„Na konci roku 2023 sa situácia konečne stabilizovala a môžeme vidieť mierny rast cien. Výraznejší posun vidno najmä pri dvojizbových bytoch, ktoré sú na slovenskom trhu najrozšírenejšie a je o ne aj najväčší záujem. Na zmeny trhu reagujú rýchlejšie. Pri poklese cien zlacneli medzi prvými a teraz rastú skôr ako iné nehnuteľnosti. Ich ceny rástli nielen medzi štvrtým kvartálom 2023 a prvým kvartálom 2024, ale aj medziročne,“ upozorňujú analytici portálu Nehnuteľnosti.sk.
Napríklad v centre Košíc sa cena dvojizbových bytov medzikvartálne zvýšila až o desať percent. Medzikvartálne podľa údajov portálu ceny stúpali takmer vo všetkých sledovaných regiónoch. V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom klesali ceny dvojizbových bytov len v Prešove a v okresoch Bratislava IV a Bratislava V.
Pri trojizbových bytoch je situácia trochu menej jednoznačná. Vo viacerých mestách ceny medzikvartálne úplne stagnovali, medziročne ceny prevažne klesali. „Väčšie byty vždy reagujú na zmeny situácie pomalšie. Dlhšie si držia hodnotu a ich cena rastie pomalšie. Na začiatku roku 2024 však vidíme trend rastu aj pri trojizbových bytoch. Medzi ťahúňov patria najmä obvody Košice I a Košice II,“ vyplýva zo stanoviska portálu Nehnuteľnosti.sk. Ceny trojizbových bytov v regióne Košice I stúpli medzikvartálne až takmer o štvrtinu.
Dostupnosť bývania sa nezlepšuje
Pre záujemcov o bývanie je to, samozrejme, zlá správa, pretože dostupnosť bývania sa nezlepšovala ani v čase, keď ceny bývania postupne klesali. Pokles cien bývania totiž sprevádzal výrazný rast cien úverov. Každý, kto potreboval na kúpu nehnuteľnosti hypotéku, sa tak k bývaniu nedostal jednoduchšie. „Rast nominálnych miezd tak ako jediný ukazovateľ pomohol mierne zlepšiť dostupnosť bývania meranú indexom dostupnosti bývania. Zlepšenie nastalo vo väčšine regiónov, jedinou výnimkou bol Košický kraj. Pri aktuálnej prognóze vývoja miezd by ceny nehnuteľností museli klesnúť o dodatočných sedem percent, aby index dosiahol svoj dlhodobý priemer,“ napísala Národná banka Slovenska do svojej správy Ekonomický a menový vývoj. Správu banka zverejnila začiatkom apríla, no zachytáva situáciu vo štvrtom kvartáli minulého roka.
Bývanie tak pre mnohých zostáva nedosiahnuteľné. „Dostupnosť bývania na Slovensku je jedna z najhorších v celej Európe. Preto ak niekto kupuje v dnešnej dobe nehnuteľnosť, tak je to za účelom vlastného bývania a sú to ľudia v strednom veku, ktorí buď kupujú svoje prvé bývanie, alebo svoje jestvujúce menia za väčšie. Investiční kupujúci z trhu prakticky zmizli. Pre mladých ľudí do 30 rokov je pri dnešných cenách a zvýšených sadzbách kúpa nehnuteľnosti vo väčšine prípadov utópia,“ hovorí Viktor Obtulovič, analytik spoločnosti Wilusa.
Zlacňovanie úverov prísť nemusí
Napriek tomu, že rast cien už nie je ekonomickou témou číslo jeden, pokles cien úverov je nateraz nepravdepodobný. „Trhové očakávania krotia optimizmus ohľadne zlacňovania hypoték. Finančné trhy na jednej strane predpokladajú znižovanie krátkodobých úrokových sadzieb, na druhej strane sú dlhodobé sadzby do veľkej miery ovplyvnené aj výhľadom v oblasti verejných financií,“ upozorňuje národná banka. K opätovnému nárastu cien nehnuteľností môže prispievať aj to, že kupujúci si už na vyššie ceny hypoték čiastočne zvykli. „Na realitný trh má okrem úrokových sadzieb silný vplyv aj nálada alebo spotrebiteľský sentiment. Môžeme konštatovať, že sa od konca minulého roka zlepšil. Záujemcovia o kúpu nehnuteľnosti sa rozhýbali a začali chodiť na obhliadky nehnuteľností, a to vidíme aj na zvýšenom dopyte po kúpe nehnuteľnosti v porovnaní s minulým rokom. Klienti si začali zvykať na realitu úrokových sadzieb, ktoré sa pohybujú priemerne na úrovni 4,3 percenta,“ hovorí Viktor Obtulovič, analytik spoločnosti Wilusa.
Čítajte viac Dôchodkový systém nevládze už teraz a bude horšie. Ako to vidí prestížna organizácia?
Podľa neho ceny na trhu nezvyšuje nedostatočná ponuka bytov. Tých je na trhu zatiaľ dosť. „Na Slovensku sa v roku 2023 dokončilo okolo 21-tisíc nehnuteľností čo je druhý najvyšší počet od vzniku samostatného Slovenska. Developeri však niektoré projekty v roku 2023 odložili do šuplíka, lebo majú nevypredané svoje portfólio. To môže spôsobiť nedostatok nových bytov na trhu v horizonte troch rokov. Momentálne však ponuka aj novostavieb, aj bytov na sekundárnom trhu je relatívne bohatá a záujemcovia o kúpu nehnuteľnosti majú dobré podmienky na kúpu,“ dodáva Obtulovič.