Stav dostupnosti bývania na Slovensku je dlhodobo náročný. Napriek tomu, že pribudol nový stavebný zákon, ktorý má urýchliť procesy výstavby, do praxe sa dostáva pomaly a výstavba stagnuje. Ľudia si však nemôžu dovoliť čakať na bývanie dekády. Podľa dát sa na Slovensku minulý rok postavilo najmenej bytov za deväť rokov, čo sú alarmujúce čísla. Okrem toho, Slováci očakávajú, že nehnuteľnosti ešte viac zdražejú, preto neotáľajú a byty kupujú teraz – vyšší záujem a limitovaná ponuka ceny zdvíha.
„Nízka výstavba je podľa nás jedným z kľúčových dôvodov zlej dostupnosti bývania. Ide o klasickú ekonomickú rovnicu dopytu a ponuky. Ak dopyt po bývaní rastie – napríklad v dôsledku klesajúcich úrokových sadzieb na hypotékach alebo rastúcich reálnych miezd –, ale na trhu zároveň chýbajú desaťtisíce bytov, výsledkom je tlak na rast cien,” priblížil situáciu Filip Kužma z Inštitútu moderného spotrebiteľa.
Stav realitného trhu sa však dá predpovedať. „Predpokladáme, že do konca tohto roka sa pokles úrokových sadzieb na hypotéky zastaví alebo výrazne spomalí, pretože je limitovaný stále vysokými výnosmi štátnych dlhopisov,“ popisuje hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik. Byty by do konca roka mali ešte zdražieť asi o päť percent, no nájmy by mali rásť len mierne, keďže sa očakáva nával študentov na začiatku školského roka.
Foto: richard-palocsanyi / Pexels
Byty zdraželi najviac v Košiciach
Najviac z celého Slovenska medzi prvým a druhým štvrťrokom 2025 zdraželi trojizbáky v košickom okrese Dargovských hrdinov (Košice III). Porovnanie s minulým rokom hovorí o náraste cien až o 25 percent. Celkovo sú byty v Košiciach drahšie o 24 percent. To je viac ako v Bratislave, kde za rok trojizbové byty zdraželi o niečo cez 10 percent.
„Košice sa čoraz viac profilujú ako silný regionálny trh s rastúcim dopytom a kúpyschopnosťou obyvateľstva. Tento vývoj sa následne premieta aj do cien nehnuteľností,“ zhodnotil analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Michal Pružinský pre televíziu Markíza.
Súvisí to aj so spustením nového závodu Volva v košickej časti Valaliky, plánované na budúci rok. Prísun pracovných miest vyžaduje výstavbu niekoľko tisíc bytov. Vzhľadom na rozsah projektu, je potrebná pomoc štátu. Angažuje sa preto Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania (AŠPNB) so vzorovým projektom.
Košice sú pozitívnym príkladom spolupráce s AŠPNB, majú sa stať vzorovým modelom aj pre ďalšie mestá
Mesto v spolupráci so štátom plánuje preto v najbližších desiatich rokoch postaviť takmer 5 400 nájomných bytov – práve s tým mu pomôže agentúra. V okolí závodu pribudne ďalších 2 250 bytov. Investícia už zdvíha nehnuteľností, podobne ako v Nitre po ohlásení príchodu Jaguar Land Rover v roku 2016. Nový závod, tretí v Európe, bude vyrábať 250-tisíc čisto elektrických áut ročne.
„V mnohých mestách a regiónoch sa stáva nedostatok bývania nielen sociálnym problémom, ale problémom, ktorý spôsobuje, že nie je možné rozvíjať zamestnanosť v priemysle a tým má priamy dopad na rozvoj hospodárstva. Je nevyhnutné zamyslieť sa nad krátkodobými opatreniami (napríklad zvýhodnenie bývania cez zníženie sadzby DPH), ale aj dlhodobými (úpravy územnoplánovacích podkladov či pružnejší systém podpory zo strany štátu,” zdôraznila Lenka Antalová-Plavúchová zo Spoločnosti pre rozvoj bývania.
AŠPNB doteraz odovzdala iba projekt Ovocné sady v Bratislave. Väčšina bytov z nich však išla zamestnancom Univerzitnej nemocnice – situácii s bývaním tak veľmi nepomohla. Evidujú však takmer 10-tisíc uchádzačov. Kľúčovým projektom má byť výstavba nájomných bytov v Košiciach, ktoré majú byť vzorom celej krajine. Rozsah výstavby je však priamo naviazaný na závod Volva. Ak chce štát nalákať investorov a vybudovať schopnú ekonomiku na východe, musí zamestnancov automobilky ubytovať. Pritom už teraz v metropole východu, ako ukazujú dáta, začína byť bývanie menej dostupné pre niektoré skupiny obyvateľstva – nával kvôli Volvo to môže zhoršiť.
Foto: OON Design
Ľudia na drahé byty nemajú
Problémom nie je iba málo nehnuteľností a to, že sa stavajú pomalým tempom, ktoré dopyt násobne prevyšuje. Témou je aj vysoká splátka pôžičky. Podľa Kužmu chýba trhu rovnováha – keďže ceny rastú a dostupnosť bývania je horšia.
„Mladá rodina, aj keď sa teoreticky kvalifikuje na hypotéku, často reálne nedokáže utiahnuť mesačné splátky pri dnešných cenách bytov. Okrem toho musí mať vlastné zdroje na pokrytie 10 až 20 percent z ceny nehnuteľnosti, čo môže predstavovať desiatky tisíc eur – a to ešte nehovoríme o nákladoch na zariadenie či rekonštrukciu,” priblížil Kužma realitu.
S tým súvisí aj nájomné bývanie. Podnájom bol vnímaný ako možnosť pre tých, ktorý nedosiahli na úver, alebo potrebovali bývať len prechodne. Zdražovanie bytov sa však dotklo aj ich. Drahšia kúpa, teda vyššie náklady, menej výhodné úroky, potreba zarobiť – to všetko vstúpilo do tvorenia mesačného nájmu a vo výsledku sa prenájmy prestali oplácať. To sa však v tomto roku môže zmeniť, keďže sa zlepšili podmienky na získanie úveru.
Problémom sú aj nájmy
Posledné mesiace ukázali, že málo bytov ovplyvňuje aj cenu podnájmov. Horšie je to opäť v Košiciach, kde sa mesačné nájomné jednoizbáku (Košice I) vyšplhalo na 650 eur. To je viac ako mesačný nájom jednoizbového bytu v okrajových častiach Bratislavy. Ostatné mestá Slovenska na tom v nájmoch nie sú o nič lepšie – ak to porovnáme s vlaňajškom, zdraželi všade.
Drahšie sú aj dvoj- a trojizbové byty, rozdiel vidno najviac na východe v Košiciach a Prešove. Paradoxne, ceny nájomných bytov v hlavnom meste sa zastavili, alebo vzrástli iba mierne – podľa toho, v ktorej časti sa byt nachádzal. Bratislava je známa tým, že ceny bytov aj prenájmov sa v jednotlivých mestských častiach extrémne líšia.
„Podľa aktuálnych údajov sa zdá, že rastúce predajné ceny bytov na východe Slovenska už silno tlačia aj na prenájmi. Nakoľko už tieto zmeny možno pozorovať niekoľko mesiacov, pravdepodobne ide o väčšiu zmenu na trhu, nielen o lokálny výkyv. Bude teraz zaujímavé sledovať, kde sa až tento rast zastaví,“ dodal Pružinský.
