Rezervovali si dom, developer ale zmluvu zrušil. Teraz ho predáva o stotisíc drahšie

Chceli vlastné bývanie, no nedočkali sa ho. Denníku Pravda sa ozvala čitateľka, ktorá si s priateľom rezervovala nový dom v Bernolákove neďaleko Bratislavy. Developer jej však zrušil rezervačnú zmluvu a novostavbu jej odmietol predať.

01.06.2022 15:42
Bernolakovo 3 Foto:
Štvrť novopostavených domov v Bernolákove, kde si jeden z nich zarezervovala aj pani Jana.
debata (21)

Pani Jana (skutočné meno má redakcia k dispozícii) s partnerom majú za to, že developer Jadran Rental Services rezervačnú zmluvu úmyselne zrušil, lebo chcel dom predať novému záujemcovi, no oveľa drahšie, keďže v ostatných mesiacoch závratne stúpa cena stavebných materiálov.

Pani Jana uzavrela rezervačnú zmluvu v lete 2020 a zaplatila rezervačný poplatok vo výške 3 000 eur. Cena domu vo vybavení štandard s rozlohou 128 štvorcových metrov a pozemku s 430 štvorcovými metrami v štvrti Nová Bažantnica 2 predstavovala 183-tisíc eur.

V lete 2020 odznievala prvá vlna pandémie Covidu-19 a o zdražovaní stavebných materiálov sa toľko nehovorilo, aj keď stavebné firmy badali prvé signály zdražovania. Odvtedy však ceny dreva, ocele či polystyrénu narástli násobne. V roku 2020 sa tona ocele predávala asi za 700 eur, dnes je jej hodnota medzi 1 800 až 2 200 eurami. Pri stavebnom dreve cena za kubický meter vyskočila z 80 eur v roku 2020 na 300 v roku 2022, tvrdí prezident Zväzu stavebných podnikateľov Slovenska Pavol Kováčik.

BRATISLAVA, SLOVAKIA - SEPTEMBER 23, 2015: tourists walk on Michalska street in Bratislava. In Middle Ages this street was part of a busy trade route linking the Baltic Sea with the Danube Čítajte viac Nová smutná realita na Slovensku v jednom grafe. Toto tu 10 rokov nebolo

Po podpise rezervačnej zmluvy si pani Jana s partnerom začali dom upravovať za vlastné peniaze do vybavenia nadštandard. Prvý problém prišiel, keď im developer v januári 2021 poslal oznámenie, že stavba mešká a nebude ju možné pripojiť k dodávateľom energií a vody. V liste uviedol, že pani Jana môže od rezervačnej zmluvy odstúpiť, no odmietla to, pretože mali o dom stále záujem.

Bernolákovo,
Bernolákovo
+2Bernolákovo

Druhý problém prišiel, keď v auguste toho roku zistili, že dom vytopilo. Majú za to, že chybu spravila stavebná firma, napriek tomu nápravu plánovali uhradiť za vlastné peniaze. V septembri 2021 dokonca podpísali aj záložné zmluvy medzi bankou a konateľom developera Jurajom Kavackým. Schválili im aj úver a boli pripravení podpísať kúpnu zmluvu.

Ide o peniaze: Prečo stále rastú ceny nehnuteľností a kedy sa to zastaví? Predávať zdedený byt či radšej prenajímať? Odpovedá Viktor Obtulovič z FinGO.sk. Odvysielané 1. 6. 2022.

O stotisíc drahšie

Následne však pani Jana tvrdí, že developer prestal komunikovať a nepredložil im na podpis kúpnu zmluvu. Potom prišlo prekvapenie. Na začiatku októbra 2021 im developer zaslal odstúpenie od rezervačnej zmluvy. Stálo v ňom, že existuje riziko, že dom má poškodenú statiku, a preto developer odstupuje od rezervačnej zmluvy.

Pani Jana má za to, že developerovi išlo o úmyselné odstúpenie od zmluvy a využil ich problémy s opravami vytopenia na to, aby dom v pôvodne predávanej sume 183-tisíc eur predal ďalšiemu záujemcovi, no o vyše stotisíc eur drahšie. Hovorí, že vie o ďalších ľuďoch, ktorým buď developer vypovedal rezervačné zmluvy, alebo pýta od nich peniaze navyše, teda tzv. inflačné doložky.

O cene svedčia aj inzeráty, ktoré dom, aký si chcela pani Jana kúpiť, predávajú už za 300-tisíc. Navyše, pani Jana sa už dokonca skontaktovala s novým záujemcom, ktorému ich sľúbený dom predali. Podľa čísiel Národnej banky Slovenska sa koncom roka 2020 pohybovala cena štvorcového metra v kategórii dom za 1 369 eur. O rok neskôr to bolo už 1 831 eur a najnovšie dáta za prvý kvartál 2022 hovoria o 1 873 eurách za meter. Samozrejme, ide o priemerný údaj za celé Slovensko a čím bližšie ku rajskému mestu sa nehnuteľnosť nachádza, tým viac stúpa jej cena.

Bratislava, bývanie, byty, domy, ceny Čítajte viac Ceny domov a bytov opäť vyskočili takmer o štvrtinu. Dostupnosť bývania klesá, kto prv príde, ten prv berie

O to viac to platí v okolí Bratislavy, kde sa tzv. satelity rozrastajú veľmi rýchlym tempom. Napríklad v Bernolákove pribudne podľa starostu Miroslava Tureniča 600 až 700 nových obyvateľov za rok. Podľa Štatistického úradu má Bernolákovo vyše 9 100 obyvateľov, pričom päť rokov dozadu malo iba niečo vyše 6 800 obyvateľov. Neoficiálne sa však hovorí, že obec má o pár tisíc viac obyvateľov, ktorí tam nie sú prihlásení na trvalý pobyt. V súčasnosti uvádzajú realitné portály bežne ceny rodinných domov v Bernolákove s rozlohou približne 100 štvorcových metrov úžitkovej plochy plus ďalších 100 metrov pozemku v rozmedzí od 250– do 300-tisíc eur.

Developer hovorí o bludoch

Developera sa medzitým pani Jana s partnerom snažili kontaktovať a dožadovali sa svojej kúpnej zmluvy, no márne. Rozhodli sa preto, že s problémami sa obrátia na súd. Prvý návrh na neodkladné opatrenie podali v októbri 2021 po vypovedaní rezervačnej zmluvy, no súd ju odmietol z dôvodu nedostatočných dôkazov.

Denník Pravda oslovil aj developera Jadran Rental Services, no jeho konateľ Juraj Kavacký odpísal, že z dvesto klientov sa ozvali iba dvaja, ktorí mali problémy, a tí podľa neho uvádzajú „bludy“. Tvrdí, že aj pani Jane vrátili rezervačný poplatok, no pani Jana oponuje, že žiadne peniaze im naspäť neprišli. Na opakované výzvy mailom, aby sa Kavacký detailnejšie vyjadril k obidvom prípadom, už nereagoval.

Denník Pravda dal prípad posúdiť aj realitným expertom. Realitný advokát Mojmír Plavec z Realitnej únie SR k prípadu pani Jany hovorí, že v rezervačnej zmluve si jednoznačne určili, kedy smie developer od zmluvy odstúpiť. A to vtedy, keď si predávajúci splní všetky svoje povinnosti a pani Jana by aj tak odmietla uzavrieť kúpnu zmluvu.

„S ohľadom na nám známe okolnosti prípadu je však zrejmé, že k uvedenej situácii nedošlo a toto odstúpenie preto považujeme za neplatné,“ konštatuje Plavec. Pokračuje, že obvyklým riešením obdobných právnych problémov je žaloba o nahradenie prejavu vôle zmluvnej strany, ktorá neoprávnene odmieta uzavrieť zmluvu.

„Ak by tejto žalobe súd vyhovel, zaviazal by predávajúceho uzavrieť kúpnu zmluvu,“ tvrdí Plavec. No medzitým developer predmetný dom už previedol na tretiu osobu spriaznenú s predávajúcim, vyplýva z katastra nehnuteľností. „Pretože nik nesmie predať vec, ktorá mu nepatrí, ani predávajúci v súčasnosti nemôže predmetný rodinný dom kupujúcej predať. Z toho dôvodu možno očakávať, že by súd žalobu o nahradenie prejavu vôle zamietol z dôvodu nemožnosti plnenia,“ konštatuje Plavec.

Realitný advokát Plavec pani Jane odporúča čo najpresnejšie určiť výšku škody, ktorá jej zaplatením rezervačného poplatku a investovaním do rodinného domu vznikla a na súde podanou žalobou sa domáhať jej náhrady od predávajúceho.

Veronika Krížová, advokátka kancelárie Vojčík & Partners, na základe poskytnutých informácií tvrdí, že developer môže odstúpiť od zmluvy iba v prípade, ak je to ustanovené v zákone alebo zmluvnými stranami v zmluve dohodnuté. „Rezervačná zmluva pani Jany neobsahuje ako zmluvný dôvod odstúpenia dôvod, ktorý uviedol vo svojom odstúpení od zmluvy developer, preto developer nekonal v súlade s rezervačnou zmluvou,“ tvrdí jasne Krížová.

dochodkyňa, dôchodok, penzia, dochodca Čítajte viac Na dôchodku ostáva s hypotékou na krku stále viac ľudí. Národná banka obmedzí požičiavanie, koho sa dotkne?

Krížová upozorňuje, že rezervačná zmluva pani Jany obsahuje prvky tzv. zmluvy o budúcej zmluve. To znamená, že v právnom systéme existuje zákonná prekluzívna jednoročná lehota, počas ktorej sa môže domáhať na súde nahradenia prejavu vôle developera. Tá zase v praxi znamená, že ak by uspela na súde, podpísanie kúpnej zmluvy zo strany developera by bolo nahradené súdnym rozhodnutím.

No pani Jana sa takouto cestou vybrala a nepochodila. Podľa Krížovej má teraz zhoršenú pozíciu. A preto Krížová odporúča pani Jane to isté ako advokát Plavec. „Bez ohľadu na uvedené prichádza do úvahy i možnosť domáhať sa náhrady škody od developera, ktorá vznikla tým, že nedošlo k uzatvoreniu kúpnych zmlúv,“ tvrdí Krížová. Ak by už pani Jana nechcela s developerom nič riešiť, Krížová hovorí, že do úvahy prichádza i možnosť domáhať sa vrátenia všetkých platieb zaplatených developerovi a sprostredkovateľovi z titulu bezdôvodného obohatenia s poukazom na ukončenie zmluvy zo strany developera.

Stratené peniaze aj nervy

V kontexte tohto prípadu odborník na financie z Katedry podnikových financií Ekonomickej univerzity v Bratislave a zároveň analytik spoločnosti Swiss Life Select Pavel Škriniar upozorňuje, že kým na strane developera pripravuje zmluvy často niekoľko právnikov chrániacich práva developera, na druhej strane klient – teda často obyčajný človek – potrebuje s podmienkami zmlúv súhlasiť, inak nebude môcť nehnuteľnosť kúpiť.

„Klienti tieto zmluvy málokedy dávajú na posúdenie vlastným právnikom ešte pred ich podpisom. So zmluvou idú za právnikom až vtedy, keď vznikne problém a potrebujú radu, respektíve vysvetlenie, čo vlastne podpísali,“ hovorí Škriniar. Podľa neho je tak klient pri podpise zmluvy s veľkou inštitúciou vždy v nevýhodnejšej pozícii.

Medzitým prišla pani Jana nielen o peniaze, ale aj o veľa času a psychických síl, vraví. „Po roku doťahovania s developerom sme prišli o peniaze, ktoré nám doteraz nevrátili, aj o dom, v ktorom sme plánovali bývanie. Prišli sme tiež o kopu nervov a sme sklamaní z prístupu developera a je nám ľúto, koľko ľudí ešte oklamali. Do budúcnosti budeme určite opatrnejší pri ďalšej kúpe nehnuteľnosti,“ hovorí pani Jana o svojom prípade.

Na developera podali dve žaloby. Za ušlý zisk a za neoprávnené obohatenie sa ich finančnými prostriedkami, ktoré do teraz predstavujú približne 10-tisíc eur.

© Autorské práva vyhradené

21 debata chyba
Viac na túto tému: #dom #zmluva #developer
Čítajte Pravdu bez reklamy

Svižnejší web a články bez rušenia. Žiadne reklamy iba za 1,50 € mesačne.

Pravda bez reklamy