Brownfield je plochou, ktorá predtým slúžila ako priemyselný areál, či bola využívaná na dopravné alebo hospodárske účely. Dnes sú však opustené, zle využívané alebo s budovami bez účelu či v rozpadajúcom sa stave. Bratislava ich má cez 113 a mapuje ich Metropolitný inštitút Bratislavy (MIB) od roku 2019, pričom aktualizácia prišla o tri roky na to.
Napriek tomu, že brownfieldy sú vnímané ako pozemky skôr v okrajových častiach mesta, využiteľné pre nové výrobné haly či skladiská, v skutočnosti sa nachádzajú aj v centre. Neraz sú však so záťažou, napríklad kontaminácia v Istrocheme (bývalej Dimitrovke), alebo v areáli Mlynských Nív kvôli bombardovaniu Apollky počas druhej svetovej vojny.
Otázka ich využitia je dôležitá aj preto, že rozširovaním mesta zástavbou do šírky sa začnú predlžovať trasy cestovania mestom. Ak chceme udržať plán 15-minútového mesta, ako ho predniesol MIB (post-priemyselné Mlynské nivy majú vytvoriť štvrť, kde budú všetky základné služby dostupné pešo do 15 minút, aby ľudia nemuseli denne používať auto) a nežiť v autách cestou domov, potrebujeme zastavať už existujúce pozemky a nehľadať nové – aj keď je ich obnova neraz náročnejšia.
Mesto vie, ktoré plochy treba zastavať
Nezáleží ani na tom, ako veľké sú – využiť by sa mali všetky. V rámci centra Bratislavy MIB vyčlenil niekoľko kategórií týchto pozemkov, podľa ich prínosu metropole. „Najväčší potenciál majú najmä brownfieldy, ktoré sa nachádzajú v centrálnych oblastiach mesta, ideálne sú dostupné verejnou dopravou (ako je napríklad električka), je tam vybudovaná technická infraštruktúra a nie sú zaťažené faktormi limitujúcimi územný rozvoj (napr. komplikované vlastnícke vzťahy či environmentálna záťaž),” upresňuje MIB spôsob, ako nazerať na tieto pozemky.
Medzi významné brownfieldy tak patrí niekoľko starých budov na Panenskej ulici, Františkánskom námestí, Jesenského (vrátane základnej školy), Mestský dom osvety na Suchom mýte, bývalá ZŠ na Lazaretskej ulici, nemocnica na Zochovej, ale aj Nemecký veslársky klub na petržalskej strane Dunaja, či Dom lodníkov v Zimnom prístave. V širšom okruhu má mesto v meradle aj areál tlačiarne Svornosť na Kominárskej, bývalú radnicu v Prievoze, alebo nechvalne známu reštauráciu Bajkal na Bajkalskej ulici.
Foto: NDS
Mestá, ktoré majú využité pozemky hlavne v centre na maximum, majú všetko potrebné pre život po ruke. Aj budovy namiesto brownfieldov tak dokážu mesto sceliť, keďže už nebudú priestorom obohnaným plotom, ktorý ľudia obchádzajú.
„Väčšina brownfieldov, ako bývalých výrobných areálov či dopravných plôch, nie je pre obyvateľov prístupných, preto predstavujú bariéru v území. Vyplnenie nevyužívaných plôch novými funkciami pôsobí pozitívne na život v bezprostrednom okolí. Otvorenie areálov umožňuje priechodnosť územia, elimináciu prípadných sociálnych javov aj naštartovanie ekonomiky územia,” súhlasí MIB.
Nie všetky pozemky sú vhodné na stavbu bytov, tie sú podľa urbanistu Davida Sima ideálne ako parky či pre stretávanie sa ľudí – príklad nájdeme aj v Bratislave, kde na križovatke Záhradníckej ulice vznikol dočasne areál Meet point – zóna s rôznymi gastro stánkami, ktorá je hojne navštevovaná a kde chce správca dodatočne priniesť aj ochladzujúcu zeleň.
Priemyselné dedičstvo Istrochemu a Filiálky
Veľké brownfieldy, teda plochy začínajúce nad 20-tisíc m2, potrebujú jednak väčšie plány, aj viac peňazí. „Z brownfieldov by mali vznikať živé polyfunkčné štvrte, ktoré zabezpečia ponuku bývania aj pracovných príležitostí, či adekvátnu vybavenosť. Pokiaľ ide o brownfieldy v prírodnom prostredí, mali by sa revitalizovať s rešpektom k ich okoliu a plniť najmä rekreačnú funkciu alebo dopĺňať zelenú infraštruktúru mesta,” pripomína inštitút. Druhá strana mince je však aj tá, že mesto ani štát zvyčajne nemajú prostriedky na ich premenu, často je to preto na developeroch.
Najväčším pozemkom, ktorý leží ľadom, je areál po bývalej “Dimitrovke“ (areál Istrochemu). Nachádza sa tam 100 objektov, pričom areál sa využíva iba na 30%. „Obrovské územie areálu Istrochem, sa nachádza v priestore medzi dvoma električkovými radiálami, nevýhodou je však vážne znečistenie územia,” konštatuje MIB s tým, že inak by bolo ideálne využiteľnou plochou, kvôli prístupu ľudí k električke.
Mestská časť Nové Mesto spolu so študentmi z STU spracovali plán, podľa ktorého chceli premeniť priemyselnú zónu na novú mestskú štvrť s bývaním, občianskou vybavenosťou, verejnými priestormi a rozsiahlou zeleňou. Tento proces zahŕňal odstránenie kontaminovanej vody aj pôdy. No vyžadoval zmenu územného plánu. Projekt však zostal iba na papieri. MIB sa k tomu, či je to aktuálne, nevyjadril, rovnako ako mestská časť, v ktorej sa nachádza.
Podľa mapy brownfieldov vytvorenou MIB-om, má táto nevyužívaná plocha cez 2,7 milióna m2 – pre predstavu je to tak 378 futbalových ihrísk – bez využitia. Vlastník je však súkromný a pred zásahom je treba zmena jeho súčasnej funkcie (ako areál Istrochem) v územnom pláne mesta – ten teraz odporúča plochu využiť na priemysel, služby, obchody a športové alebo voľnočasové aktivity, aj vodné plochy a zeleň na oddych, čo by sa malo prehodnotiť.
Foto: Metropolitný inštitút mesta Bratislavy (MIB)
Časť z toho, presnejšie 45-tisíc m2 (viac ako šesť ihrísk), sa podarilo kúpiť Pente – vznikne tu projekt Vajnorská. Na rohu Vajnorskej a Odborárskej ulice developer plánuje 1 100 bytov vo vežiakoch s až 25 podlažiami. Ich súčasťou budú kancelárie aj obchody. Výstavba má začať v 2. kvartáli 2027, s dokončením prvej etapy koncom roka 2029 a celý projekt do roku 2038. Náklady sú približne 200 miliónov eur.
V zóne má vzniknúť nové námestie, lineárny park, predzáhradky aj ihriská. Cieľom je vytvoriť obytnú štvrť pre minimálne 2 000 ľudí. Vzhľadom na znečistenie pozemkov po výrobe v Dimitrovke, sa projekt musel vyhnúť viacerým zónam.
Foto: Penta Real Estate
Ďalší bratislavský brownfield, po bývalej stanici, Filiálka pri pôvodnom Istropolise (na Račianskej ceste pri Trnavskom mýte) je tiež pôvodná zásobovacia zóna. Na rozlohe viac ako 170-tisíc m2, čo je 24 futbalových ihrísk, sa nachádzajú chátrajúce trate a budovy, a to priamo v centre mesta.
Filiálka so železničnými traťami je vo vlastníctve štátu zakliata – jej sfunkčnenie je zatiaľ bez jasných termínov a štát jej ešte len hľadá účel, spolu s mestom a inštitútom. Správcom sú slovenské železnice (ŽSR). Bývanie či administratíva už veľmi potrebné nebudú, kvôli tesnej blízkosti viacúčelového kolosu Istropolis.
Sedem rozsiahlych priemyselných areálov so zanedbanou vlakovou stanicou, halami, betónovými plochami a vlečkami sa nachádza aj vo východnej časti Mlynských nív. Stojí na viac ako 100-tisíc m2, (14 futbalových ihrísk, alebo 386 tenisových). Má sa premeniť na kompaktnú mestskú štvrť s až 40 % verejných priestorov, vrátane veľkých parkov a námestí.
Foto: Metropolitný inštitút mesta Bratislavy (MIB)
MIB má projekt Východná časť Mlynských nív, medzi železničnou traťou, Hraničnou a Bajkalskou ulicou rieši spolu so štátom a železnicami. Projektové dokumentácie projektov Mlynských nív už budú pripravovať samotní investori, ktorí vlastnia pozemky v území, bude to však v súlade s územným plánom. Podľa toho však areál môže poňať aj bývanie, nielen promenády. Podstatná je však štúdia železníc SR, ktorá tu plánuje dopravný uzol – je však iba v posudzovaní, či je vôbec reálna.
„V súčasnosti ide o neprevádzkovaný úsek železničnej infraštruktúry, ktorý neslúži na dopravné účely. Do budúcnosti však ŽSR a ministerstvo dopravy uvažujú o obnovení dopravy na traťovom úseku Bratislava – Predmestie – Bratislava filiálka, to znamená, že strategickým zámerom je privedenie osobnej železničnej dopravy do centra mesta Bratislava (Trnavské mýto), ktoré poskytuje oveľa výhodnejšie prestupy na MHD,” približuje hovorkyňa ŽSR Petra Lániková.
Štúdia má preveriť, či sa dá trať technicky zmodernizovať v úseku Bratislava Predmestie – Bratislava filiálka, ale aj to, či sa mestu oplatí financovať vybudovanie projektu v stave v akom je navrhnutý. Doprava má byť osobná, význam takejto stanice pre Bratislavu je preto nepopierateľný.
„Z dlhodobého hľadiska je ambíciou ŽSR na pozemkoch v lokalite “Filiálka“ modernizovať existujúcu železničnú infraštruktúru vrátane vybudovania novej železničnej stanice Filiálka a obnoviť prevádzku osobných vlakov do tejto stanice,” dodáva hovorkyňa s tým, že výsledky štúdie budú známe koncom júna. Západná časť nív je však na tom lepšie vďaka súkromnému investorovi. Je bližšie k centru a vyrastie tu bývanie pod taktovkou Penta Real Estate.
Foto: Robert Hüttner
Nachádza sa v bratislavskom downtowne medzi Mlynskými nivami, Košickou a Chalupkovou ulicou. Projekt využije územie 220-tisíc m2 (viac ako 30 futbalových ihrísk) a navrhol ho známy taliansky ateliér Stefano Boeri Architetti, ktorý stojí aj za projektom Bosco Verticale v Miláne. Budú tu štyri objekty s približne 1 300 bytmi, kancelárske priestory a v dnešnej dobe štandard – občianske vybavenie.
„V súčasnosti prebieha transformácia územia Mlynských nív, ktoré je v priamom kontakte so zónou Chalupkova a autobusovou stanicou. Lokalita má po zmenách územného plánu vysoký potenciál na premenu z pôvodne industriálnej zóny na kompaktnú, modernú mestskú štvrť s dobrou vybavenosťou, napojením na električkovú trať v priamom kontakte s centrom mesta,” potvrdzuje MIB.
Rozvoj konkrétnych brownfieldov majú na starosti v prvom rade ich majitelia (ktorými môže byť aj magistrát), mesto však má prinášať odporúčania či vízie, na aké funkcie by daný pozemok mohol byť využitý.
Jazva Bratislavy po PKO stále čaká
Nižšie od Nív, zóna lemujúca nábrežie Dunaja, má taktiež svoj brownfield – rýchlo zbúraný areál po Parku kultúry a oddychu (PKO) na Nábreží armádneho generála L. Slobodu. Menšia časť pozemku pri Výskumnom ústave Vodného hospodárstva sa používa ako parkovisko. Jeho odstránenie sa stalo jazvou mesta, pričom doteraz od roku 2016 nedostal riadne využitie. Je v súkromnom vlastníctve developera WOAL (spoločný projekt JTRE a Cresco).
Priestor s viac ako 26-tisíc m2, na ktorom sa dajú postaviť viac ako tri futbalové ihriská, má byť nový River Park II. Vzniknúť tu majú bytovky s približne 500 bytmi, verejnými priestormi a mediatékou, čo je moderná verejná knižnica, ktorá okrem kníh ponúka aj digitálne médiá a slúži ako komunitná miestnosť.
Foto: Metropolitný inštitút mesta Bratislavy (MIB)
Spoločnosť sa oháňala dokonca planetáriom, ale aj promenádou po nábreží Dunaja. Ambiciózny zámer chce premeniť túto zanedbanú časť nábrežia na živé a kvalitné mestské prostredie, no narazil na odvolania a námietky aktivistov, ktoré všetko predlžujú.
Posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) bolo ukončené ešte v roku 2020, ale následné územné a stavebné konania sa ešte neuzavreli. WOAL síce dosiahol mimosúdnu dohodu s mestom, v ktorej sa zaviazal spraviť promenádu, planetárium aj mediatéku, no s výstavbou stále čaká na úrady. Ak sa machinácie upracú, stavať by mohli v roku 2026.
Do skupiny nevyužitých areálov možno zaradiť aj územie na opačnej strane Dunaja, ktoré nie je post-priemyselné ani zničené, no má potenciál byť väčším prínosom, ak sa premení. Príkladom je zelená plocha Lida na pravom brehu rieky Dunaj, kde má vzniknúť komplexná štvrť s bývaním, kanceláriami, obchodmi a rekreáciou, rešpektujúca prírodu okolo – Celomestské centrum Petržalka. Dva projekty, Nové Lido a Southbank, využijú plochu zaberajúcu cez 440-tisíc m2, teda 62 futbalových ihrísk. Vyriešiť by mali ako nedostatok bývania (spolu majú priniesť cez 5,5-tisíc bytov), tak podporiť klímu mesta aj jeho rozšírenie, rovnako ako prepojiť centrum s odrezanou Petržalkou.
Stačí zmeniť uhol pohľadu
Jadro Bratislavy má však aj brownfieldové plochy, ktoré už naberajú kontúry využitia. Väčšinu z nich však získali developeri. Rovnako ako parkovisko na Pribinovej ulici, tesne pri Eurovea. Zaberá niečo cez 36-tisíc m2, teda päť futbalových ihrísk. Má tu stáť obytný súbor Triangel II, no je tu aj možnosť použiť pozemok pre americkú ambasádu. Podľa územného plánu je plocha ideálna skôr na mestský park, ktorý by dláždené ulice v okolí ochladil.
Ukážkou toho, ako využiť nemalé brownfieldy Bratislavy, je areál bývalých Technických služieb mesta, postavený koncom 40. rokov na ploche cez 20-tisíc m2 – takmer tri futbalové ihriská, medzi ulicami Karadžičova, Bazová a Svätoplukova. Dnes chátrajúci pozemok s viacerými halami, dielňami a administratívnou budovou, sa čiastočne využíva ako sklady a mestský bazár KOLO.
MIB spoločne s magistrátom pripravujú prestavbu areálu po etapách. Bude z nich polyfunkčný mestský blok. Ako prvé zrekonštruujú halu dielní na administratívno‑kultúrne centrum s gastro prevádzkou, prestrešeným námestím a novými pešími a cyklo cestami. Chcú zachovať industriálnu architektúru (železobetónové stĺpy, oceľové väzníky, svetlíky) a doplniť nové funkcie – kancelárie, miesta pre kultúru, mestské nájomné byty, podniky a vonkajšie priestory pre ľudí. Plán je toto všetko spraviť do roku 2030. Pomáhajú aj študentské a profesionálne štúdie architektov, medzi nimi ateliér GutGut.
Foto: Robert Hüttner
Pomohlo by dočasné využitie pozemkov?
Otázka, či môže mesto aktívnejšie vstupovať do premeny planých území, ktoré majú význam pre verejnosť, ale dostali sa do rúk súkromníkovi, nie je čiernobiela. „Mesto môže proaktívne komunikovať s vlastníkmi pozemkov,” pripomína MIB. Magistrát by podľa inštitútu tiež mal komunikovať s developermi a hľadať partnerstvá so súkromnými firmami – či už pri spolufinancovaní výstavby, alebo vo forme podnikov či služieb.
Pri prázdnych pozemkoch ako po PKO, ktorých využitie nejde tak ako sa plánovalo, upozorňuje Ľubica Trubíniová z Klimatickej koalície aj na to, že zhoršujú život v Bratislave. Dôvodom je, že priestor, ktorý nie je zastavaný a nemá potrebné zastúpenie stromov a zelene celkovo, mesto prehrieva – a to platí pri každom väčšom brownfielde.
Aj slovenská kancelária urbanistov Milk pripomína, že práve takéto čakajúce územia sú v zahraničí plné života. Medzi obľúbené príklady patria dočasné záhrady, trhy a komunitné akcie ako Dobrý trh na Panenskej, či malé situačné športoviská. V Londýne sú dokonca populárne aj študentské súťaže s projektmi, ktorých víťaz môže plochu použiť, šachové turnaje a iné súťaže, ale aj pojazdné gastroprevádzky, čo má z hľadiska návštevnosti najväčší potenciál.