Hypotéka je zložitý finančný produkt. V porovnaní s pôžičkou alebo kreditnou kartou banka za nižší úrok poskytne oveľa viac peňazí a potrebuje sa uistiť, že sa jej vrátia. Keby sa tak nestalo, môže siahnuť na byt či dom, ktorý založíte v prospech úveru. „Preto si banka pri žiadosti o hypotéku naozaj dôkladne preveruje žiadateľa aj zakladanú nehnuteľnosť. Nie každý dostane úver hneď alebo v takej výške, ako si predstavuje. Často sa vyskytnú prekážky, ktoré schváleniu úveru zabránia alebo ho oddialia o pár týždňov či mesiacov,” uvádza Eva Šablová, riaditeľka pre úvery FinGO.sk
Banky podľa odborníčky ochotne poskytnú hypotéky klientom, ktorí ich dokážu bez problémov splácať. Ale najskôr detailne preskúmajú ich príjmy a výdavky, stabilitu zamestnania, resp. podnikania. „Akékoľvek pochybnosti, či už by šlo o podlžnosti na odvodoch, rizikové pohyby na účte, omeškania splátok úverov alebo iné signály o tom, že by klient úver nevedel zodpovedne splácať, môžu schválenie žiadosti stopnúť. Veľkú rolu pri schvaľovaní zohráva aj hodnota a celkový stav nehnuteľnosti, ktorú klient ponúka ako ručenie v prospech úveru. Ak je v zlom technickom stave, nemá vysporiadané vlastnícke práva alebo nie je korektne zapísaná na katastri nehnuteľnosti, banka ju nemusí akceptovať a hypotéka neprejde,” pokračuje odborníčka.
Kedy opäť požiadať o hypotéku?
Niekto o 6 týždňov, iný o 6 mesiacov. Šablová informuje o tom, že ak klientovi neschvália hypotéku v jednej banke kvôli podlžnostiam na odvodoch, daniach či omeškaniam splátok, nemal by automaticky zamieriť do ďalšej, je to zbytočné. „Každé ďalšie zamietnutie úveru prinesie aj ďalší negatívny záznam v úverovom registri, takže opakovanými neúspešnými žiadosťami o úver klient nič nedosiahne, len si uškodí. Najskôr treba vyriešiť problém, ktorý blokuje schválenie úveru a do ďalšej žiadosti počkať aspoň 3 mesiace. Potom si opäť vyžiadať výpis z úverového registra, prípadne skontrolovať záznamy o exekúciách či nedoplatkoch,” radí Šablová.
Čítajte viac Ceny domov a bytov opäť vyskočili takmer o štvrtinu. Dostupnosť bývania klesá, kto prv príde, ten prv berie
Niektoré prekážky sa dajú vyriešiť aj do pár týždňov, pri iných to môže trvať niekoľko mesiacov. „Ak napríklad schváleniu úveru bránia nedoplatky či omeškania v registroch štátnych inštitúcií, tie majú na aktualizáciu svojich údajov rôzne lehoty. Pred ďalšou žiadosťou si najskôr overte, či v registroch už nefigurujete ako neplatič, inak by ste v banke opäť dostali stopku,” vysvetľuje odborníčka. Alebo s tým, že ak o hypotéku žiadal klient, ktorý bol dlhodobo na PN-ke či žena na rodičovskej dovolenke, banky ich príjem začnú akceptovať zväčša po jednej výplate, čiže zhruba po 6 týždňoch od návratu do práce. Šablová opisuje, že sú aj situácie, kedy majú klienti pozastavené splácanie iných úverov a preto im banka hypotéku neschválila. V tom prípade sa musia najskôr vrátiť k riadnemu splácaniu a potom počkať 6 až 18 mesiacov v závislosti od banky, kde chcú požiadať o hypotéku. „Takisto si treba uvedomiť, že ak klient meškal so splátkami, najskôr ich musí vyrovnať. Dlhodobo alebo opakovane nesplácaný úver môže byť väčší problém. Tieto situácie banky posudzujú individuálne, v určitých prípadoch je možné o úver opäť požiadať približne po 12 mesiacoch, niekedy treba čakať dlhšie. V niektorých bankách pomôže, ak si klient do hypotéky doplní úverové poistenie, prípadne do nej zapojí spoludlžníka s dostatočným príjmom.”
Najhorší scenár podľa odborníčky nastáva po vyhlásení osobného bankrotu alebo po zosplatnení úverov, ktoré boli klasifikované v banke ako vymáhané pohľadávky, kedy môže klient žiadať o úver najskôr po 5 rokoch. Sú aj iné cesty, ktoré môžu priviesť klienta k hypotéke rýchlejšie.
Podobným problémom pri hypotéke, ako tvrdí odborníčka je, že sa môže klient vyhnúť, ak sa ešte pred podaním žiadosti poradí s fundovaným finančným maklérom. Porovná mu hypotekárne ponuky vo všetkých bankách, vysvetlí postup aj možné háčiky a úskalia. „Maklér klienta vopred upozorní na všetky nástrahy alebo prekážky, ktoré by mohli zabrániť schváleniu žiadosti o úver. Poradí, ako ich čo najrýchlejšie vyriešiť a nasmeruje ako postupovať, aby všetko prebehlo hladko a bez zbytočných komplikácií. Klientovi môže odporučiť aj iné riešenia, ako sa môže k úveru dopracovať rýchlejšie,” radí Eva Šablová zo spoločnosti FinGO.sk.
Čítajte viac Mladí záujemcovia o hypotéku sú rizikoví, vek odchodu od rodičov sa neustále posúva nahor
Ako príklad uvádza vysporiadanie vlastníckych práv na nehnuteľnosti alebo riešenie prístupovej cesty k pozemku sa môže ťahať aj niekoľko mesiacov, ale ak v prospech úveru klient vie založiť inú vhodnú nehnuteľnosť, napríklad rodičovský byt či dom, žiadosť môže mu banka schváliť prakticky okamžite.
„Podobný princíp pomoci platí aj pri klientoch, ktorí majú nedostatočný príjem, prípadne pracujú či podnikajú veľmi krátko. Riešením môže byť aj spoludlžník na úvere, napríklad partner, rodič, súrodenec či iná blízka osoba, pokiaľ preukáže dostatočný príjem,” komentuje odborníčka na úvery.
Najčastejšie prekážky, ktoré bránia schváleniu hypotéky
Radí Eva Šablová, riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk:
1. DLHY, OMEŠKANIA
Banka sa potrebuje uistiť, aby ste jej hypotéku dokázali splácať bez problémov. Každý váš rizikový pohyb na účte, omeškania splátok úverov alebo akékoľvek nedoplatky či iné podlžnosti voči štátnym inštitúciám či dokonca exekúcie vzbudzujú pochybnosti o vašom zodpovednom finančnom správaní a do ich vyriešenia znamenajú stopku pri úvere.
Najčastejšie prekážky:
• Negatívne záznamy v registroch zdravotnej a Sociálnej poisťovne, finančnej správy • Omeškania na splátkach úverov, zosplatnené úvery • Exekúcia z iného titulu, vyhlásený osobný bankrot • Ak máte odložené splácanie iného úveru či úverov • Viac zamietnutých úverov v úverovom registri • Rizikové pohyby na účte napr. na hazardné hry, stávkovanie
TIP: Najskôr vyrovnajte všetky vaše podlžnosti a následne si overte vymazanie negatívnych záznamov z registrov. V závislosti od konkrétneho dôvodu následne môžete o úver požiadať o niekoľko týždňov alebo mesiacov, pri osobnom bankrote až po 5 rokoch.
2. RIZIKOVÝ PRACOVNÝ POMER
Banky vám môžu poskytnúť hypotéku len v tom prípade a v takej výške, aby ste ju vedeli pravidelne splácať. Preto si pri žiadosti dôkladne preverujú vaše príjmy aj výdavky, stabilitu vášho zamestnania alebo podnikania. Každý náznak toho, že by ste mohli prísť o príjem alebo by sa váš príjem mohol výrazne znížiť, schválenie úveru ohrozuje.
Najčastejšie prekážky:
• Nepravidelný príjem alebo výpadok príjmu z podnikania • Krátka doba zamestnania, ktoré trvá menej ako 3 mesiace • Krátka doba podnikania, zatiaľ nemáte ukončené zdaňovacie obdobie • Pracovný pomer sa podľa zmluvy skončí do 3 mesiacov po podaní žiadosti o úver • Pracovná doba na dobu určitú – doba neurčitá znamená vyššiu istotu a zaváži • Rizikový zamestnávateľ, ktorý podniká krátko, má podlžnosti alebo vykazuje stratu
TIP: Dohodnite sa so zamestnávateľom na úprave pracovnej zmluvy, ideálne na dobu neurčitú. Ak vaša zmluva do 3 mesiacov končí, požiadajte o potvrdenie, že budete v práci pokračovať. Pri podnikaní sa postarajte, aby vám platby za prácu nabehli na účet, doložte faktúry, príjmové doklady.
3. NEDOSTATOČNÝ A NESTÁLY PRÍJEM
Banky sa musia riadiť aj pravidlami Národnej banky Slovenska, ktoré vás limitujú vo výške hypotéky vzhľadom na váš príjem aj k počtu vyživovaných osôb. Preto môžete naraziť na finančný strop úveru. Ten limituje aj maximálna možná splátka, ktorá spolu s ostatnými vašimi splátkami nesmie presiahnuť 60 percent čistého príjmu rodiny po odrátaní životného minima na každú posudzovanú osobu v domácnosti. Hypotéku zároveň môžete získať len do 80 percent z hodnoty nehnuteľnosti a zvyšnú sumu musíte dofinancovať inou formou, čo býva tiež problém.
Najčastejšie prekážky:
• Zdokladovaný príjem banke nestačí na požadovanú výšku úveru • Nepravidelný príjem alebo výpadok príjmu z podnikania • Banka váš príjem neakceptuje, napr. ste dlhodobo PN, na rodičovskej dovolenke • Chýbajú vám peniaze na dofinancovanie hypotéky a nemáte ďalšiu vhodnú nehnuteľnosť, ktorou by ste hodnotu zabezpečenia úveru mohli zvýšiť • Splácate iné úvery a vaše úverové zaťaženie a splátky bránia poskytnutiu hypotéky
TIP: Možno viete zdokladovať aj iné príjmy, napr. príjem z prenájmu, diéty v práci, invalidný dôchodok alebo výživné na dieťa, vďaka ktorým sa váš úver navýši. Alebo do hypotéky môžete doplniť spoludlžníka s dostatočným príjmom, či už člena rodiny alebo známeho.
4. NEVHODNÁ NEHNUTEĽNOSŤ
Financovanie bývania môžu prekaziť aj problémy na strane nehnuteľnosti, ktorú banke ponúkate ako zabezpečenie hypotéky. Nevhodné nehnuteľnosti sú väčšinou v zlom technickom stave, nemajú vysporiadané vlastnícke práva alebo im chýba korektný zápis v katastri nehnuteľností. Banky ich v tom prípade nemusia akceptovať alebo ich hodnotu znížia.
Najčastejšie prekážky:
• Nehnuteľnosť alebo pozemok nemá vysporiadané vlastnícke práva • K pozemku nie je zriadený prístup k verejnej komunikácii • Nehnuteľnosť je v zlom technickom stave a pre banku je nevyhovujúca • Na nehnuteľnosti je neakceptovateľná ťarcha, exekúcia alebo iné bremeno • Nehnuteľnosť sa nachádza v nevhodnej lokalite • Budúca nehnuteľnosť ešte nie je dostatočne rozostavaná
TIP: Ak môžete ručiť aj inou vhodnou nehnuteľnosťou, napríklad rodičovským domom alebo bytom, o úver by ste mohli požiadať prakticky okamžite. Podstatné je, aby nehnuteľnosť banka akceptovala a mala dostatočnú hodnotu vzhľadom k výške úveru, o ktorý chcete požiadať. Zdroj: FinGO.sk