S realitami v krajine to vôbec nevyzerá dobre. V druhom štvrťroku sa v celom Bratislavskom kraji postavilo najmenej bytov za 22 rokov – pod 440 v Bratislave, pričom roky predtým ukazovali dokončenie aj viac ako tisíc bytov. Dáta Štatistického úradu SR navyše upozornili na to, že takmer trištvrte z nich boli byty spravené v rodinných domoch. To potvrdzuje, že ľudia sú nutení hľadať alternatívy k predraženým nehnuteľnostiam, na ktoré nemajú.
„Spomalil sa aj rozbeh výstavby, začalo sa stavať o 23 percent menej bytov ako bol dlhodobý priemer," uviedla jeho hovorkyňa Jana Morháčová s tým, že to platí aj pre väčšinu krajov Slovenska. „Výrazný pokles o 22 percent zaznamenal Košický kraj a radikálny – o takmer 60 percent, aj Bratislavský kraj," uzavrela.
Záujemcov o bývanie je veľa, no nehnuteľnosti sú finančne nedostupné. Vznikol tak paradox, kedy by ľudia chceli bývať, ale pri bežnom plate na to nemajú peniaze. V Bratislave je voľných viac ako 3,5-tisíc bytov v novostavbách, no polovica z nich sa predáva za 6-tisíc eur na m2. Ak by sme aj chceli dvojizbový byt v Ružinove, Rači, Lamači alebo Petržalke, čo nie sú lukratívne lokality, priemerne stojí 220-tisíc. Z toho potrebujeme 44-tisíc (20 percent ceny) vo vlastných zdrojoch, čo bežný človek pred tridsiatkou našetrí len ťažko.
Hoci sa stavia málo, paradoxne zostáva množstvo bytov prázdnych. Dôvodom je, že väčšina projektov ponúka bývanie za 6-tisíc eur na meter, na čo bežný Slovák nemá peniaze. Ľudia tak nemajú kde bývať.
Hypotéka, ak ju dostaneme, vyjde približne na 790 eur mesačne, k tomu ešte náklady na byt asi 275 eur a vyšplháme sa na 1 065 eur. To je ďaleko za polovicou platu nadpriemerne zarábajúceho zamestnanca na najsilnejšom bratislavskom trhu práce. Súčasné ceny za byty a vysoké úroky spôsobujú, že sú predaje novostavieb v Bratislave sú už druhý rok na historických minimách. Investori strácajú motiváciu stavať, ak im zostáva polovica bytov stáť ľadom.
Výstavba bytov preto krízu bývania vyriešiť nemusí. Rast cien materiálov aj prísnejšie zelené riešenia majú reálny dopad na stavanie. Okrem toho, Slovensko má jedny z najprísnejších stavebných noriem v rámci EÚ. Spolu so zákonom brzdia výstavbu, čo vo výsledku bývanie zdražuje. Môže sa preto stať, že investori už nebudú vedieť byty predať za ceny, ktoré pokryjú tieto náklady. To potvrdil aj Peter Kužma z Inštitútu moderného spotrebiteľa (IMS).
„V prvom rade treba povedať, že developeri väčšinou financujú výstavbu úverom, ktorý musia priebežne splácať. To znamená, že veľmi citlivo reagujú na výkyvy trhu, aby minimalizovali riziká. Aj keď má developer projekt pripravený na realizáciu, v období spomaleného dopytu si musí položiť otázku, či sa mu byty podarí predať za cenu, ktorá pokryje náklady na úver a zároveň mu zabezpečí očakávaný zisk,” vysvetlil s tým, že splátky úveru mu môžu vziať zisk a dostanú sa do straty, aj keď nakoniec byty predajú.
Kužma hovorí o “fenoméne vyčkávania”, ktorý aktuálne vidíme cez ochladnutie výstavby. Život developerom komplikujú aj sivé zóny zákona, ktorý brzdí výstavbu. Nový stavebný zákon sa do praxe dostáva slimačími krokmi a developeri kritizujú najmä to, že nevyriešil viaceré prekážky, ani nepokryl nejasné situácie na stavbách. Jakub Gossányi, riaditeľ developmentu v spoločnosti Immocap, preto hovorí o potrebe novelizácie.
Pomoc zákona, či polená pod nohy?
Navyše, podľa novej legislatívy musí firma pri plánovaní projektov brať do úvahy všetky pripomienky z posudzovania vplyvu na životné prostredie (EIA) a ukázať, ako sa s nimi vysporiadala. To na jednej strane zvyšuje transparentnosť a súlad so zákonom, no zároveň predlžuje proces schvaľovania.
Skutočný problém je teda dĺžka procesov, ktorým sa pred výstavbou nedá vyhnúť. „Dúfame vo väčšiu predvídateľnosť pri získavaní záväzných stanovísk s pomocou nového inštitútu fikcie súhlasu. Vtedy nevyjadrenie úradu vydávajúceho záväzné stanovisko v danej lehote bude považované za súhlas. Celkovo by sme privítali väčšiu flexibilitu a skrátenie dĺžky konaní. Veľký priestor na zlepšenie a teda aj zmeny vidíme najmä v oblasti digitalizácie. Pomohla by výrazne zlepšiť nielen prípravnú fázu výstavby, ale celý proces v oblasti real estate developmentu na Slovensku,” dodal riaditeľ.
Simona Parížeková z Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR potvrdila, že „územné plánovanie je zdĺhavý proces, preto nový zákon zaviedol jednotné pravidlá pre jeho prípravu a schvaľovanie. Do budúcna by pomohlo lepšie prepojenie s posudzovaním vplyvov na životné prostredie, ktoré sa už pripravuje v spolupráci s ministerstvom životného prostredia. Základom každej novej výstavby je kvalitný územný plán. Obce sú povinné mať ho v digitálnej podobe najneskôr do 31. marca 2032,” uzatvorila hovorkyňa. Upozornila aj na to, že mnohé slovenské mestá a obce majú platné územné plány, ktoré sú veľmi staré – niektoré vznikli pred desiatkami rokov.
Neaktuálne plány tak brzdia nové rozvojové projekty, lebo nezohľadňujú dnešné potreby ľudí na život, rozvoj mesta ani prírodné nároky či európske normy. To sa stalo aj komunitnému projektu bývania Palma, ktorý chce premeniť chátrajúci areál bývalej továrne na oleje v Bratislave. Na to však potrebuje zmeniť klasifikáciu pozemku na obytnú zónu.
Fakt, že získať potrebné potvrdenia je u nás tŕnistá cesta, potvrdzuje aj Kužma. „Len fáza medzi nákupom pozemku a začiatkom výstavby môže trvať až štyri roky. Ak by sa procesy zrýchlili, developeri by mohli na trhové zmeny reagovať omnoho pružnejšie,” vysvetlil Kužma.
Komplikovaná byrokracia
Kým príde na finálnu kolaudáciu, neraz developeri čakajú aj osem rokov. „Nie je výnimkou, že stavebník v procese povoľovania získa protichodné stanoviská štátnych orgánov a obce a niekedy dokonca aj dvoch štátnych orgánov,” priblížila Lenka Antalová Plavúchová, námestníčka primátora Bratislavy pre rozvoj nájomného bývania s tým, že práve tak sa stavebník aj samotný stavebný úrad stáva rukojemníkom rozmarov obcí, aj miest.
Deje sa to tak pri developeroch, ako aj výstavbe pod taktovkou štátu či samospráv. Neefektivita krajiny tak naberá iný rozmer, kedy štát limitujú územné plány miest a obcí. K tomu sa pridáva konsolidácia navyšujúca DPH na novostavby na 23 percent. Štát si namiesto toho, aby donútil obce ustúpiť a byty staval či aktívne riešil ako investorov motivovať cez nižšiu daň, striela do nohy zastaranými pravidlami.
Hoci stavebný zákon mal získanie povolení zrýchliť, keďže územné a stavebné konanie sa zlúčilo do jedného procesu. Systém ale narazil na málo úradníkov. „Pravdou však je, že tak ako takmer pri zavedení každej novej legislatívnej normy, uvedenie zákona zvyšuje záťaž na stavebné úrady,” dodala Antalová-Plavúchová. Po zabehnutí zákona na úradoch by sa to ale mohlo ustáliť.
Foto: SHUTTERSTOCK
Jedným z dôvodov, prečo štát nestavia bývanie je aj fakt, že nemá bytovú politiku. Po tej volá viacero odborníkov, je riešením tak pre investorov, ako aj pre samosprávy. Štátne byty sa aktuálne sústredia na východ, kvôli plánovanej automobilke Volvo vo Valalikách pri Košiciach. Ak Slovensko chce, aby ekonomika podrástla, nových zamestnancov musí ubytovať. No týchto príkladov systémových riešení nie je veľa.
„Súčasný stav, kde v mnohých mestách a regiónoch sa stáva nedostatok bývania nielen sociálnym problémom, ale spôsobuje už aj to, že nie je možné rozvíjať zamestnanosť v priemysle a tým má priamy dopad na rozvoj hospodárstva. Je nevyhnutné zamyslieť sa nad opatreniami krátkodobými (napríklad zvýhodnenie bývania cez zníženie sadzby DPH), ale aj dlhodobými (úpravy územnoplánovacích podkladov, či pružnejší systém podpory zo strany štátu,” potvrdila vyjadrenia odborníkov Antalová-Plavúchová.
Dobroprajní občania aj obávaní aktivisti
Odpor samospráv voči výstavbe je viditeľný najmä v menších obciach, no nie je jediným klincom do rakvy bývania. Realitou je, že proti novým bytovým domom bojujú aj samotní obyvatelia. Všetci vedia, že byty treba, no nikto ich nechce pod svojimi oknami. To platí aj pri všetkých projektoch, ako sme mohli vidieť pri vlne protestov kvôli električke pred Slovenským národným divadlom.
Developeri však bojujú aj s aktivistami, ktorých požiadavky sú neraz neadekvátne. Príkladom sú požiadavky na fontány v areáloch priemyselných parkov, či ochrana nie vždy zdravých či dokonca živých stromov. Pre Pravdu viacero z nich anonymne potvrdilo, že najviac sa angažuje Združenie domových samospráv Marcela Slávika. Vstupuje prakticky do každého projektu v Bratislave a už aj mimo nej. Problémom je aj to, že svoje pripomienky nezriedka doručí na poslednú chvíľu, doslova pár minút pred ukončením procesu.
Čítajte viac Lacno nie je ani východe. Košice v cenách bytov dobiehajú Bratislavu, bývanie dramaticky ovplyvnil jeden faktor
Slavomír Habánik, riaditeľ rozvoja firmy Lucron potvrdil, že ciele aktivistu sú im blízke najmä pre ochranu životného prostredia a posilňovanie právneho štátu. No zásahy nemajú vždy takýto zámer. „Máme však skúsenosti, že niekedy, keď sa prejavujú rozdiely medzi právnym názorom pána Slávika a praxou verejných inštitúcií, dochádza k oneskoreniam v povoľovacích procesoch. Tieto zdržania môžu viesť potom k zvýšeniu nákladov na projekty, čo má negatívny dopad nielen na developerov, ale aj na samosprávy a obyvateľov,” vysvetlil.
Lucron poukazoval aj na to, že niektoré postupy môžu byť neefektívne a zbytočne spomaľujú procesy, ktoré sú v záujme verejnosti, nehovoriac o tom, že ak by sa znížili náklady na stavanie, zlacneli by aj byty. Spoločnosť JTRE tiež rešpektuje právo občanov zasiahnuť do procesov. „Nie je pre nás podstatné, kto stojí za odvolaniami. Všetky majú za následok časové zdržanie pri ich vyhodnocovaní,” uviedol Michal Dutka, hovorca firmy.
Marián Záhorec za ALTO Real Estate upozornil aj na to, že sa snažia viesť s aktivistami aj občanmi dialóg. Podobne sa vyjadrili aj iné developerské firmy, je tak zjavné, že sa snažia Slávika prizývať ku stolu a predchádzať jeho vstupom do projektov. „S občianskymi aktivistami komunikujeme vždy, keď je o to záujem. Sme otvorení stretnutiam a diskusiám. Už mnohokrát sme strávili veľa času vysvetľovaním detailov projektov, aby boli všetky informácie jasné,” uzavrel.
