Kým v predchádzajúcim období ceny medziročne rástli aj dvojciferným tempom, dnes to už neplatí. Za jeden rok ceny stúpli už „iba“ o 1,5 percenta. Je to najpomalší medziročný rast od roku 2015. V porovnaní s predchádzajúcim kvartálom je cena bývania nižšia o 3,9 percenta. V preklade do peňažných hodnôt je v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom cena jedného štvorcového metra nižšia o 104 eur a nehnuteľnosti na bývanie tak v prvom štvrťroku tohto roka stáli priemerne 2 556 eur za štvorcový meter. Vyplýva to z údajov Národnej banky Slovenska (NBS).
Priemerná cena bytov je o 3,7 percenta nižšia oproti predchádzajúcemu štvrťroku. Medziročne ceny stúpli o 1,3 percenta. Štvorcový meter podlahovej plochy bytu teda priemerne v prvom kvartáli stál 2 796 eur. Z údajov centrálnej banky vyplýva, že klesali ceny všetkých typov bytov, pričom 2-izbové sú v záporných číslach už aj v medziročnom porovnaní. Priemerná cena domov medzi štvrťrokmi klesla o 2,2 percenta na úroveň 1 931 eur za štvorcový meter. Medziročne ceny naďalej stúpajú, rast dosiahol 3,1 percenta.
Čítajte viac Dobré správy pre dôchodcov. Prepočítali, či rast ich penzií stačí na rast cien
„Ceny klesali vo všetkých krajoch, najvýraznejšie v Košickom, Prešovskom a Bratislavskom. Zdrojom poklesu cien v týchto krajoch bol najmä cenový vývoj v ich najdrahších okresoch, napríklad Bratislava I, Poprad. Mesačné údaje ukazujú, že v marci 2023 boli nehnuteľnosti takmer o sedem percent lacnejšie ako na cenovom vrchole v júli,“ upozorňuje analytik NBS Roman Vrbovský.
Kolaps z minulosti neprichádza
Ceny začali klesať, no prepad cien podobný tomu z roku 2008 sa nečrtá. Ekonomika je v súčasnosti silnejšia ako vtedy. Aj miera nezamestnanosti je relatívne nízka, to znamená, že sa na trhu neobjavujú ľudia, ktorí v podstate za každú cenu potrebujú predať svoju nehnuteľnosť. Priestor na prudký pokles cien obmedzuje aj to, že ceny stavebných materiálov stúpajú. V marci boli ceny stavebných prác vyššie medziročne priemerne o 15,1 percenta a materiály boli drahšie o 9,4 percenta.
K poklesu cien prispeli všetky kraje, ale až 71 eur z celkového poklesu o 104 eur na štvorcový meter sa viaže k Bratislavskému kraju. Ide totiž o ekonomicky najsilnejší región, čo sa odráža aj na aktivite na realitnom trhu. Navyše práve v Bratislavskom kraji sa najviac stavia. V roku 2022 sa najviac bytov dokončilo práve v okolí hlavného mesta. V Bratislavskom kraji stavbári dokončili 4 394 bytov, druhý najvyšší počet dokončených bytov bol v Trnavskom kraji, tam ich bolo 3 294.
Napríklad v Bratislavskom kraji sa ceny medzikvartálne znížili o 4,16 percenta. Ďalší pokles cien obmedzovalo napríklad to, že na trh v okolí hlavného mesta stále neprichádza toľko nových bytov ako pred pandémiou. Priemer dokončených bytov medzi rokmi 2015 a 2019 je viac ako 5 300 bytov, teda zhruba o tisíc viac, ako vzniklo v roku 2022.
Zastavil sa najmä trh s novostavbami. Tam sa záujem kupcov v podstate vytratil. „Podľa údajov realitných kancelárií sa až v tretine nových rezidenčných projektov nepredal ani jeden byt a dopyt je najnižší za posledných 15 rokov. To sa prejavuje na ponuke novostavieb, ktorá je dvojnásobná oproti vlaňajšku. Kým v prvom štvrťroku 2022 bolo na predaj 1 660 bytov v novostavbách, aktuálne je to 3 229 voľných bytov. Oproti koncu roka 2022 však ide len o nárast o dvadsať bytov, čo ukazuje, že developeri výrazne zabrzdili výstavbu nových etáp projektov,“ hovorí Marián Búlik, analytik OVB Allfinanz Slovensko. „Kým developer spustí stavebné práce na novej etape projektu, potrebuje dosiahnuť isté percento predpredaja bytov, ktoré sa v posledných mesiacoch pod tlakom bánk zvyšuje. Developeri sú v tomto smere aktuálne mimoriadne opatrní,“ dopĺňa.
Najvýraznejší pokles má v prvom kvartáli na konte Košický kraj, tam ceny nehnuteľností klesli takmer o 6,1 percenta. Druhý najvýraznejší pokles má na konte Prešovský kraj s 5,88 percenta. Najmenej výrazný pokles zaznamenal trh v Nitrianskom kraji, tam ceny klesli len o 0,76 percenta. V tomto kraji sú však ceny nehnuteľností najnižšie.
Hypotéky sú drahšie, no prechodne sa rast cien zastavil
K poklesu cien nehnuteľností prispieva aj to, že ceny úverov sa medziročne výrazne zvýšili. Drahšie hypotéky spôsobujú, že reálnych záujemcov o bývanie je menej, keďže niektorí ľudia, ktorí by mali záujem kúpiť nehnuteľnosť, nezískajú z banky dostatok prostriedkov.
Zdražovanie hypoték sa však ku koncu prvého štvrťroka zastavilo. Priemerná cena nových hypoték sa v marci dostala na 3,63 percenta. Medzimesačne je to o viac ako dve desatiny percentuálneho bodu menej. Vo februári sa totiž priemerná cena nových hypoték dostala na úroveň 3,86 percenta. Priemer nových hypoték klesol prvýkrát od novembra 2021. Vtedy sa ceny hypoték pohybovali priemerne pod hranicou jedného percenta.
Trh v marci zažil určité oživenie. Kým v predchádzajúcom mesiaci načerpali klienti nové hypotéky za viac ako 659 miliónov eur, objem nových hypoték poskytnutých v marci sa vyšplhal nad hranicu 751 miliónov eur.
Od rekordných objemov poskytnutých úverov je trh stále ďaleko. Na jar minulého roku sa objem nových hypoték počítal v miliardách, v marci 2022 klienti načerpali hypotéky v hodnote až troch miliárd eur. V tomto období totiž už bolo jasné, že obdobie nízkych úrokových sadzieb sa končí a klienti bánk chceli ešte stále výhodne podmienky využiť. Väčšina poskytnutých úverov tak bola refinančná. Záujem o refinančné úvery významne poklesol a nad novými úvermi výrazne nedominuje. Je to tak jednoducho preto, že klienti aktuálne majú lepšie podmienky, ako sú tie, ktoré im pri refinancovaní ponúkne konkurenčná banka. Všetky poskytnuté úvery mali v marci priemernú úrokovú sadzbu 1,44 percenta.
Ceny hypoték budú však pravdepodobne ďalej rásť. Ich cena sa totiž odvíja od rozhodnutí Európskej centrálnej banky (ECB). Tá aktuálne postupne zvyšuje úrokové sadzby a týmto spôsobom sa snaží bojovať s rýchlym rastom cenovej hladiny. ECB naposledy sadzby zvyšovala v marci a pravdepodobne so zvyšovaním sadzieb ešte neskončila. Platí to aj napriek tomu, že rast úrokových sadzieb spôsobuje napätie na finančných trhoch, ukazuje sa to napríklad v bankovom sektore USA.
„Ani aktuálne dianie na finančných trhoch nemení nič na mojom názore, že je treba pokračovať. Veľmi dobre si uvedomujem delikátnosť situácie, no zároveň si myslím, že napriek hrboľatosti cesty, po ktorej ideme, ešte nie sme v cieli,“ zhodnotil marcové kroky ECB Peter Kažimír, guvernér NBS. Ak budú úrokové sadzby ďalej rásť, aj ceny hypoték by sa ešte mohli pohnúť smerom nahor. To by mohlo vytvoriť tlak na ďalší pokles cien nehnuteľností.
„Predpokladáme, že miera inflácie ostane nejaký čas zvýšená, a to spolu so sprísňovaním monetárnej politiky a rastom úrokových sadzieb spôsobí, že ceny nehnuteľností na bývanie budú pod tlakom naprieč celou eurozónou a aj na Slovensku. Strednodobý výhľad je ale do veľkej miery neistý,“ poznamenala NBS vo svojej analýze vplyvov inflácie či drahších úverov na realitný trh na Slovensku.
Dostupnosť bývania sa prestáva zhoršovať
To, že rastú ceny úverov, znamená, že napriek poklesu cien nehnuteľností nie je bývanie dostupnejšie. „V tejto oblasti by sa ale mohla situácia postupne zlepšovať. Trend poklesu cenovej dostupnosti bývania sa podľa všetkého zastavil a bude sa postupne zlepšovať. Pre oživenie záujmu na trhu však bude dôležitý ďalší vývoj úrokových sadzieb, kde ECB ešte zrejme nedokončila svoju prácu zvyšovania úrokov,“ hovorí Marek Gábriš, analytik ČSOB banky. V minulosti bolo bývanie nedostupné práve preto, že ceny prudko rástli, v uplynulom roku sa situácia obrátila a zhoršovanie dostupnosti bývania išlo na vrub práve drahším úverom.