ako polovicu priemernej výplaty. Ich ponuka je nízka, zmluvy sú krátkodobé – zvyčajne iba na 1 rok, či veľakrát žiadna možnosť nahlásiť si na adrese trvalý pobyt. To ľudí odrádza, najmä mladé rodiny hľadajúce stabilitu. No ak sa dane zvýšia, vlastniť byt alebo dom už nebude také lacné a dostupné pre všetkých. Tak to funguje vo väčšine Európy, kde nehnuteľnosť vlastnia len najbohatšie vrstvy obyvateľov, pretože sa dokážu prispôsobiť novým výdavkom, aby ju udržali. Vtedy môže dopyt po dlhodobých podnájmoch stúpnuť.
Richard Kubas z Inštitútu finančnej politiky potvrdil, že na výbere formy bývania sa podieľa slabá ponuka. Dokončuje sa historicky najmenej bytov a vyšší dopyt ich zdražuje, no na sumu za podnájom to až tak nevplýva. „Preferencia vlastného bývania sa v hlavnom meste nejaví ako hlavný faktor ťahajúci ceny smerom nahor. Pomer nájmu k trhovej cene nehnuteľnosti je v Bratislave oproti iným slovenským mestám nižší. To naznačuje fungujúci konkurenčný trh tlačiaci nájmy smerom nadol, čo sa nedeje najmä v menších mestách, kde podnájmy chýbajú,” vysvetlil. Ak by však bolo bytov na prenájom viac, konkurencia by stúpla a museli by byť lacnejšie.
Podľa MD SR v tomto prípade už odpoveď prečo ľudia radšej dochádzajú do práce aby vlastnili nehnuteľnosť nie je jednoznačná. „Suburbanizácia ako taká sa neviaže len na vlastnícke bývanie, môže byť spojená aj s nájomným bývaním. Aj rozvinutý nájomný trh v Bratislave by pravdepodobne suburbanizáciu len spomalil.”
