Vznik stavieb bez povolení a kontrol je na Slovensku bežným javom. Nikto nevie, či sú bezpečné, či zohľadňujú územný plán, alebo či neobmedzujú susedov. Budovy, ktoré nenápadne vyrastú v meste alebo obci však neraz natrvalo zmenia podobu celého okolia. Doteraz bolo takmer nemožné zbaviť sa ich, o to viac ak ide o bývanie. Takéto stavby potom môžu ohrozovať ľudí aj majetok, kaziť vzhľad obce alebo mesta a spôsobovať spory medzi vlastníkmi pozemkov či susedmi.
Hoci neznie celkom reálne, že by na vedľajšom pozemku výrastol bungalov bez povolení, v skutočnosť sa na Slovensku najčastejšie objavujú práve na čierno postavené rodinné domy. Ďalej sú to garáže, prístavby k domom, chaty, ale aj rôzne sklady alebo priemyselné objekty, ktoré investori potichu postavili a dodatočne k nim žiadali o povolenia.
K tomu sa pridávajú aj maskované rekonštrukcie striech, z ktorých sa v závere stanú nové podkrovia. Majitelia ohlásia opravu strechy, no pridajú obývateľnú časť o ktorej úrad (pokiaľ nepríde na kontrolu) nevie.
V mestách bývajú problémom aj nelegálne zásahy v bytoch či prestavby podkroví. V týchto prípadoch môže byť problémom hlavne ohrozenie ostatných obyvateľov panelákov, napríklad narušením statiky tým, že majitelia zasiahnu do nosných stien. Podľa hlavného architekta Bratislavy Juraja Šujana vo všeobecnosti ide skôr o menšie, jednoduché stavby.
Väčšinou ide o drobné objekty ako garáže, ploty, prístrešky či prístavby domov
Príkladom sú aj záhradné chaty na pozemkoch, kde sa stavať nesmú. „Sú prezlečené za rôzne sklady, menšie výrobné prevádzky. Nedávno nás požiadal stavebník o záväzné stanovisko k ateliéru s požiarnou nádržou. Po preštudovaní žiadosti sa ukázalo, že ide o rodinný dom s bazénom,” priblížil absurdnú situáciu.
Mestská časť Nové Mesto sa najviac stretáva s altánkami, parkovacími miestami, bazénmi, a prístavbami k rodinným domom, alebo so stavebnými úpravami v bytoch. Podľa Martiny Goffovej z miestneho úradu problémom sú aj billboardy postavené na pozemkoch, kde nemajú čo robiť, alebo nepovolené ploty. S oboma Bratislava bojuje roky. Teraz, keď do nového znenia zákona sú zahrnuté aj reklamné pútače, môžu sa nahlasovať a búrať.
Čo zákon priniesol
Nový stavebný zákon by mal situáciu s čiernymi stavbami riešiť dvoma spôsobmi. Má zjednodušiť a najmä zrýchliť povoľovanie stavieb, aby ľudia nemali motiváciu obchádzať legislatívu a zároveň sprísniť pokuty aj kontroly – aby sa skutočne neoplatilo stavať za cenu porušenia zákona. Cieľom je, aby sa v budúcnosti stavalo legálne, v súlade s územným plánom a bezpečnostnými normami. To by v konečnom dôsledku malo priniesť aj menej konfliktov medzi stavebníkmi, úradmi a susedmi.
Pred účinnosťou zákona stavebný úrad umožňoval zlegalizovať stavby, ktoré boli v rozpore s predpismi alebo nemali všetky potrebné povolenia. Dalo sa to cez dodatočné povolenie stavby, využívané najmä preto, že majitelia chceli začať stavať hneď. Povolenia, ktoré trvali dlhšie, získavali postupne počas realizácie. Neraz tak oň požiadali až v závere projektu.
Schvaľovanie sa ale naťahuje aj kvôli susedom. Tí majú právo nesúhlasu a môžu namietať či napadnúť rozhodnutie úradu. Bežne sa tak stáva, že sa proces natiahne o roky kvôli obyvateľom. K tomu sa pridáva aj to, že pracovníkov úradov je málo a nestíhajú vybavovať žiadosti. Najmä v developerských kruhoch je realitou, že príde nesúhlas s tým, aby doplnili či opravili nepodstatné časti dokumentácie – zamestnanci úradu tým získajú viac času.
„Nevýnimočne stavebníci začali s realizáciou stavieb bez príslušného povolenia, o ktoré si požiadali až v priebehu realizácie stavby, respektíve po jej dokončení. Navyše, stavebné úrady predtým len zriedkavo nariadili odstránenie čiernej stavby, z dôvodu čoho sa stavebníci mnohokrát vyslovene spoliehali na to, že s výnimkou uloženej pokuty, nebudú nijako výraznejšie sankcionovaní,” objasnili advokáti z kancelárie L/R/P.
Úprava legislatívy je práve v tomto nekompromisná, z logických dôvodov. Takto postavené stavby nepodliehali kontrolám, nikto nevedel, ako budú po dokončení vyzerať a majiteľ si de facto mohol robiť, čo chce. Výsledok bol neraz architektonická katastrofa v pamiatkovej oblasti, alebo mala stavba o päť poschodí viac, než mohla. Prírastok v stavebnom zákone však určuje, že výstavba môže začať až po vydaní úradného povolenia.
Okrem toho, zákon podporuje urýchlenie procesov aj celkovú digitalizáciu dát. Namiesto dvoch samostatných žiadostí (najprv pre územné rozhodnutie, potom stavebné povolenie) stačí jedno – stavebný zámer. Zároveň sa skrátili lehoty, do ktorých musia úrady rozhodnúť, na 30 až 60 dní, podľa projektu. Dôležité však je, že ak úrady neodpovedia včas, zákon to považuje za súhlas. „Proces tiež prechádza do online prostredia – podania, komunikácia aj podpisy sa vybavujú elektronicky,” vysvetľujú ďalej právnici.
Bude sa búrať?
Ak sa počas kontroly zistí, že stavba toto potvrdenie nemá, inšpekcia ju môže dať zbúrať. Zákon umožňuje odstrániť aj neskoršie pristavené časti, či nepovolené stavebné práce. Je teda na posúdení úradu, či stačí udeliť pokutu, alebo treba prvky zbúrať. Príkladom je nedávno otvorená kauza neskolaudovanej fasády hotela Park Inn. Pákou sú v tomto prípade pokuty – je možné, že ak budú dostatočne vysoké, majiteľ radšej hotel upraví, než by ich mal platiť.
„Pokuty po novom ukladá stavebný inšpektorát, ktorý funguje v rámci regionálnych úradov pre územné plánovanie a výstavbu v sídle kraja. Výška pokuty sa v závislosti od závažnosti priestupku a okolností môže pohybovať od 30 eur až do 200-tisíc eur. Nový stavebný zákon tak stanovuje okrem maximálnej aj minimálnu výšku pokuty,” priblížili právnici. Počet inšpektorov by pritom mal byť časom väčší.
Ak stavebník ďalej pokračuje vo výstavbe napriek pokute či dokázaniu nelegálnosti, suma finančného trestu sa môže zdvojnásobiť. Zákon nezabúda ani na opakovačov. Dvojnásobok pokuty totiž čaká na majiteľov, ktorí do troch rokov od sankcie postavia ďalšie čierne stavby.
Čítajte viac Máte načierno postavenú garáž či prístrešok? Môžete o ne prísť. Nový stavebný zákon vypovedal vojnu čiernym stavbám
Čo s čiernymi stavbami, ktoré už stoja? Aj na tie zákon myslel a vysvetlenie je jednoduché. Štát hovorí, že ak niekto postavil objekt bez povolenia, bude mať ešte šancu ho „zlegalizovať“ – čiže dodatočne vybaviť papiere. Stavba ale nemôže byť na cudzom pozemku alebo v chránenom území, musí prejsť základnou kontrolou bezpečnosti a podľa ministerstva dopravy tiež nemôže byť v rozpore s verejnými záujmami a stavebník musí mať zabezpečený vzťah k pozemku pod stavbou. Platí to však len do konca marca 2029.
Tento postup ale nemožno generálne vnímať ako amnestiu čiernych stavieb, žiadateľ musí splniť celkom náročné kritéria. „Tento systém tak vyvažuje potrebu predchádzať svojvoľnej výstavbe a zároveň zachováva možnosť zákonného posúdenia starších stavieb,” uviedli právnici s tým, že sa tak prechádza aj ohýbaniu tohto zákona.
Po uplynutí štyroch rokov sa už stavba nebude dať spätne ospravedlniť. Ak sa dokáže, že nie je v súlade so zákonom, môže ju dať mesto či úrad zbúrať. Čokoľvek postavené bez povolenia po 1. apríli 2025 však bude odsúdené na odstránenie – pokiaľ nebude vyzerať ako v projekte a nebude sa ani dať upraviť tak, aby s ním bola v súlade.
Podľa právnikov to znamená, že ak sa stavia úplne na čierno, teda bez projektu, ktorý by bol úradmi odsúhlasený, stavebný úrad nemá veľa možností. V podstate musí rozhodnúť, že sa stavba odstráni, lebo nie je podľa čoho posúdiť, či je bezpečná alebo legálna.
Ak už projekt staviteľ má, ale počas výstavby niečo upraví (zmení okná, zväčší balkón či posunie stenu), ešte to nemusí znamenať, že stavbu treba celú zbúrať. Vtedy úrad zhodnotí konkrétne okolnosti – či sa dá chyba dodatočne napraviť aby bol podľa projektu. No ak nie, chyby musí majiteľ odstrániť. To môže znamenať aj búranie.
„Každý, kto má v pláne realizovať stavbu od apríla 2025, musí mať overený projekt stavby, a to bez výnimky. V opačnom prípade mu hrozí, že takto zrealizovanú stavbu bude musieť odstrániť, teda zbúrať. Až prax však ukáže, či nová legislatíva prinesie želaný efekt a čierne stavby na Slovensku definitívne zaniknú,” spresnili právnici.
V praxi je však len málo prípadov, kedy obec alebo mesto naozaj čiernu stavbu zbúra. Jediným mediálne známym úspechom je zbúranie domu s plážou Daniely Kralevich na Zlatých Pieskoch. Slovensko dlhodobo nevie klepnúť po prstoch megalomanským stavbám ako je vila Cyrila Talapku pri Senci. Tá sa bez výsledku rieši od roku 2011 a dokonca zasahuje do pozemkov železníc. Stačila totiž pokuta a dodatočné zlegalizovanie – na to má navyše ešte štyri roky, podľa nového zákona.
Príkladom je dokonca ubytovanie v historickom okolí Banskej Štiavnice, doslova medzi stromami tajchu Veľká Vodárenská. Namietali voči nemu aj pamiatkari, bezúspešne. Aktivisti zo Spolku Banskej Štiavnice ’91 upozornili, že v pamiatkovej rezervácii a jej okolí našli 14 prípadov, kde sa staré budovy prerábali alebo vznikali nové stavby, pri ktorých majú podozrenie, že môžu poškodiť pamiatky alebo porušujú zákon.
Nový zákon má svoje muchy
Pôvodný stavebný zákon bol jednoducho slabý. Doteraz sa tak likvidovali prevažne drobné stavby bežných ľudí. Pred zmenou legislatívy sa pozeralo aj na to, ako veľká je stavba vzhľadom na pozemok. Ak boli limity prekročené a dom napríklad zabral celý pozemok, bytovka mala viac podlaží alebo pri nej nezostal ani meter zelene, úrady ho neskolaudovali. Po novom sa to už nerieši.
„Pri dodatočnej legalizácii čiernych stavieb to už nemôžeme sledovať. Takýmto postupom si niektorí investori zlegalizovali stavby, ktoré roky nevedeli skolaudovať,” ozrejmil Šujan. Tiež sa zvýšil počet žiadostí o záväzné stanoviská zo strany developerov a to z rovnakého dôvodu – zámery predtým nesedeli s priestorovou reguláciou, a úrad ich zamietol. „Teraz sme museli vydať kladné stanovisko, nakoľko funkčne boli v súlade s územným plánom,” potvrdil hlavný architekt Bratislavy.
Združenie miest a obcí (ZMOS) víta nový zákon v porovnaní s predchádzajúcimi pravidlami im príde práve zrušenie dodatočnej legalizácie stavieb kľúčové. „To je dôležitý krok k efektívnejšej kontrole výstavby a ukončeniu éry tolerancie voči nepovoleným stavbám. Prínosom je aj zavedenie definície nepovolených stavebných prác, takých, ktoré sa realizujú bez potrebného ohlásenia, rozhodnutia alebo iného povolenia,” pripomenula ústredná riaditeľka kancelárie ZMOS Zuzana Špačeková.
Foto: Eva Štenclová, Pravda
Zároveň však upozorňuje, že zákon rieši problém so slabými kompetenciami samospráv iba čiastočne. Úkony pri čiernych stavbách síce prejdú na štát a inšpektorát, no ich vplyv to okliešti. Ocenili však digitalizáciu, ktorá systémy prepája a urýchľuje procesy.
Zodpovednosť za zbúranie však aprílový zákon nemení. Platí teda jednoduchá rovnica – kto stavbu postavil, ten ju odstraňuje. Stavebný úrad alebo inšpektorát môže prikázať, aby tak jej vlastník (stavebník) urobil a pridá aj termín dokedy.
Ak to majiteľ nespraví, orgány môžu stavbu zbúrať násilím. Náklady však ponesie stavebník, pričom keď ich nezaplatí, bude ich štát vymáhať. To môže trvať aj dekády a zaťažovať tak inštitúcie, ako rozpočet.
Priniesol zákon lepšiu kontrolu?
„Kým predtým niesli obce hlavnú zodpovednosť za odstraňovanie čiernych stavieb, často bez dostatočných nástrojov a kapacít, nová legislatíva prenáša tieto kompetencie na regionálne štátne úrady a Štátnu stavebnú inšpekciu. To znižuje záťaž samospráv, no zároveň odoberá možnosť rozhodovať o zásahu na území obce,” uviedla Špačeková.
V konečnom dôsledku však aj zistenie, či ide o čiernu stavbu, netrvá krátko. „V minulosti sa proces jej odhalenia a odstránenia predlžoval najmä kvôli možnosti jej dodatočnej legalizácie, zdĺhavým dvojstupňovým konaniam a obmedzeným kapacitám obcí,” pripomenula riaditeľka s tým, že keď o štyri roky nebude dodatočná legalizácia možná, odstránenie môže stavebný inšpektorát nariadiť bez zbytočných prieťahov.
ZMOS by privítalo databázu čiernych stavieb, v ktorej by sa dali sledovať naprieč celým Slovenskom. „Rizikom je aj preťaženie štátnych stavebných inšpektorátov a regionálnych úradov, ktoré od apríla 2025 preberajú kompetencie po obciach, najmä počas prechodného obdobia do konca marca 2029,” uviedla Špačeková s tým, že úspech zákona závisí aj od dostatku zamestnancov, či financií a podpory samosprávy pri odhaľovaní nepovolených stavieb.
Foto: martinec
Nový stavebný zákon teda pridáva overenie projektu stavby, ktorý nahrádza stavebné povolenie. „Práve overenie projektu stavby je kľúčové, bez neho alebo v rozpore s ním, je akákoľvek realizácia stavby od apríla 2025 v rozpore s novým stavebným zákonom. V takomto prípade stavebníka neminie pokuta a v prípade chýbajúceho overeného projektu stavby ju nemožno dodatočne zlegalizovať,” potvrdila advokátska kancelária L/R/P.
Stavebný zákon sa tak od apríla prestal zneužívať a ohýbať, navyše k stavbe človek potrebuje už iba jeden dokument a tým je overený projekt. „Týmto sa vylučuje akákoľvek možnosť špekulatívneho konania zo strany stavebníkov, ktorí by chceli vedome začať s realizáciou stavby bez overeného projektu a následne sa spoliehať na jej neskoršiu legalizáciu,” uzavreli právnici.
