Mladí ľudia sa sťahujú od rodičov čoraz neskôr a vlastné bývanie je pre nich ťažko dostupné, najmä kvôli vysokým cenám nehnuteľností a ich nedostatku. Dáta ukázali, že jedným z dôvodov je aj fakt, že Bratislavčania platia za byty toľko ako obyvatelia Ríma.
Podľa dát z celej Európy od spoločnosti RE/MAX je priemerná cena za štvorcový meter v Bratislave 4 380 eur. Touto sumou hlavné mesto predbehlo Rím, kde sa zaň platí o 1 200 eur menej. Navyše v centre Bratislavy sa ponúkajú byty aj za 8 000 eur za štvorcový meter, čo je takmer na úrovni Mníchova, kde sa ceny pohybujú pod hranicou 10 000 eur za štvorcový meter. Platy v Bavorsku sú však aj trojnásobne vyššie než na Slovensku. Kým priemerný príjem u nás je na úrovni 1 500 eur mesačne, v Nemecku dosahuje približne 4 000 eur.
Štyri izby za cenu dvoch
Bratislava a Košice tak patria medzi mestá s najdrahšími bytmi v Európe, konštatujú autori analýzy. Byty na východe Slovenska stoja viac než v Neapole či vo Valencii. Potvrdzujú to aj čerstvé inzeráty na predaj nehnuteľností, ktoré sme porovnávali naprieč európskymi krajinami.
Foto: RE/MAX
Napríklad zrekonštruovaný 2-izbový byt v centre Košíc s plochou 52 m² vyjde na 246-tisíc eur, pričom za 250-tisíc eur – teda o niečo vyššiu sumu – kúpite v Ríme trojizbový byt, vo Valencii vám za túto cenu ponúknu trojizbový byt s ešte väčšou výmerou. Výhodou oproti východnému Slovensku je nielen rozvinutá infraštruktúra, ale aj more na dosah. V Neapole, ktorý tiež patrí k prímorským metropolám, kúpite za cenu košického bytu väčší štvorizbový – a to s morským pobrežím na dosah.
Nižšie sú ceny nielen pri starších nehnuteľnostiach. Napríklad vo Valencii sa byt v novostavbe ponúka za sumu okolo 181-tisíc eur, zatiaľ čo na Slovensku sú podobné ponuky o 60-tisíc eur drahšie. Za cenu skromnejšieho bratislavského bytu je pritom možné zaobstarať si bývanie aj v Prahe. Vo Viedni by síce podobná ponuka vyšla o 30-tisíc eur viac – teda na 230– až 270-tisíc – no zároveň platí, že priemerný plat v Rakúsku je vyše 4 700 eur mesačne v hrubom.
Centrum Bratislavy ponúka aj dvojizbový byt v novostavbe za astronomických 385-tisíc eur. Slovákovi by sa teda skôr oplatilo za túto sumu kúpiť dva byty – väčší a menší – napríklad vo Valencii.
Čítajte viac Ceny bytov lámu rekordy, najviac si priplatia záujemcovia v Bratislave a Košiciach
Petržalka má ceny ako v Mníchove
Ani byty na slovenských sídliskách nie sú výrazne lacnejšie. Klasický panelákový byt v Petržalke vychádza na 255-tisíc eur. V nadštandardnom Mníchove sa pritom dá získať byt do 50 m² v centre za rovnakých 250-tisíc eur, pričom priemerný Mníchovčan mesačne zarobí okolo 4 700 eur.
Zrekonštruovaný dvojizbový byt s rozlohou 66 m² v Bratislave vyjde na 275-tisíc eur. „Medzi cenami na Slovensku pretrváva výrazný kontrast, pričom Bratislava patrí k najdrahším trhom, porovnateľným so západoeurópskymi mestami,“ uvádza generálny riaditeľ RE/MAX Česko a Slovensko Jan Hrubý. Zároveň konštatuje, že iné, menej rozvinuté regióny ponúkajú oveľa dostupnejšie možnosti. „Vo väčšine miest však slovenský rezidenčný trh dlhodobo lákajú menšie byty, najmä tie do 60 m² – a to vďaka cenovej dostupnosti a silnému nájomnému potenciálu,“ zhrnul.
Čítajte viac V týchto regiónoch na Slovensku sa oplatí bývať a stavať. Sú tam najlacnejšie domy a byty. A kde sú najdrahšie?
Problémom teda nie sú len ceny predávaných bytov, ale aj nízke platy Slovákov. Byty v Bratislave by si preto skôr mohol dovoliť Rakúšan či Mníchovčan. Ako uvádza Štatistický úrad SR a Eurostat, v roku 2024 bol zárobok slovenskej domácnosti približne 1 524 eur v hrubom. V Česku to bolo približne 1 800 eur, v Rakúsku 3 800 eur, v Nemecku 4 000 eur a v Taliansku 2 500 eur.
Navyše susedné Rakúsko má kvalitný systém nájomného bývania, ktorý je často príťažlivejší než samotné vlastníctvo. „Vo Viedni či v Berlíne sú bežné rozsiahle mestské bytové fondy alebo dlhodobé nájomné bývanie s podporou štátu. Bratislava zatiaľ len hľadá cestu k podobnému modelu,“ približuje Hrubý zo spoločnosti RE/MAX.
Prečo sú naše byty drahšie ako v Taliansku?
Situácia s dostupnosťou bytov a domov je problémom najmä v Bratislave, kde je ponuka obmedzená a dopyt najväčší. Hoci sa zdá, že hlavné mesto sa hemží novými projektami, bytov je stále málo. Výstavba naráža na viacero prekážok – najmä na zdĺhavé vybavenie povolení zo strany mesta a komplikácie s územným plánom. Proces sa odhaduje na 7 až 10 rokov, je spomalený a zavalený administratívnymi požiadavkami, čo developerov odrádza. Do cien novostavieb sa napokon premietnu aj drahé stavebné materiály a vysoké náklady.
Foto: TASR, Dano Veselský
Ďalšími prekážkami sú pripomienkovania, nezmyselné petície či odvolania, ktoré často bránia výstavbe nových projektov. Sami obyvatelia si tak hádžu polená pod nohy. Dopyt po bývaní však neustáva, a preto sa ľudia čoraz častejšie obzerajú po starších bytoch. Ich ceny pritom rastú rekordným tempom.
Situácia sa výrazne prejavuje aj na cenách nájmov, ktoré sa neustále zvyšujú. Za posledné dva roky stúpli o 34 %, keďže vlastné bývanie si nemôže dovoliť každý Slovák. „Celkové nájomné aj s energiami za priemerný byt v Bratislave vyšlo v prvom kvartáli roka 2025 na 1 012 €,“ uvádzajú dáta spoločnosti Bencont.
Pribúdajúci obyvatelia a sťahovanie do Bratislavy zvyšujú záujem o bývanie. Plocha mesta však nie je nekonečná a využitie pozemkov reguluje samospráva, čo spôsobuje rast cien aj pri pôvodných nehnuteľnostiach. Premenou pozemkov na stavebné by vznikli nové plochy pre development a zástavba by bola hustejšia, čím by sa efektívnejšie využili dostupné priestory. Ide však o zdĺhavý proces. Rýchlym riešením zatiaľ nie je ani nájomné či družstevné bývanie, ktoré sa na Slovensku len začína presadzovať.