Druhý najvyšší mrakodrap v únii vyplní brownfield po bývalých tlačiarňach Versus. Vznikne na nábreží Dunaja, v križovatke ulíc Pribinova a Košická priamo pri Moste Apollo. Pôvodne tam malo byť kongresové centrum s kanceláriami, East Tower. Teraz však prinesie zmenu panorámy aj bývanie pre vyvolených, no podľa odborníkov sú pre mesto dôležité aj byty za 14-tisíc eur na štvorec.
Medzi prvou kritikou sa objavila aj otázka, či je vôbec možné postaviť 260 metrovú vežu na ploche v tesnej blízkosti rieky. Už pri Eurovea Tower (Tower 115, ktorá má 168 metrov) sa musela budovať náročná betónová podnož kvôli spodnej vode. JTRE však pochybnosti vyvrátilo – developer výstavbu potvrdil. Takmer o sto metrov vyššia budova než čokoľvek v okolí zatieni aj vežu pri Eurovei.
Funkciou veže bude bývanie, ako sa dalo čakať, no množstvo bytov ešte nie je známe. Vzhľadom na to, že veža pri Eurovei ich má cez 400, dá sa predpokladať, že nový mrakodrap pojme aj 600. Developer ale potvrdil, že zloženie bytov bude rôznorodé, aby sa v ňom obyvateľstvo premiešalo. Lacnejšie a menšie majú byť nižšie, so stúpajúcim poschodím pôjde nahor aj cena a metráž. Na svoje si tak prídu tiež investori, ktorí hľadajú byty napríklad na ďalší prenájom. To je aj realitou viacerých takto lukratívnych projektov – väčšina bytov v nich je investičná a tým pádom aj prázdna.
O budovaní novej dominanty Bratislavy sa hovorilo už od roku 2022. Podľa architektov z tímu GFI, autorov prvého mrakodrapu, nie je jednoduché stavať tento typ budov práve v hlavnom meste. Menia totiž to, ako vyzerá metropola aj ako v nej funguje život. Bratislava má svoju typickú panorámu – tvoria ju hory Malých Karpát, známe historické stavby ako hrad, katedrála sv. Martina či televízna veža na Kamzíku a tiež otvorený priestor rieky Dunaj. Preto sa nové výškové budovy nemôžu stavať hocikde.
JTRE predstavilo nový mrakodrap, ktorý sa stane dominantou Bratislavy. Pôvodne mali byť veže dve, teraz sa ráta s jednou, tou vyššou s 260 metrami
Developer sľubuje ikonu
JTRE je skúsený hráč na trhu s výškovými stavbami. Stojí nielen za prvým mrakodrapom, ale aj za Panorama Towers či Klingerkou. „Rozhodnutie postaviť jednu výškovú budovu je výsledkom dôkladných interných analýz projektu z viacerých uhlov pohľadu – ekonomického, z hľadiska dĺžky i náročnosti povoľovacích procesov, stavebno-technického ako aj z pohľadu očakávaného vývoja budúcich potrieb trhu,“ uviedol Michal Dutka, hovorca JTRE pre portál YIMBA.
Ich umiestnenie treba dôkladne zvážiť tak, aby nenarušili pohľad na mesto, ale naopak ho vhodne doplnili a obohatili. Prvý pokus JTRE, ktorým je práve Eurovea Tower bol natoľko úspešný, že väčšina zo 408 bytov v nej sa vypredala rýchlo – napriek tomu, že byty v nich sa pohybovali od 8– do 10-tisíc za m2.
Množstvu obyvateľov vyhovuje bývanie nad mestom kvôli výhľadom, väčšiemu prístupu svetla, ale aj tichu či čistejšiemu vzduchu. K tomu sa pridávajú služby ako recepcia, ochranka, spoločné priestory a dobrá dostupnosť obchodov na pešo, čo výrazne zjednodušuje každodenný život.
Zaplatením za byt sa to však nekončí. Pripraviť sa treba aj na vyššie náklady na údržbu výťahov, klimatizácie a technológií, ale aj nadštandardných služieb. Často to teda vyzerá tak, že k hypotéke a nájmu treba prirátať ďalšie stovky eur na servis.
„Zároveň narážame na praktické výzvy – nepripravenú infraštruktúru, zložité podložie či limity dopravného systému. Výškové budovy by však nemali byť izolovanými vežami, ale súčasťou živého mestského celku s dostupnými službami, verejným priestorom a dobrým napojením na MHD, cyklotrasy či pešie trasy,” priblížili architekti druhú, technickú stranu mince.
Napriek vysokým sumám za byty, GFI vníma, že trend bývania v mrakodrapoch narastá aj v Bratislave. Súvisí to tak s premenou mesta, ktoré sa zahusťuje výstavbou na nevyužitých brownfieldoch, ako aj so sociálnym statusom ľudí.
„Láka ich blízkosť služieb, pracovných príležitostí, kultúry či dopravy – skrátka mestské pohodlie. Záujem majú najmä mladšie páry, profesionáli, investori či ľudia zo zahraničia, ktorých zamestnanie je prepojené s centrom mesta. Ide o pestrú skupinu, ktorá ocení komfort, výhľady aj pocit istého nadhľadu – doslova aj obrazne,” uzavrelo dôvody GFI.
Foto: JTRE
Postaviť mrakodrap nie je len tak
Navrhovanie mrakodrapu však musí spĺňať náročné pravidlá, aby išlo o kvalitnú architektúru a nielen o najvyššiu budovu. „Výška budovy a kvalita architektúry sa navzájom nevylučujú, rovnako však najvyššia budova ešte nemusí byť automaticky kvalitná. Dôležité je, aby stavba mala jasný koncept, vychádzala z kontextu miesta a dotvárala mesto, nie ho prekrikovala,” pripomenuli architekti.
JTRE ešte nemá presne stanovenú výšku mrakodrapu, no je jasné, že výrazne prevýši Tower 115. Je ešte možné, že pôjde pod avizovaných 260 metrov. Tvrdí však, že kvalitou neutrpí, keďže projekt prinesie jeden namiesto dvoch vežiakov, vznikne tak väčší park pre obyvateľov a výhľadu nebude nič brániť.
„Navrhované riešenie nám zároveň umožní v srdci downtownu vytvoriť veľkorysejšie verejné priestory s možnosťou rozšírenia o iné funkcie,“ potvrdil Dutka s dodatkom, že architektúru konzultujú s mestom aby našli najlepšie riešenie. Nepredpokladá sa, že by výstavba začala pred rokom 2030. Problémom bol aj územný plán.
Autori kládli dôraz na natočenie budovy kvôli ochrane pred vetrom, ale aj na pôdorys, ktorý sa dokáže prispôsobiť potrebám obyvateľov. Problém s vetrom je totiž citeľný aj pri podstatne nižšej stavbe – Sky Parku. Jeho obyvatelia žijú v bytoch, kde prievan podťahuje dvere, otvorené okná pískajú kvôli sile vzduchu a na balkóne fúka tak silno, že dvere na nich majú špeciálne “brzdy” aby ich po otvorení nevyvalilo. V prípade zvýšenej intenzity vetra to pociťujú aj ľudia pohybujúci sa okolo veží.
Viac než 200 metrová budova JTRE preto musí zohľadniť oveľa väčšiu záťaž, najmä prudké pohyby vzduchu, ktoré sa vytvárajú okolo výškových budov. V praxi je to nebezpečné hlavne vtedy, keď vietor narazí na vežu a stúpa alebo padá pozdĺž jej fasády.
Takéto prúdy môžu spôsobiť nepohodlie pre ľudí pri vchodoch, na uliciach alebo v parkoch pod budovou – ako sa to občas deje keď prechádzate okolo Sky Parku. KCAP architekti, autori návrhu pre JTRE, to chcú riešiť pergolou, ako fyzickou prekážkou. Mala by spomaliť alebo zmeniť smer vzdušných prúdov, aby v okolí veže nefúkal extrémny vietor, čo je nepríjemné hlavne pre chodcov. Zároveň by však mala znížiť hluk z áut na Moste Apollo.
Foto: JTRE
Komfort nad výzor
Pôdorysne architekti pracujú s tvarom mriežky, ktorá umožňuje prispôsobenie dispozícií bytov. Malo by sa vďaka tomu dať hýbať aj s obvodovými stenami. Inžinieri navrhli tento nosný systém, ktorý umožňuje čisté výhľady na Bratislavu bez rušivých prvkov. Tvar mrakodrapu podľa vizualizácií pripomína tri spojené veže, ale odkazuje aj na vodnú hladinu symbolu Bratislavy. Budova pravdepodobne zachová jemné línie vĺn, ale aj prírodné prvky stromov a zelene.
Okrem toho, je dôležité aby mali všeobecne budovy priamy kontakt s ulicou, dianím v meste – to sa deje najmä aktívnym využitím prízemia. Zároveň takto vysoké stavby pútajú pozornosť, preto musia mať špecifickú architektúru a zapadať do mesta tak, aby bola nielen pekná na pohľad, ale aj užitočná.
„Výšková dominanta môže byť výnimočná tým, ako pracuje so svetlom, tieňom, odrazmi či svojím vzťahom k okoliu. A najmä vtedy, keď sa stane prirodzenou súčasťou mesta, ktorá má svoj význam aj funkciu – nie len výšku,” dodalo štúdio GFI.
Pri mrakodrapoch sa často objavuje obava, že vzhľadom na vysoký počet bytov natlačených vo vežiaku sa zhorší doprava. Podľa architektov GFI však kritika nie je oprávnená, no je prirodzená. Práve dopravnému kolapsu musí predchádzať plánovanie a projektovanie stavby tak, aby mala dostatok prístupových ciest, či parkovania.
„Ak sú takéto stavby navrhnuté citlivo, môžu mestu pomôcť. Ak napríklad koncentrujú viac ľudí a vybavenosti na menšom priestore, podporujú vznik 15-minútového mesta s ideálnou dostupnosťou, kde má človek všetko nablízku – čo je ekologickejšie, pohodlnejšie a v konečnom dôsledku znižuje tlak na dopravu,” potvrdili s tým, že podľa štúdia, takto navrhnuté mestá prinášajú najvyššiu kvalitu života.
